Как купить недвижимость в Израиле

01 января 1970
Как купить недвижимость в Израиле – 1
Что нужно знать о системе сделок с недвижимостью в Израиле.

 
Автор: Depositphotos/PirenX

Михаил Хаймович БК-Недвижимость" продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес - консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права монографии "Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы", 2012г. и учебника "Основы правовых знаний", 2013г. Тема сегодняшнего материала - сделки с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, следите за обновлениями).

Виды собственности и объекты недвижимости в Израиле

Более 90% земельного фонда Израиля находится в государственной собственности и управляется Земельным управлением, называемым "Минхаль". Часть земель сдается в долгосрочную аренду физическим и (или) юридическим лицам, в соответствии с установленным предназначением.

Значительная часть земель капитализирована, то есть прошла процедуру, подобную приватизации. По капитализированному участку земли договор аренды с Земельным управлением заключается на 50 лет, и арендная плата вносится вперед на весь срок аренды. Договор с арендатором, его наследниками или правопреемником продлевается автоматически на следующие 50 лет. Кроме того, арендатор вправе переуступить право аренды другому лицу. Такой режим владения фактически устраняет разницу между правом частной собственности на вышеуказанный участок и правом на его долгосрочную аренду.

Если земля не капитализирована, то по ней существует обязанность выплаты ежегодной арендной платы государству и что самое важное - за государством остается право прекратить договор аренды, по истечении его срока. Поэтому перед осуществлением сделки важно проверить и убедиться, что приобретаемая земля капитализирована на основании подписанного договора аренды.

В соответствии с действующим законодательством Израиля, право собственности на землю и на возведенный в соответствии с законом на ней объект недвижимости неразделимы. Договор аренды включает в себя право на строительство определенного объекта недвижимости, который представляет собой неотъемлемую часть права пользования на землю.

Объекты недвижимости жилого предназначения можно разделить на:

  • квартиры в многоквартирном доме;
  • апартаменты в доме гостиничного типа;
  • виллы;
  • коттеджи.

Статус квартиры и возможность ее использования не имеет особенностей и не нуждается в пояснениях.

Вилла – отдельно стоящее здание, как правило, жилая площадь виллы не превышает 260 кв. м. Участок земли, на котором стоит вилла, может составлять несколько сотен кв. м., что по российским меркам почти что ничего.

Коттедж отличается от виллы меньшей жилой площадью, меньшим участком земли и наличием общей стены с соседями, поэтому вокруг коттеджа нельзя обойти вокруг.

Апартаменты - жилая квартира, расположенная в доме гостиничного типа, которая по форме записи представляет частную собственность, со всеми вытекающими из этого правами, однако такого рода квартира обременена обязанностью ее владельца по сдаче в аренду. Владелец апартаментов имеет право ограниченного срока проживания в данной квартире (от трех до шести месяцев), остальное количество дней в году квартира обязана сдаваться управляющей компании гостиницы в аренду.

Период использования апартаментов владельцем может быть разбит на несколько периодов пребывания. Владелец апартаментов участвует в разделе дивидендов гостиницы, которые могут быть зафиксированы в договоре с управляющей кампанией в фиксированном проценте от стоимости апартаментов.

Правовой статус покупателя и ограничения в использовании

Объект недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем строения, когда земельный участок находится в собственности государства Израиль и передан в аренду (возможно и капитализирован) может передаваться новому пользователю. В случае капитализированного участка такая передача практически не отличается от приобретения в собственность.

Право приобретения таких объектов недвижимости, даже капитализированных, подчинено некоторым ограничениям, а именно:

  • земли или построенные на них объекты, имеет право приобрести только гражданин Израиля или иностранный гражданин, имеющий право на репатриацию на основании Закона о возвращении;
  • любое действие, связанное с объектом недвижимости нуждается в согласии Земельного управления (за исключением квартир в многоквартирном доме).

Данных ограничений не существует в объектах недвижимости, находящихся в частной собственности.

