Управление многоквартирным домом коллективом собственников жилых помещений без создания ТЧСЖ недостаточно урегулировано законодательством. У жителей, обсуждающих плюсы и минусы этого варианта, возникает много вопросов и сомнений. У перешедших на самоуправление неизбежно появляются проблемы, связанные с заключением договоров с поставщиками коммунальных услуг, сбором и хранением взносов на содержание общего имущества, выдачей справок, обслуживанием дома, ремонтом и т.д. Главным образом, они решаются исходя из практики коллективов собственников других домов, а также по аналогии с ТЧСЖ.
Наш дом сделал выбор в пользу самоуправления и вышел из товарищества 2,5 года назад. Надеюсь, что этот опыт поможет другим сообществам собственников решать аналогичные проблемы.
Проверьте наше товарищество
В декабре 2011 года на базе нашего дома N 11 и соседнего N 9A по улице Кадырова в Мирзо-Улугбекском районе столицы было создано ТЧСЖ «Шалола Коммуналчи». В октябре 2012 года исполнительный директор товарищества на собрании жителей нашей 48-квартирной четырехэтажки объявил, что трубопровод системы отопления проржавел от цоколя до элеваторного узла и его необходимо заменить. Однако средств на это у ТЧСЖ нет. Поэтому надо собрать наличность, а он купит и заменит трубу. Пообещал, что эта сумма будет включена в счет уплаты обязательных взносов.
Активисты дома решили проверить состояние трубопровода. Спустились в подвал. Действительно, от первого до четвертого подъезда труба была сплошь в свищах, из которых лилась горячая вода. Кроме того, система канализации под двумя подъездами тоже никуда не годилась. Все стоки попадали прямо в подвал. Освещение в нем отсутствовало. Выяснилось, что еще летом исполнительный директор собирал с жителей деньги на замену трубы, выдал им справки для перерасчета, но так ничего и не сделал.
На общем собрании он не смог отчитаться, куда потрачены обязательные взносы членов товарищества и 30-процентные отчисления на депозитный счет. В связи с этим жители дома решили инициировать проверку ТЧСЖ. Семь месяцев – с января по июль 2013 года – мы обращались в разные инстанции с просьбой о ее проведении. Нам пришел ответ из ГНИ района. К нему было приложено письмо исполнительного директора товарищества, в котором он объяснял, сколько обязательных взносов собрано, израсходовано и на какие цели потрачено за время существования товарищества. Эти данные вызвали еще больше вопросов. В частности, о наличии средств на основном и депозитном счетах, количестве битума и рубероида, израсходованных на частичный ремонт кровли дома. В налоговой инспекции посоветовали провести проверку хозяйственной деятельности ТЧСЖ ревизионной комиссией.
На общем собрании избрали комиссию. Исполнительного директора попросили представить ревизорам необходимые документы. Вместо этого он начал всячески препятствовать их работе. Документы не передал, не допустил нас на крышу дома для проверки фактически выполненных работ по ремонту кровли. С помощью жителей нам все же удалось это сделать. Но из-за препон директора ревизионная комиссия не смогла проверить соответствие начислений денежных средств по книге лицевых счетов поступлениям на расчетный счет ТЧСЖ.
Из-за принципиальности жителей исполнительный директор начал откровенно вредить нашему дому. Распорядился, чтобы сантехник товарищества не обслуживал четырехэтажку. В это время тепловики уведомляли все ТЧСЖ об испытаниях тепловых сетей на максимальную температуру теплоносителя и опрессовке. В результате все работы по подготовке системы отопления дома мы провели сами, опасаясь, что при испытаниях могут произойти аварии, разрыв батарей, затопление квартир.
По результатам проверки ревизионная комиссия представила общему собранию отчет о многочисленных нарушениях законодательства исполнительным директором, ущербе, причиненном товариществу завышением объема работ, расхода рубероида и битума при частичном ремонте кровли двух домов.
На основании этого мы вновь обратились в компетентные органы с заявлениями о проведении проверки. Районная прокуратура поручила сделать это ГНИ. Члены ревизионной комиссии настояли на участии в ней, а также на проведении обмера фактически выполненных работ по ремонту кровли. В результате выводы ревизоров товарищества о нарушениях директора полностью подтвердились. Прокуратура вынесла решение о привлечении его к административной ответственности.
На благо дома работаем бесплатно
В это время неожиданно возникла проблема с промывкой отопительной системы дома. К исполнительному директору обращаться было бесполезно. А УП ПО «Тошиссиккуввати» отказалось заключать с нами договор на ее проведение, поскольку четырехэтажка находилась в составе ТЧСЖ. Тепловики предложили заключить договор с махаллей «Шалола», к которой дом относится территориально. Мы обратились к председателю схода граждан М.Кадырову. Выслушав нашу историю, ознакомившись со всеми письмами, он понял наши проблемы и заключил договор с Тошиссиккуввати на промывку четырехэтажки.
В настоящее время Маджид-ака находится на заслуженном отдыхе. От всех жителей дома хочу поблагодарить его за своевременную помощь. В трудные для нас дни М.Кадыров проявил себя как мудрый и дальновидный руководитель. Поняв преимущества непосредственного управления общедомовым имуществом без ТЧСЖ, он всегда оказывал нашему дому поддержку и помощь.
Мы задумались о дальнейшей судьбе дома. В этот момент мне попалась брошюра «Дом, в котором мы живем», выпущенная издательством «Norma». Из нее мы узнали о возможности управления общедомовым имуществом собственниками жилых помещений без создания товарищества и образования юридического лица. Это предусматривают статьи 127, 138, 139 Жилищного кодекса и статья 219 Гражданского кодекса.
