Новостройки, обзор рынка элитных квартир Ташкента

01 января 1970

 

 

 

Хорошего должно быть много! Перефразируя известное выражение, можно сказать, что хорошего жилья тоже должно быть много. Его много строится и в Узбекистане, особенно в столице. Несмотря на метаморфозы экономики, хорошая квартира в центре Ташкента по привычке считается одним из надежных способов сохранения капитала. Но так ли это на самом деле? В тонкостях столичной элитной недвижимости разбирался корреспондент «ЭО».

 

 

Строительство и ипотека

 

 

По данным Госкомстата Узбекистана, в 2012 году за счет различных источников финансирования в стране было построено 82,7 тыс. квартир (73,4 тыс. в 2011 году). Средняя площадь одной квартиры составила 123 м2.

 

В региональном разрезе в 2012 году больше всего квартир было построено в Наманганской области — 14,5 тысячи. За ней следуют Сурхандарьинская и Ферганская области — 8,5 тыс. и 8 тыс. соответственно.

 

В Ташкенте за 2012 год было построено 4,1 тыс. квартир, против 2,3 тыс. в 2011 году.

 

Основная часть построенного жилья реализуется на условиях ипотеки. По состоянию на 1 сентября 2013 года почти 58,5 тыс. семей получили ипотечный кредит в общем объеме около 777 млрд. сумов.

 

 

Вторичный рынок

 

 

В 2012-м количество нотариально оформленных сделок по купле-продаже квартир (домов) в Узбекистане достигло 97,7 тысячи. Лидирует столица. По Ташкенту было заключено 31,5 тыс. договоров на приобретение жилья. На втором месте находится Ташкентская область — 14,8 тыс. сделок. Остальные области Узбекистана заметно отстают по активности риелторов от столичного региона.

 

В пятерку лидеров по операциям с жилой недвижимостью входят Ферганская (9 тыс. сделок), Самаркандская (6,1 тыс. сделок) и Андижанская (5,2 тыс. сделок) области.

 

 

Стоимость строительства и цена за метр

 

 

В 2010 году средняя по республике стоимость строительства 1 м2 в многоквартирном жилом доме обходилась в 213,6 тыс. сум. (142,3 тыс. сумов в 2009 году).

 

Среди областей наиболее высокая стоимость квадратного метра жилья была зафиксирована в Ташкентской области — 267,6 тыс. сумов, а наиболее низкая — в Сырдарьинской области (153,8 тыс. сумов).

 

По городу Ташкенту стоимость 1 кв. метра жилья в 2010 году составляла 474,6 тыс. сумов (267,4 тыс. в 2009 году). В этот же период средняя цена 1 м2 в ташкентской новостройке под ипотеку колебалась в среднем от 1,1 до 2 млн. сумов. На вторичном рынке столичного жилья цены были несколько ниже  — от 700 тыс. до 1,3 млн. сумов в зависимости от состояния и месторасположения квартиры.

 

На сегодняшний день на столичном рынке недвижимости цена 1 м2 составляет:

 

·         в среднем около 2,2 млн. сумов на вторичном рынке;

 

·         от 2 до 3 млн. сум. и выше в новостройках (со включенной стоимостью базовой отделки).

 

 

Кто и где строит?

 

 

Право на строительство жилья в столице имеют около десятка компаний. Но, как показало небольшое исследование, широко известными застройщиками жилья премиум-класса являются только две – СП Gabus и ООО Goldenhouse. У первой на счету 20 завершенных и строящихся жилых комплексов, а у второй – 6. Количество квартир в каждом комплексе – от 92 до 300, с числом комнат от 2 до 6 на квартиру. Также предлагаются пентхаусы.

 

География новостроек, в основном, охватывает центральную часть города, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, туристической, торговой и развлекательной инфраструктурой. 

 

 

Цена вопроса

 

 

Факторы, влияющие на формирование цен на элитную недвижимость, можно разделить на две группы.

 

Первая связана с объективными параметрами. Это целый комплекс характеристик, которыми должна обладать элитная квартира, включая выгодное месторасположение (см. «Район имеет значение»), собственную инфраструктуру, удобный выход на транспортные развязки.

 

 

Второй фактор носит субъективный характер и он сильно отличает сегмент элитной недвижимости от прочих — стабильно высокая цена. Вне зависимости от рыночной и экономической ситуации, застройщики и девелоперы удерживают цены на высоком уровне и регулярно пересматривают их в сторону повышения. Здесь прибыль формируется не за счет скорости продаж, а за счет премиальной наценки. Проще говоря, элитная квартира просто «ждет своего покупателя».

 

Как показал телефонный опрос компаний-застройщиков элитного жилья, цены квадратного метра в построенных жилых комплексах столицы сильно различаются. Минимальная цена 1 кв. метра жилья, к примеру, начинается от 1,7 млн. сум. (без отделки). А максимальная цена зафиксирована в жилом комплексе «Лабзак» в Шайхантахурском районе г. Ташкента. Здесь цена за 1 м2 составляет 3 млн. сумов. При средней площади квартиры 120-184 м2 ее стоимость может колебаться от 360 до 552 млн. сумов.

 

 

Условия приобретения

 

 

Квартиры можно купить как в ипотеку, так и на условиях полной оплаты. Обязательными требованиями при ипотечном кредитовании являются:

 

·         первоначальный взнос в размере не менее 25% от стоимости приобретаемого жилья;

 

·         страхование жилья, предоставленного в залог на весь период кредита.

 

Срок кредитования составляет от 10 до 30 лет в зависимости от банка. Ипотечный кредит предоставляется в размере до 75% от стоимости приобретаемого жилья. Некоторые банки ограничивают ее 2500-кратным размером минимальной заработной платы (подробности об условиях ипотеки см. в таблице).

 

 

Обязательным условием предоставления ипотеки является наличие стабильного источника доходов.

 

Помимо первоначального взноса покупателя ожидают следующие расходы:

 

·         оплата за проведение оценки стоимости жилья;

 

·         расходы по оформлению документов по купле-продаже.

 

 

Не всегда выгодные инвестиции

 

 

Широко распространено мнение, что недвижимость — самый надежный объект капиталовложений. Но финансово-экономический кризис 2008 года разрушил этот миф. А сравнительные расчеты демонстрируют, что он еще и не самый прибыльный (см. рисунок).

 

Рассмотрим ситуацию. Допустим, в 2008 году у вас был выбор приобрести квартиру или сделать срочный депозитный вклад в банке на эту же стоимость квартиры под 26% годовых. Даже несмотря на то, что в последующие годы процентная ставка по срочным вкладам физических лиц снизилась сначала до 24%, а затем до 22%, выгодным оказался именно банковский вклад. За 5 лет он увеличил бы ваши сбережения в 3,5 раза, в то время как рыночная цена приобретенной на эти деньги квартиры увеличилась всего в 2 раза.

 

Как видно, все зависит от складывающейся экономической ситуации в стране. Поэтому, выбирая объект инвестиций, следует тщательно взвестить и просчитать все ожидания.

 

 

Джамолиддин Турдимов

 







Комментарии
Оценка:
Комментарий будет опубликован после проверки модератором

© 2005-2024 Stroyka.uz. Все права защищены.