 

Таким образом, физическое лицо, не являющееся гражданином Израиля и не имеющее никакого отношения к еврейству, имеет право приобрести объект недвижимости, находящийся только в частной собственности. Важно подчеркнуть, что на данное лицо не возлагается каких - либо дополнительных ограничений и его права и обязанности не отличаются от прав гражданина Израиля. На приобретателя объекта недвижимости возлагаются те же обязанности по оплате всех налогов и текущих платежей, которые возлагаются на гражданина Израиля, о которых пойдет речь в следующей статье.

Вместе с этим данное лицо будет обладать правом на неприкосновенность частной собственности, а также правом на осуществление каких либо действий по отношению к объекту недвижимости, как то продажа, сдача в аренду, получение прибыли, дарение, завещание, право пользования в соответствии с его предназначением и т.д.

Те же права и обязанности возлагаются и на иностранных граждан, которые имеют право на приобретение объекта недвижимости, находящегося в собственности государствам под управлением "Минхаль", как указано выше.

Осталось выяснить, кто же эти люди, имеющие право на репатриацию, и на которых не распространяются ограничения по продаже недвижимости?

Закон о возвращении принят Парламентом Израиля (Кнессетом) 5 июля 1950 года. Он является правовой основой для предоставления израильского гражданства по Закону о гражданстве от 1952 года, который предусматривает автоматическое получение статуса гражданина каждым евреем, прибывшим в страну на основании Закона о возвращении.

В применении к настоящему Закону евреем считается тот, кто рожден от матери-еврейки и не перешел в другое вероисповедание, а также лицо, принявшее иудаизм.

Нееврейский супруг, дети и внуки еврея, прибывшего в страну на основании Закона о возвращении, располагают тем же гражданским статусом и пользуются теми же правами и льготами, что и другие репатрианты. Более точно людей, имеющих право на репатриацию, можно определить следующим образом:

  • Еврей (человек, у которого мать-еврейка)
  • Сын/дочь еврея (для тех, у кого отец — еврей)
  • Внук/внучка еврея.
  • Жена/муж человека, имеющего право на возвращение.
  • Вдова/вдовец человека, имеющего право на возвращение, при условии, что он/она не вступил в повторный брак.

То есть если у вас или вашей жены хотя бы один дедушка еврей или одна прабабушка еврейка, то вся семья попадает под действие Закона о репатриации. При покупке недвижимости необходимо заявить об этом факте адвокату, оформляющему сделку, и ограничения, о которых говорилось выше, вас не коснуться.

Репатриироваться в дальнейшем нет необходимости. Покупатель может владеть недвижимостью, приезжать в Израиль как гражданин России на срок не более чем на 90 дней в течение полугода без визы.

Информация о виде собственности и ограничениях в ее приобретении сведена в таблицу.

Вид собственности

Ограничения

Частная собственность

Никаких ограничений, право приобретения иностранным гражданином. Национальность покупателя не имеет значения

Земли, находящиеся в управлении "Минхаль" (капитализированные и не капитализированные) и строения, расположенные на них

Право на приобретение ограничено только гражданами Израиля и лицами, имеющими право на репатриацию.
Обязанность по уплате ежегодной арендной платы и право государства прекратить договор аренды (для не капитализированных участков).
Обязательное согласие "Минхаль" на проведение каких либо операций с объектом недвижимости (за исключением жилых квартир)
 

Апартаменты, находящиеся в частной собственности

Обязанность сдачи в аренду управляющей компании гостиницы

Регистрирующие органы и регистрация недвижимости

В зависимости от статуса записи объекта недвижимости на момент продажи регистрация права собственности происходит в:

  • Бюро по регистрации недвижимости;
  • Земельном управлении Израиля;
  • Расселяющей компании.

   Иногда существуют варианты, когда объект недвижимости регистрируется одновременно в нескольких из вышеуказанных органов. Например, запись права собственности на частный дом, построенный на земле, находящейся в управлении земельного управления Израиля (Минхаль), происходит сначала в земельном управлении, а только после этого в Бюро по регистрации недвижимости.

В случае если объект недвижимости находится в частной собственности, в Земельном управлении регистрация не нужна, а актуальными регистрирующими органами будут являться бюро по регистрации недвижимости и (или) управляющая компания.

