или задачка со многими неизвестными
Ассоциация ТЧСЖ столицы (далее – Ассоциация) приступила к санации товариществ Чиланзарского района, оказавшихся в финансовом тупике. В роли антикризисного управляющего для 17 многоэтажек на 8 квартале выступает управляющая компания (УК) «Альфа Лира Коммунал», учредителем которой является городская Ассоциация. УК разработала и претворяет в жизнь мероприятия по выводу 3 товариществ из глубокого кризиса. Даже для видавшей виды профессиональной компании, много лет оказывающей услуги многоквартирному жилому фонду, ситуация, в которую попали эти ТЧСЖ, стала крепким орешком, задачкой со многими неизвестными. Но через 2,5 месяца реанимации товариществ уже можно говорить о достигнутых «спасателями» результатах.
О том, как осуществляется операция «Спасение», рассказывает главный специалист Ассоциации ТЧСЖ Ташкента Раиса ЛИ.
Главный специалист городской Ассоциации ТЧСЖ Раиса Ли и кровельщик УК «Альфа Лира Коммунал» Шухрат Холкулов.
ОПЕРАЦИЯ «СПАСЕНИЕ»
– Все началось с жалоб жителей 8 квартала Чиланзара на плохую работу товариществ, заброшенную территорию. Честно говоря, количество жалоб просто зашкаливало. Хокимият района, городская и районная ассоциации ТЧСЖ, махалля, другие структуры, организовав хашар на квартале, помогли жителям привести в порядок территорию. Затем стали смотреть глубже и ахнули. Выяснилось, что 2 товарищества, объединявшие 11 домов и обслуживаемые УК «Роза Стар Сервис», шли ко дну без всякой перспективы на спасение. Ее руководители этими домами практически не занимались. Да и где там. Ведь они, кроме управляющей компании, рулили еще и этими двумя товариществами.
Когда на квартале появились представители Ассоциации, эти горе-рулевые бросили на произвол судьбы и компанию, и товарищества. Нарушения, допущенные бывшим руководством УК «Роза Стар Сервис», загнали жителей многоэтажек в жилищно-коммунальный тупик. Взносы собирали путем поквартирного обхода. На расчетный счет они не поступали. На квитанциях, которые выдавали жителям, стояло название одного ТЧСЖ, а печать – другого. Все товарищества, имея огромные долги, находились на картотеке. Крыши, инженерные коммуникации были в жутчайшем состоянии. На ТЧСЖ висели просроченные кредиты. Работы, на которые брались займы, не выполнялись. Так, одна 85-квартирная девятиэтажка имела долги по взносам на 17 млн сумов. За эти деньги можно было провести капитальный ремонт кровли. Товарищества не имели уставов, планов работ, смет, какой-либо другой документации. Бывшее руководство сожгло все это на глазах у окружающих.
Хокимият района воспользовался правом, предоставленным ему Законом «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон). Его статья 19 предусматривает, что орган государственной власти на местах вправе предложить общему собранию ТЧСЖ вопрос об отзыве председателя правления и освобождении от должности управляющего (исполнительного директора) при несоблюдении ими прав и законных интересов членов товарищества, а также рекомендовать кандидатов на эти должности. Статьей 20 Закона установлено, что в случае допущения товариществом нарушений законодательства внеочередное общее собрание членов ТЧСЖ может быть созвано органом государственной власти на местах. Поскольку Ассоциация ТЧСЖ является посредником между товариществами и местным органом власти, то хокимият поручил ей расчистить эти авгиевы конюшни и помочь привести дома в порядок.
Чтобы держать руку на пульсе проблемных товариществ, ограниченный контингент управляющей компании при Ассоциации перебрался на 8 квартал – в бывший офис УК «Роза Стар Сервис», брошенной руководителями. Чтобы попасть в него, создали комиссию, поскольку пришлось взламывать дверь. Помещение оказалось пустым: ни одного документа, никакой обстановки, оборудования, материалов. А между тем АК «Узтелеком» – соучредитель компании вложила в нее 68 млн сумов. На эти деньги сделали ремонт, приобрели 2 компьютера, материалы, сварочный и газосварочный аппараты, другое оборудование и инвентарь. Все это исчезло неизвестно куда.
УТРОМ СТУЛЬЯ, А КОГДА ДЕНЬГИ?
Пришедшая на помощь товариществам УК «Альфа Лира Коммунал» начала с организации собраний жителей домов. Надо признать, они встретили нас недружелюбно, настороженно. Определенная доля недоверия чувствуется и сегодня. Одни говорили: «Все вы воры, сливки снимите и уйдете». Другие: «Да это рейдерский захват товариществ и управляющей компании»… По большому счету в чем-то их можно понять. Столько лет в домах ничего не менялось. Деньги исчезали неизвестно куда. На заявки и жалобы никто не реагировал. А тут пришли посторонние люди и обещают перемены. Ну, и, конечно, сыграло роль стереотипное мнение о жилищниках: обманывают, хотят навариться. Тем, кто из года в год разваливал ТЧСЖ, не платил взносы, выгодно было создавать компании негативный имидж. Пошли жалобы в Кабинет Министров, прокуратуру, хокимият: «Руководитель городской Ассоциации собрал на 8 квартале председателей ТЧСЖ, вручил им пустые договоры на обслуживание с УК, заставляет заключить их в приказном тоне. А это вмешательство в дела ТЧСЖ». На самом деле речь шла о том, как улучшить деятельность товариществ и каким способом жители намерены обслуживать многоэтажки: своими силами или с помощью профессиональной компании.