Решили рискнуть, и в августе 2013 года провели общее собрание собственников жилых помещений, на котором 100% голосов приняли решение о выходе из ТЧСЖ «Шалола Коммуналчи» и переходе на самоуправление. Избрали домкома, домсовет и ревизионную комиссию. Оговорили, что все работают на благо дома бесплатно и без освобождения от внесения обязательного взноса. Определили перечень первоочередных работ, составили смету, рассчитали размер обязательного взноса на содержание общего имущества. Все это утвердили на общем собрании. Его решением утвердили также соглашение о порядке непосредственного управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в доме, разработанным на основе Примерного устава товарищества частных собственников жилья (прил. N 1 к ПКМ от 30.05.2006 г. N 100). Нашей целью было вытащить дом из глубокого кризиса, в который его вогнало руководство ТЧСЖ. О своем решении письменно известили исполнительного директора товарищества. Просили его передать нам техническую документацию, составить акты приема-передачи дебиторской и кредиторской задолженности. Ответ получили только через 4 месяца, а техническую документацию нам так и не передали, сославшись на то, что она утеряна.
Читайте документы
На начальном этапе столкнулись с правовой неосведомленностью представителей различных структур. Поэтому приходилось доказывать, что управление общедомовым имуществом коллективом собственников без создания ТЧСЖ предусмотрено законодательством. В ноябре 2013 года банки стали усиленно предлагать товариществам кредиты на проведение капремонта общего имущества. Узнав, что мы управляем домом без ТЧСЖ, представители Академического филиала Нацбанка ВЭД начали обвинять нас в нарушении законодательства, незаконном сборе наличных средств на содержание общего имущества, называли нас мошенниками и т.д. На общем собрании пытались заставить вернуться в ТЧСЖ «Шалола Коммуналчи» или организовать однодомное товарищество, чтобы мы смогли взять кредит на ремонт кровли. Но жители наотрез отказались от этого, вспомнив, как в бытность товарищества годами не решались проблемы дома, 2 года текла кровля. А через 2 месяца после выхода из ТЧСЖ мы частично ее отремонтировали, на что ушло 25 рулонов фольгоизола.
На собрании ознакомили банкиров с положениями законодательства, устанавливающими возможность управления общедомовым имуществом коллективом собственников без ТЧСЖ, а также со статьей 790 ГК, предусматривающей, что расчеты между гражданами и расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке. После собрания направили письмо управляющему банком, приложив протокол общего собрания и вежливо отказавшись от предложения взять кредит. Мы были твердо уверены, что с проблемами домового хозяйства справимся сами без заемных средств.
Тем временем продолжались наезды ТЧСЖ. Его юрист с подачи исполнительного директора стал доказывать, что управление домом без товарищества незаконно, что мы неправильно трактуем Гражданский и Жилищный кодексы. Пришлось провести правовой ликбез, представив, помимо законодательных актов, публикации в СМИ, на интернет-порталах о возможности управлять домом без ТЧСЖ. Когда попросили юриста письменно обосновать незаконность наших действий с указанием номера его лицензии, все претензии тут же прекратились.
Устав отбиваться от нападок по поводу якобы совершения нами правонарушений, мы обратились в ряд компетентных органов с вопросом: может ли коллектив собственников управлять многоквартирным домом без образования юридического лица? Наверное, нелепо подтверждать в различны структурах то, что установлено законодательством. Но когда пренебрегают его нормами, все методы хороши. Из хокимията района получили ответ, что… нельзя управлять многоквартирным домом без образования юридического лица на основании Закона… «О товариществах частных собственников жилья». Но действие Закона распространяется на товарищества, и он не содержит норм, запрещающих самоуправление домом. Агентство «Узкоммунхизмат» и Конституционный суд ответили, что законодательство не запрещает такого способа управления.
Хочу отметить, что огромные возможности для защиты законных прав и интересов граждан предоставляет сегодня ЕПИГУ. Через этот портал мы вели переписку и конструктивный диалог с различными структурами. Это помогло решить многие вопросы, сэкономить время, избежать ряд бюрократических проволочек.
Простили долг
В феврале 2014 года исполнительный директор товарищества «Шалола Коммуналчи» наконец-то представил разделительный баланс между нашим домом и ТЧСЖ. Из него следовало, что мы… должны товариществу около 7 млн сум. Однако документы, подтверждающие образование этого долга, представлены не были. Получили их через месяц, да и то с арифметическими ошибками, которые товарищество исправляло еще 2 месяца. Мы рассчитали ущерб, причиненный нашему дому незаконными действиями исполнительного директора: завышением объема работ; списанием на него излишних материалов; сбором наличных средств с жителей и т.д. Рассчитали остаток денежных средств на депозитном счете. В результате вышло, что не наш дом должен ТЧСЖ 7 млн сум., а товарищество должно нам 2 млн сум.
Чтобы дом не отключили от поставки электроэнергии на общедомовые нужды, получили в РЭС акт сверки и расчет долга на нашу четырехэтажку в размере 1,8 млн сум. Погасили его за 2 месяца. Внесли деньги напрямую на расчетный счет ТашГорПЭС, чтобы исключить возможность их нецелевого использования товариществом. Более того, учитывая тяжелое финансовое положение ТЧСЖ и аварийное состояние оставшегося в его составе дома, решили простить товариществу долг, предложив заключить соглашение сторон.
Максим Черников,
домком.
Фото автора.
(Окончание следует).
Norma.uz
Комментарии