Когда речь идет о квартире в новом жилом комплексе, то, как правило, запись жилого дома в целом и каждой квартиры в отдельности в Бюро по регистрации недвижимости, занимает от 3 до 5 лет, а иногда даже больше, но стадия процесса не влияет на стоимость квартиры.

В данной ситуации расселяющая компания берет на себя полный объем обязанностей по ведению всех записей, связанных с квартирами в проекте, по регистрации права собственности приобретателя на квартиру, а также обязанности по предоставлению полной информацию о статусе каждой отдельной квартиры в проекте. Таким образом, до момента регистрации нового проекта в Бюро по записи недвижимости, расселяющая компания берет на себя его функции. Вместе с этим, расселяющая компания предоставляет возможность производства предупредительной записи в пользу приобретателей квартир в проекте, в Бюро по регистрации недвижимости до момента регистрации проекта.

Продолжение

Как купить недвижимость в Израиле – 2

Что нужно знать о системе сделок с недвижимостью в Израиле.

Автор: Depositphotos/kbuntu

 

"РБК-Недвижимость" продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес-консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права, монографии "Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы" (2012 год) и учебника "Основы правовых знаний" (2013 год). Сегодня мы продолжаем рассмотрение правовых вопросов сделок с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, первая была опубликована ранее  см. Читайте также).

Совершение сделки через адвоката и его обязанности

 Проверка "чистоты" объекта, то есть определение точного вида права собственности продавца; проверка юридического статуса объекта (обременения, аресты, претензии третьих лиц), прав на строительство; составление договора или дача замечаний по его пунктам осуществляются адвокатом. Иностранный гражданин часто не имеет представления о принятых в Израиле нормах договорного права, касающихся сделок с недвижимостью, поэтому совершение сделки без привлечения адвоката практически невозможно.

Важно правильно выбрать адвоката. Он должен иметь удостоверение члена Гильдии адвокатов Израиля (она в Израиле одна), специализироваться на сделках с недвижимостью и земельными участками, знать налоговое право, а также обладать достаточным опытом работы и говорить на языке клиента.

Теперь перейдем непосредственно к кругу обязанностей адвоката и обычному перечню его услуг. На первом этапе адвокат обязан заказать и проверить:

  • выписку в бюро регистрации недвижимости;
  • справку о правах в земельном управлении Израиля;
  • справку о правах в расселяющей компании;
  • дело по строению в муниципалитете;
  • выписку из реестра залогов.

Адвокат должен разъяснить покупателю условия договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции, условия платежа, гарантии платежей. Затем адвокат должен ознакомить клиента с особенностями сделки:

  • дать необходимые пояснения по сроку и условиям передачи объекта недвижимости, его регистрации, по виду права собственности на объект недвижимости, его предназначению и использованию, указать на существующие обременения и условия их устранения другой стороной;
  • разъяснить необходимость дополнительных платежей, связанных со сделкой, осуществить налоговое планирование и определить точную сумму налогов.

Второй (и последний) этап сопровождения сделки заключается в подписании клиентом договора. Адвокат должен контролировать исполнение его условий, защищать интересы клиента на протяжении сделки. Если объект находится в процессе строительства, регистрацию права собственности покупателя осуществляют юристы застройщика, а адвокат контролирует процесс регистрации, если объект приобретается на вторичном рынке, адвокат сам готовит документы для внесения в реестр недвижимости Израиля.

В Израиле распространена система доверительного управления денежными средствами клиента, это важно для гарантии получения всех необходимых документов для регистрации объекта недвижимости. Часть средств от стоимости объекта недвижимости может находиться в доверительном управлении адвоката или адвокатов, представляющих интересы каждой из сторон, на специально открытом для этого доверительном счете и может использоваться для покрытия всех задолженностей другой стороны по сделке.

Расходы, связанные с закрытием сделки

К дополнительным расходам, связанным с приобретением нового объекта недвижимости, следует отнести:

  • гонорар адвокату;
  • оплату юридических услуг застройщика (при наличии) по регистрации прав собственности приобретателей;
  • гонорар посреднику;
  • госпошлины за регистрацию и оплату расходов по подготовке регистрационной документации;
  • оплату изменений в планировке;
  • платежи, связанные с изменением индекса цен на стройматериалы;
  • страховку (обязательна при ипотеке);
  • расходы по ипотеке.

