01 января 1970
Динамика средней цены предложения на столичном квартирном рынке в октябре аналогична американским горкам. Изменения неоднозначны – как со знаком плюс, так и минус по всем анализируемым сегментам, не оправдав сентябрьские прогнозы роста. Средние цены в целом остались практически на уровне сентября (в предыдущем месяце – 681 у.е/кв.м). Практически неизменными остались и цены на квартиры в панельных и кирпичных домах – 635 и 734 у.е./кв.м (в сентябре – 638 и 736 у.е./кв.м соответственно). Средняя цена предложения для всех типов домов в октябре зафиксирована на уровне 679 у.е./кв.м.
Средняя стоимость жилья в зависимости от конструктивного материала (у.е./кв.м) |
|||
Тип жилья |
сентябрь |
октябрь |
изменения (%) |
кирпич |
736 |
734 |
0 |
панель |
638 |
635 |
0 |
средняя цена |
681 |
679 |
0 |
Средняя стоимость жилья в зависимости от количества комнат (у.е./кв.м) |
|||
Квартиры |
сентябрь |
октябрь |
изменения (%) |
1-комнатная |
690 |
701 |
+2 |
2-комнатная |
661 |
647 |
–2 |
3-комнатная |
694 |
705 |
+2 |
4-комнатная |
678 |
662 |
–2 |
многокомнатная |
679 |
698 |
+3 |
Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Неоднозначна и динамика средних цен в зависимости от количества комнат как в панельных, так и в кирпичных домах. Подорожали 1-, 3- и многокомнатные квартиры. Наибольший рост стоимости (на 3%, или на 19 у.е./кв.м) продемонстрировали многокомнатные квартиры. Подешевели 2- и 4-комнатные квартиры (на 2%, или на 14 у.е./кв.м и 16 у.е./кв.м соответственно).
Средняя стоимость жилья в панельных/монолитных домах (у.е./кв.м) |
|||
Квартиры |
сентябрь |
октябрь |
изменения (%) |
1-комнатная |
640 |
653 |
+2 |
2-комнатная |
627 |
620 |
–1 |
3-комнатная |
645 |
649 |
+1 |
4-комнатная |
626 |
610 |
–3 |
многокомнатная |
645 |
665 |
+3 |
Средняя стоимость жилья в кирпичных домах (у.е./кв.м) |
|||
Квартиры |
сентябрь |
октябрь |
изменения (%) |
1-комнатная |
730 |
737 |
+1 |
2-комнатная |
706 |
682 |
–3 |
3-комнатная |
748 |
773 |
+3 |
4-комнатная |
766 |
756 |
–1 |
многокомнатная |
775 |
786 |
+1 |
Аналогичны изменения цен на жилье по конструктивным материалам. В панельных/монолитных домах положительную динамику показали 1-, 3- и многокомнатные квартиры. Остальные соответственно подешевели. Наибольший рост средней цены предложения (на 3%, или на 20 у.е./кв.м) показало многокомнатное жилье. Наибольшее снижение (на 3%, или на 16 у.е./кв.м) зафиксировано в сегменте 4-комнатных квартир.
Динамика цен на квартиры в кирпичных домах в целом повторяет динамику стоимости панельного жилья. Наибольший рост цен наблюдается по 3-комнатным квартирам (на 3%, или на 25 у.е./кв.м), наиболее существенное снижение отмечено по 2-комнатным квартирам (на 3%, или на 24 у.е./кв.м).
Средние цены «квадрата» по сравнению с сентябрем по всем типам жилья изменились по 1-комнатным квартирам – на +11 у.е.; 2-комнатным – на –14 у.е.; 3-комнатным – на +11 у.е.; 4-комнатным квартирам – на –16 у.е., по многокомнатным квартирам – на +19 у.е.
Изменение цен на квартиры в разрезе районов города. Диапазон изменений средней стоимости предложения в зависимости от района расположения квартиры составил от –3 до +4%. Снижение затронуло 3 из 11 районов (в сентябре отрицательный рост показал только 1 район). Повышение же произошло в 7 районах (в предыдущем месяце – в 8). Практически не изменилась средняя цена предложения в 1 районе – Мирзо-Улугбекском.
Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м)
Районы |
сентябрь |
октябрь |
изменения (%) |
Алмазарский |
639 |
653 |
+2 |
Бектемирский |
435 |
442 |
+2 |
Мирабадский |
767 |
759 |
–1 |
Мирзо-Улугбекский |
691 |
688 |
0 |
Сергелийский |
495 |
510 |
+3 |
Учтепинский |
634 |
653 |
+3 |
Хамзинский |
571 |
574 |
+1 |
Чиланзарский |
684 |
711 |
+4 |
Шайхантахурский |
755 |
767 |
+2 |
Юнусабадский |
689 |
678 |
–2 |
Яккасарайский |
773 |
753 |
–3 |
Ташкент |
681 |
679 |
0 |
Подешевел квартирный «квадрат» на 1, 2 и 3%, или на 8, 11 и 20 у.е./кв.м, соответственно в Мирабадском, Юнусабадском и Яккасарайском районах.