После разъяснительной работы товарищества переизбрали правление, решили вопрос с председателями и исполнительными директорами. Управляющая компания стала восстанавливать финансовые документы ТЧСЖ. Это пришлось делать через банк и районную налоговую инспекцию. Выяснилось, что у 5-домного ТЧСЖ «Хамкор Бирдамлик» картотека составляла 54 млн сумов, из них 47 млн сумов – просроченный кредит. За 6-домным товариществом «Гавхар Умид Коммуналчи» числились 17 млн сумов кредиторской задолженности и 30 млн сумов просроченного кредита. И тот и другой заем надо было погасить до ноября 2015 года, что было нереально.
Товарищества заключили договор с УК на полное обслуживание. Отношения между ними должны строиться на договорной основе: утром деньги – вечером стулья. То есть ТЧСЖ заказывает услуги и оплачивает их, а компания выполняет. Но как привести дома в порядок, если на счетах нет денег, люди не платили годами. Картотека и просроченные кредиты – таковы результаты непрофессионального управления, нарушений законодательства. В общем, камень на шее, который тянет товарищества ко дну.
По старым кредитам была достигнута договоренность о реструктуризации. Вмешиваться в деятельность ТЧСЖ, контролировать их работу управляющая компания не имеет права. Но может советовать, предлагать, потому что заинтересована в их платежеспособности. Вопреки законам рыночной экономики УК стала вести текущее обслуживание домов в долг. Это довольно рискованный шаг, прямой убыток для коммерческой структуры. Потому что нет 100-процентной гарантии возврата вложенных средств. Надеялись только на то, что жители начнут платить и гасить долги.
КРЫШИ, ТРУБЫ И КРЕДИТЫ
До жителей надо было донести важность своевременного внесения взносов. Только тогда дело сдвинется с мертвой точки. Управляющая компания налаживает обратную связь с ними через председателей, членов правления, исполнительных директоров и домкомов. Они стали приходить в офис УК, интересоваться и советоваться по вопросам домового хозяйства.
На носу зима, а в домах текут крыши, коммуникации никуда не годятся, нет денег на ремонт. Как бы этого ни хотелось, но без кредита было не обойтись. И это следовало разъяснить людям. Хорошие результаты дала работа с жителями в товариществе «Гавхар Умид Коммуналчи». За 2 месяца оно погасило картотеку (17 млн сумов), на счету появились деньги. Члены ТЧСЖ согласились, что надо брать кредит, иначе – никак. Благодаря займу за 2 месяца в домах провели грандиозную работу. На основании заявок покрыли всю кровлю, где она текла. Заменили тепловой узел в четырехэтажке. На подходе замена квартирных стояков. В двух домах полностью обновили систему ГВС в подвале.
В этом товариществе один дом заметно отличался от остальных. Его жители постоянно ремонтировали что-то за свой счет, собирались, обсуждали вопросы домового хозяйства. Хотели выйти из своего ТЧСЖ и организовать однодомное, но не знали, как это сделать. В управляющей компании им сказали: «Хотите выходить – пожалуйста, поможем подготовить документы». Но к тому времени в товариществе начались перемены. Жители подумали и решили остаться. Поверили.
Сантехники УК «Альфа Лира Коммунал» Сергей Луговой, Анатолий Панов, Сергей Рамазанов.
В ТЧСЖ «Хамкор Бирдамлик» люди тоже стали потихоньку платить взносы, но пока все поступления «съедает» большая картотека. Текущее обслуживание идет взаймы. За счет кредита заменили инженерные коммуникации.
Конечно, главное достижение в том, что к нам потянулись люди. Даже как-то собрались за дастарханом. А такое неформальное общение всегда на пользу дела. Увидев, что в домах на квартале происходят перемены, в компанию стали приходить домкомы из соседнего ТЧСЖ «Манзур Таъмир» (6 домов) и проситься на обслуживание. Им сказали: «Соберите собрание, поговорим. Если жители готовы, пожалуйста, заключайте договор на обслуживание». Что товарищество и сделало. Ситуация в их домах тоже критическая. Крыши текут, никуда не годятся инженерные коммуникации. С помощью хокимията, махаллинского комитета, Ассоциации жители избрали новое правление, председателя. Сейчас просчитываются первоочередные работы, рассматривается вопрос о получении кредита.
Первый месяц от жителей не было ни одной заявки, будто в их домах нет никаких проблем. Просто людей отучили жаловаться, потому что никто не реагировал на их обращения. Сейчас же они увидели перемены, и чуть что – бегом в управляющую компанию. В УК приняли на работу электрика, слесарей, которые прежде работали на квартале. Отличные ребята, ответственные, знающие свое дело и ситуацию в каждом доме. Но главный результат – люди потихоньку стали понимать: ТЧСЖ – это не один человек, а все вместе. Как решат они, так и будет, и мы помогли им это осознать. А если вместе – значит, все получится.
Раиса ЛИ:
– Главная проблема профессиональных управляющих компаний – отсутствие кадров. Сегодня во главе УК можно видеть людей, далеких от жилищной сферы: дворников, пекарей, фельдшеров, продавцов и прочих. Руководитель УК должен быть специалистом-жилищником. Эту деятельность следует сделать лицензированной.
Остро встает вопрос обучения руководителей товариществ, разъяснения собственникам жилья их прав и обязанностей. У ассоциаций ТЧСЖ нет на это средств. Если бы УК были профессиональными, они могли бы проводить тренинги с членами товариществ, предлагать такую услугу ТЧСЖ.
В Ташкенте действуют более 200 управляющих компаний, но их услуги недостаточно востребованы. Они рассчитаны на однодомные и малые ТЧСЖ. Но в последнее время в столице наблюдается тенденция укрупнения товариществ. Это ведет к созданию «натуральных хозяйств», неэффективному обслуживанию. Однодомные товарищества не идут на полное обслуживание, предпочитают заказывать компаниям разовые услуги.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК. Фото автора.
NORMA.uz
Комментарии