Гонорар адвоката назначается в зависимости от вида сделки и в процентном соотношении от ее суммы, а именно:

  • вторичное жилье – до 1,5% от суммы сделки + НДС;
  • первичное жилье – от 1% до 1,5% от суммы сделки + НДС;
  • объект коммерческой недвижимости – до 2% от суммы сделки + НДС;
  • сложные с юридической точки зрения, а также крупные в объемах сделки закрываются индивидуально.

В относительно простых случаях гонорар адвокату за представление интересов клиента в сделке, как описано выше, выплачивается по подписании договора. К простым сделкам, с точки зрения объема работ, можно отнести квартиры (новые и приобретенные на вторичном рынке), небольшие земельные участки или объекты коммерческой недвижимости.

Если речь идет о сложных с юридической точки зрения сделках, проверка и подготовка которых занимает гораздо больше времени, гонорар адвоката разбивается, как правило, на две части: первая часть (50%) по выполнении первого этапа, как указано выше, и вторая – после подписания договора. В данном случае, если договор не подписан по какой-либо не зависящей от адвоката причине, первая часть гонорара не возвращается.

Примером сложных сделок, может служить купля–продажа гостиницы, земельного участка под строительство недвижимости, объектов коммерческой недвижимости, элитной недвижимости и т.д.

Каждая сторона оплачивает услуги своего адвоката, за исключением сделок по приобретению нового жилья, где независимо от размера гонорара адвоката, как указано выше, покрываются также юридические расходы застройщика на регистрацию прав собственности. Данная обязанность возложена на адвоката застройщика, а его гонорар за исполнение этой обязанности составляет 1–2%.

Гонорар посредника. Следует обратить внимание на действующее законодательство Израиля, определяющее деятельность посредников в приобретении недвижимости:

  • посредник не имеет права осуществлять какие-либо юридические действия по сделке, включая представление интересов одной из сторон в совершении сделки;
  • посредник не имеет права участия в оформлении и/или в составлении какого-либо носящего юридический характер документа по данной сделке;
  • посредник не имеет права подписываться за ту или иную сторону сделки на документе, именуемом "меморандумом о намерениях", который по закону Израиля имеет силу договора и включает в себя информацию о стоимости объекта, условиях платежей, денежных гарантии, со всеми вытекающими из этого последствиями, а также на договорах, актах;
  • посредник не несет ни малейшей ответственности по сделке, а его деятельность ограничивается активным поиском нужного для обратившейся к нему стороны объекта и в содействии в заключении сделки.

Гонорар посреднику выплачивается только при наличии у него лицензии на осуществление посреднической деятельности, при условии, что сделка была заключена при личном участии данного посредника и при наличии подписанного сторонами договора, в котором указан размер согласованного гонорара с точным указанием объекта сделки.

Как правило, гонорар посредника в сделках с недвижимостью в Израиле колеблется от 1 до 2% от суммы сделки и выплачивается стороной, заказавшей его услуги.

Перед подписанием договора с посредником данный документ следует внимательно прочитать и понять смысл написанного, для этого его нужно передать на изучение адвокату, представляющему ваши интересы по сделке.

Государственные пошлины. Еще одной статьей расходов является оплата государственных пошлин за регистрацию объекта недвижимости и/или производства, каких-либо записей, связанных с проведением сделки. Данная статья расходов не входит в гонорар адвоката и оплачивается либо непосредственно клиентом, либо путем перевода дополнительных средств для этих целей адвокату.

Размер госпошлин незначителен, выплачивается каждой из сторон в соответствии с целевым предназначением той или иной записи и не превышает 300 долларов.

Дополнительные расходы при вселении. Значительной статьей расходов при приобретении новой квартиры является оплата работ по изменению планировки квартиры, а также по улучшению ее технических характеристик. Речь идет об изменениях, производимых застройщиком по желанию покупателя уже после подписания договора. Например, добавление комнат, санузлов, перепланировка расположения комнат, улучшение качества отделочных материалов, сантехники и т.д. (указанных в техпаспорте). Нужно учесть гонорар специалистов (архитектора, дизайнера и т.д.), которые от имени покупателя должны будут подготовить необходимую техническую документацию для осуществления данных изменений.