Рост средней цены предложения в диапазоне 1–2%, или 1–14 у.е./кв.м, отмечен в Бектемирском, Алмазарском, Хамзинском, Шайхантахурском районах. Наибольшее подорожание зафиксировано в Алмазарском районе. Но еще более существенно (на 3–4%, или на 15–27 у.е./кв.м) цены поднялись в Сергелийском, Учтепинском и Чиланзарском районах. Последний продемонстрировал наибольший рост.
Изменение цен в зависимости от удаленности от центра города. Рассмотрим изменение цен за сентябрь–октябрь по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют I круговой сегмент вокруг Зоны 1 (удаленность от центра 3,7–8,9 км); зоны 5, 6, 7, 8, 9 – II круговой сегмент (8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность более 7,6 км).
Средняя стоимость жилья в зависимости от удаленности от центра (у.е./кв.м) |
|||||||
Сегмент |
Зона |
сентябрь |
октябрь |
||||
средняя цена |
кирпич |
панель |
средняя цена |
кирпич |
панель |
||
Центр (0–3,7 км) |
Зона 1 |
810
|
833
|
777
|
800
|
819
|
774
|
I круговой сегмент (3,7–8,9 км) |
Зона 2 |
694
|
738
|
644
|
689
|
735
|
634
|
Зона 3 |
657
|
632
|
670
|
655
|
649
|
660
|
|
Зона 4 |
690
|
742
|
643
|
699
|
747
|
654
|
|
II круговой сегмент (8,9–14,4 км) |
Зона 5 |
617
|
630
|
615
|
613
|
644
|
602
|
Зона 6 |
577
|
580
|
580
|
581
|
605
|
570
|
|
Зона 7 |
542
|
565
|
533
|
551
|
578
|
541
|
|
Зона 8 |
632
|
632
|
633
|
650
|
636
|
656
|
|
Зона 9 |
634
|
630
|
602
|
652
|
655
|
622
|
|
III сегмент (от 7,6 км)
|
Зона 10 |
480
|
469
|
484
|
495
|
459
|
505
|
Центр города имеет наивысшие показатели – средние цены предложения в октябре составили 800 у.е./кв.м (в сентябре – 810 у.е./кв.м). При этом квартиры в кирпичных домах предлагались по 819 у.е./кв.м (в предыдущем месяце – 833 у.е./кв.м), в панельных – 774 у.е./кв.м (777 у.е./кв.м).
Диапазон средних цен предложения в I круговом сегменте составил 655–699 у.е./кв.м. Здесь отличилась значительным ростом Зона 3, где средние цены предложения на кирпичные квартиры повысились на 3%. Незначительный их спад (на 2%, или на 10 у.е./кв.м) зафиксирован в Зоне 2 на панельные квартиры.
Во II круговом сегменте средняя стоимость «квадрата» варьируется в диапазоне 551–652 у.е., изменившись от –1 до +3%, или от –4 до +18 у.е./кв.м. Более других подорожали (на 4%, или на 25 у.е./кв.м) и кирпичные квартиры в зонах 6 и 9, подешевели (на 2%, или на 13 и 10 у.е./кв.м) панельные квартиры в зонах 5 и 6 соответственно.
Изменение цен на жилье в зависимости от материала и зоны (%)
Сегмент |
Зона |
Средняя цена |
Кирпич |
Панель
|
Центр (0–3,7 км)
|
Зона 1
|
–1
|
–2
|
0
|
I круговой сегмент (3,7–8,9 км)
|
Зона 2
|
–1
|
0
|
–2
|
Зона 3
|
0
|
+3
|
–1
|
|
Зона 4
|
+1
|
+1
|
+2
|
|
II круговой сегмент (8,9–14,4 км)
|
Зона 5
|
–1
|
+2
|
–2
|
Зона 6
|
+1
|
+4
|
–2
|
|
Зона 7
|
+2
|
+2
|
+2
|
|
Зона 8
|
+3
|
+1
|
+4
|
|
Зона 9
|
+3
|
+4
|
+3
|
|
III сегмент (от 7,6 км)
|
Зона 10
|
+3
|
–2
|
+4
|
Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие показатели. Средний уровень цен по всем типам жилья здесь составил 495 у.е./кв.м, который в сравнении с сентябрем подрос на 3%, или на 15 у.е./кв.м.
В ближайшие месяцы предполагаются значительные колебания средних цен предложения на вторичном рынке недвижимости с дальнейшей их стабилизацией. Прогнозируемая динамика цен составит (–1)–(+2)%.
Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газет «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также их интернет-сайтов nedelya.uz, dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты. Инвесторы должны самостоятельно принимать инвестиционные решения, используя обзор лишь в качестве одного из средств, способствующих их принятию.
Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях выявления реальных изменений. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение специалистов компании ООО «CREDO MAX ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на полное достоверное отображение реального положения дел на рынке.
Хусан ГАНИЕВ,
генеральный директор
ООО «CREDO MAX ESTIMATION».
NORMA.uz
Комментарии