Следует обратить внимание еще на один существенный момент, связанный с дополнительными расходами при приобретении нового объекта недвижимости, – это платежи, связанные с изменением индекса цен на строительные материалы. Как правило, в Израиле в большинстве сделок с новыми квартирами (в некоторых случаях и с вторичным жильем), стоимость квартиры привязана к индексу цен на строительные материалы. Это означает, что цена квартиры, указанная в договоре, не является окончательной, а растет в соответствии с ростом вышеуказанного индекса. Естественно, что изменение данного индекса влияет только на невыплаченные взносы. Индекс цен на строительные материалы в Израиле невелик, его среднегодовое увеличение за 2011 год составило 3,8%.

Расходы по страхованию. Данная статья расходов будет обязательной только в случае финансирования части стоимости квартиры посредством ипотеки, на которой подробнее остановимся дальше. Одним из обязательных условий для получения ипотеки является страхование жизни и страхование объекта недвижимости (так называемая страховка стен; страховка внутренних составляющих квартиры не является обязательной).

Однако без получения первоначальных данных, а именно стоимости объекта недвижимости, размера ипотеки и ее срока, возраста получателя и т.д., невозможно определить даже приблизительную стоимость страховки. Обращение к страховому агенту непосредственно перед осуществлением сделки даст более или менее точную картину данной статьи расходов.

 

 Недвижимость Израиля

Купить квартиру Купить дом Снять квартиру Снять дом
Ипотека
При оформлении ипотеки для частичного финансирования покупки недвижимости необходимо проверить в банке и принять в расчет следующие расходы:
  • пошлину за открытие дела по ипотеке;
  • стоимость услуг оценщика банка по оценке приобретаемого объекта недвижимости;
  • госпошлины за осуществление записей в органах регистрации.

Кроме того, следует брать в расчет расходы, связанные с оформлением необходимых для получения ипотеки документов, в числе которых:

  • справка по форме 2-НДФЛ за последние два года, переведенная на иврит и нотариально заверенная;
  • распечатка банковского счета за последние полгода, переведенная на иврит и нотариально заверенная;
  • желательно – рекомендательные письма от банка, также переведенные на иврит;
  • доверенность, составленная банком, предоставляющим ипотеку, нотариально заверенная;
  • загранпаспорт и водительское удостоверение (или иной дополнительный документ, удостоверяющий личность).

Хотелось бы обратить внимание, что иностранные граждане могут оформлять ипотеку наравне с гражданами страны, однако возможность оформления должна быть проверена до подписания договора, то есть следует предварительно получить соответствующее разрешение в банке.

Продолжение следует

Как купить недвижимость в Израиле - 3

Что нужно знать о системе сделок с недвижимостью в Израиле.

 

Автор: Depositphotos/trubach

 

"РБК-Недвижимость" продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес-консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права, монографии "Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы" (2012г.) и учебника "Основы правовых знаний" (2013г.). Сегодня мы заканчиваем рассмотрение правовых вопросов сделок с недвижимостью в Израиле (материал разделен на три части, первая и вторая были опубликованы ранее - см. Читайте также).

Налогообложение собственников объектов недвижимости

Покупатель объекта недвижимости уплачивает налог на приобретение. Налоговой базой для расчета налога является цена сделки. Налог на приобретение устанавливается в зависимости от вида объекта недвижимости:

  • любой объект недвижимости, который не является жилой квартирой (земельный участок, магазин, апартаменты в гостиничном комплексе и т.д.) - 5% от стоимости объекта недвижимости;
  • жилая квартира - сумма налога определяется по специально установленной законом шкале.

Весьма важен тот факт, является ли приобретаемая квартира единственной - в этом случае законом предусмотрена существенная скидка.

Приведем пример определения суммы налога на приобретение квартиры, стоящей 2 млн шекелей (около 500 тыс. долл.) и являющейся у покупателя единственной:

Цена квартиры

Процентная ставка налога

Сумма в шекелях

0 - 1 421 760 0%  
1 421 760  - 1 686 395 3,50% 9 262
1 686 395 - 2 000 000 5,00% 15 680
Общая сумма налога   24 942

Если данная квартира не является единственной, то налогообложение значительно ужесточается и шкала будет выглядеть следующим образом:

Цена квартиры

Процентная ставка налога

Сумма в шекелях

0 - 1 053 200 5,00% 52 660
1 053 200 - 2 000 000 6,00% 56 808
Общая сумма налога   109 468

Как видно из вышеприведенных таблиц, разница в сумме налога на квартиру стоимостью в 500 тыс. долл. достаточно существенна: когда она единственная, сумма налога на приобретение составляет  25 000 шекелей  (6500 долл.), а когда не единственная - 110 тыс. шекелей (30 тыс. долл.). Поэтому семьям, собирающимся купить более одной квартиры, из соображений налоговой оптимизации лучше начать с покупки более дорогого объекта.

Вместе с тем следует отметить, что такой существенной разницы в сумме налога, как в примере с квартирой, стоящей 500 тыс. долл., мы не увидим, если цена квартиры (виллы, коттеджа) будет не менее 1,5 млн долл., то есть разница будет, но она не будет столь ощутимой и значимой.     

На сегодняшний день скидка при покупке единственной квартиры дается не одноразово. То есть каждый раз, когда речь идет о приобретении единственной квартиры (например, в 2000г. квартира приобретена по скидке, в 2012-м продана, и в том же году приобретается новая квартира), действует вышеприведенная шкала, со всеми приведенными выше пояснениями. Однако на рассмотрении израильского парламента (кнессета) находится законопроект о распространении скидки на покупку только первой квартиры. На все последующие покупки скидка действовать не будет.

Суммы, указанные в данной шкале, не являются постоянными, а периодически изменяются в соответствии с действующим налоговым законодательством. Все вышесказанное относилось к системе скидок по налогу на приобретение жилых квартир, в том числе новых и/или еще не построенных.

Налог на приобретение земельных участков и/или готовых объектов недвижимости со значительными правами на дополнительное и/или новое строительство и/или коммерческой недвижимости установлен в размере 5%. Сегодня израильские законы о налогообложении недвижимости не различают жителей Израиля и иностранцев, все покупатели имеют право на льготное налогообложение при приобретении единственной квартиры. Однако правительство Израиля планирует в рамках закона о бюджете на 2013г. лишить иностранцев налоговых льгот при приобретении квартир. Так что если в чьи-то планы входит намерение приобрести "дачу" в Израиле, то у него есть причина поторопиться.

Продавец объекта недвижимости уплачивает налог с дохода от продажи. Налоговой базой для расчета налога является цена сделки. Как и в случае с налогом на приобретение, налог с дохода от продажи устанавливается в зависимости от вида объекта недвижимости, а при продаже жилой квартиры (дома) законом определен ряд освобождений от уплаты налога.

 

Например, при продаже квартиры не чаще чем один раз в четыре года ставка налога на доход равна нулю. В этом случае вне зависимости от количества имеющихся у продавца квартир государство полностью освобождает продавца от налога. Есть дополнительные правила, дающие право на получение полного или частичного освобождения от уплаты налога, например в случае получения наследства или подарка, продажи двух квартир и приобретения взамен одной и т.д.

Данных освобождений не существует при продаже земельных участков и/или готовых объектов недвижимости со значительными правами на дополнительное и/или новое строительство и/или при продаже коммерческой недвижимости. Доход от продажи подобного рода имущества всегда облагается налогом, процентная ставка которого может изменяться от 10% до 40% и более. Процентная ставка налога высчитывается, исходя из стоимости имущества на момент приобретения, точной даты оформления сделки, затрат на его приобретение и эксплуатацию, инфляции и т.д.

Налоговое законодательство Израиля содержит много условий по установлению суммы налога на доход от продажи, и поэтому, как и в случае с налогом на приобретение, каждая сделка в отдельности проверяется еще задолго до ее заключения.

При расчете налога на приобретение и на доход от продажи в сделках высокого уровня (приобретение жилых комплексов, гостиниц, торговых центров и т.д.) рекомендуется предварительно заказать и получить профессиональное заключение адвоката или аудиторской компании. 

Что касается места уплаты налога, то налоги на сделки с недвижимостью в Израиле рассчитываются в соответствии с налоговым законодательством страны и уплачиваются по месту нахождения объекта. Для переоформления права собственности и производства записи в соответствующем органе регистрации в пакете подающихся документов должны быть подтверждения об уплате:

  • налога с дохода от продажи (или подтверждение освобождения от уплаты налога);
  • налога на приобретение;
  • муниципальных налогов.

Первые два подтверждения выдаются Министерством финансов, отделом по земельному налогообложению, последнее подтверждение выдается муниципалитетом, под юрисдикцией которого находится объект недвижимости. Справка муниципалитета, как правило, подтверждает не только проведение платежей, непосредственно связанных со сделкой, но и отсутствие какой-либо задолженности по текущим платежам, связанным с владением объектом недвижимости.

Вышеуказанные подтверждения выдаются только после фактической выплаты налога. 

Санкции, применяемые за уклонение от уплаты налогов

Прежде всего, как указано выше, без уплаты всего комплекса налогов невозможно зарегистрировать объект недвижимости.

Гарантия уплаты налогов со стороны продавца, а также его денежное обеспечение (вклад части средств от продажи квартиры в доверительное управление адвоката до момента получения всех подтверждений по уплате) достаточно четко прописывается в договоре адвокатом покупателя.

Кроме того, уклонение от уплаты налогов одной из сторон договора является его существенным нарушением и влечет за собой уплату согласованной пени, обычно в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, при подписании договора максимально гарантируется выплата налогов, возложенных на каждую из сторон договора.

Вместе с этим необходимо отметить, что налоговое управление Израиля обладает исключительным правом непосредственного взыскания долга даже без обращения в судебные инстанции.

То есть налоговое управление имеет право по своему усмотрению наложить арест на банковские счета должника, его движимое и недвижимое имущество (автомобиль, любой без исключения объект недвижимости, пенсионные программы, заработная плата, сбережения и т.д.)

Возможен также запрет на выезд из Израиля, применение которого относительно иностранных граждан более проблематично, чем для граждан Израиля. Похожая ситуация и с задолженностью перед муниципалитетом, с незначительными поправками, которые не меняют сути вышесказанного.

Содержание объекта недвижимости

На владельца объекта недвижимости в Израиле, как правило, возложены следующие платежи:        

  • коммунальные услуги (вода, свет, газ) оплачиваются один раз в два месяца в зависимости от фактического использования;
  • муниципальный налог - арнона - уплачивается один раз в два месяца в зависимости от площади объекта и его целевого назначения (офис, квартира, торговые площади, земельный участок), а также от территориального расположения муниципалитета (чем дальше от центра, тем меньше);
  • платежи в домовой комитет или управляющую компанию осуществляются ежемесячно в зависимости от уровня и составляющих проекта, в котором находится объект недвижимости (содержание и уборка, охрана, бассейн, фитнес и т.д.)

Для примера рассчитаем месячную стоимость содержания четырехкомнатной квартиры в новом жилом доме в одном из городов, находящихся в центре страны:

  • арнона - 400 шекелей;
  • вода - 100 шекелей;
  • свет - 150 шекелей;
  • управляющая компания - 200 шекелей.

Итого 850 шекелей, что составляет примерно 200 долл. США.

Оплата арноны и услуг управляющей компании производится без какой-либо связи со временем фактического проживания в квартире.

Важно еще раз подчеркнуть, что существует огромная разница в определении тарифов за услуги в зависимости от целевого предназначения объекта недвижимости. Оплата муниципального налога и вышеприведенных услуг может осуществляться непосредственно по получении требования об уплате либо посредством дачи указаний банку, который будет производить выплаты автоматически со счета без вашего присутствия в Израиле.

Материалы статьи подготовлены при содействии  президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля

Источник



Комментарии
Оценка:
Комментарий будет опубликован после проверки модератором

© 2005-2024 Stroyka.uz. Все права защищены.