Очень часто жители бывают не в курсе того, что содержанием их общего имущества занимается исполнительный директор или управляющая компания (УК). Многие граждане до сих пор ТЧСЖ называют жэком, директора считают председателем. А некоторые исполнительные директора рулят товариществом, возложив на себя полномочия руководителя ТЧСЖ. УК, пользуясь безграмотностью и беспечностью жильцов, нарушают законодательство. Все это вызывает противоречия между жителями многоквартирных домов и УК (исполнительными директорами). Их истоки – в правовой неосведомленности правления, жильцов. В результате недобросовестные УК (исполнительные директора) не прочь заработать на правовом невежестве граждан. Тем более если собственники не проявляют интереса к содержанию своих домов.
По данным мониторингов ТЧСЖ и УК, проводимых Ассоциацией ТЧСЖ г.Ташкента, чаще всего претензии жильцов к работе УК касаются следующих моментов:
♦ неосведомленность собственников жилых помещений о заключении договора ТЧСЖ с УК (исполнительным директором);
♦ отсутствие отчетности УК перед жильцами о проделанной работе;
♦ некачественное выполнение работ УК;
♦ нецелевое использование взносов собственников, завышение цен на услуги УК.
Кто и как выбирает УК
Законодательство оградило членов ТЧСЖ от возможных нарушений их прав при выборе УК или исполнительного директора, установив определенный регламент и усилив при этом роль общего собрания. От собственников жилых помещений остается только соблюдать его. А с этим сложнее.
1. К компетенции общего собрания членов ТЧСЖ относятся:
решение о выборе способа управления, обслуживания и ремонта общего имущества членов ТЧСЖ;
утверждение кандидатуры управляющего (исполнительного директора) или управляющей организации (ст.19 Закона о ТЧСЖ).
2. К компетенции правления товарищества относятся:
подбор кандидатур управляющего (исполнительного директора) или управляющей организации на конкурсной основе;
выполнение функций заказчика для обслуживания и ремонта общего имущества, имущества товарищества с выбором подрядчика на конкурсной основе;
заключение договоров на управление, обслуживание и ремонт общего имущества и имущества товарищества с победителем конкурса.
Правление несет ответственность перед членами ТЧСЖ за организацию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда на конкурсной основе в соответствии с заключенными договорами (ст.25 Закона о ТЧСЖ).
Конечно, очень важно грамотно подойти к поиску УК или исполнительного директора. При выборе необходимо учитывать опыт компании (директора), стаж работы на рынке, квалификацию специалистов, оснащенность компании техническими средствами, поинтересоваться мнением о ней других ТЧСЖ, сравнить цены за выполнение работ и так далее.
По решению общего собрания членов ТЧСЖ отдельные полномочия председателя и правления товарищества могут быть переданы по договору управляющему (исполнительному директору) или управляющей организации (ст.ст.25, 26 Закона о ТЧСЖ).
Какие полномочия не подлежат передаче
Полномочия правления:
созыв и организация проведения общего собрания членов ТЧСЖ и собрания собственников помещений;
подбор управляющего или УК;
заключение договоров с УК;
контроль за сохранностью и содержанием общего имущества, земельного участка, имущества товарищества;
принятие решений о приобретении и продаже, передаче, обмене, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных ценностей товарищества, а также о списании их с баланса в порядке, установленном законодательством;
распоряжение средствами товарищества в соответствии с утвержденной общим собранием членов ТЧСЖ сметой доходов и расходов товарищества.
Полномочия председателя правления:
руководство деятельностью правления;
представление интересов товарищества;
подписание финансовых документов, договоров в соответствии с решениями общего собрания или правления товарищества;
внесение на рассмотрение общего собрания подготовленных правлением предложений по способам управления, обслуживания и ремонта общего имущества и имущества товарищества, по кандидатуре управляющего (исполнительного директора) или УК.
Следует отметить, что, несмотря на запрет, все исполнительные директора подписывают финансовые документы, договоры. Кто-то из них объясняет, что это делается на основе решения общего собрания или передачи ему по доверенности полномочий председателя. Но это нарушение вышеуказанной нормы Закона о ТЧСЖ. Жилищники считают, что она требует урегулирования, поскольку председатель ТЧСЖ – человек занятой, может быть общественником, отсутствовать на месте, а вопросы, связанные с содержанием дома и ремонтами, часто не требуют отлагательств. То есть речь идет о передаче исполнительному директору права подписи при контроле за этим правления, председателя, ревизионной комиссии ТЧСЖ. Этот вопрос не раз был озвучен в предложениях по улучшению деятельности товариществ, подготовленных городской Ассоциацией ТЧСЖ, и ждет решения.
Ограничение полномочий исполнительных директоров и УК в целом направлены на защиту членов товарищества от различных злоупотреблений управляющих.
Когда претензии неправомочны
Иногда жалобы и недовольство жильцов работой исполнительного директора или УК бывают необоснованны. Например, в доме течет крыша, обшарпанные подъезды, мусор во дворе. Собственники возмущаются. Но реально товарищество не заказывает УК услуги по ремонту крыши, подъездов, уборке территории. То есть жители не информированы, какой набор услуг входит в договор. ТЧСЖ может заказывать УК как весь перечень услуг по содержанию общего имущества, так и отдельные работы. Часто можно услышать от жителей, что товарищество вместе с управляющей компанией (исполнительным директором) ничего не делают, на заявки жителей не реагируют, воруют. Но бывает и так, что работы не выполняются из-за неплатежей жителей. Тогда обижаться надо только на себя.
Как повлиять на работу УК
К сожалению, в стране отсутствует система лицензирования управляющих компаний по обслуживанию жилого фонда, как это принято в мировой практике. Квалификация работников УК у нас не подтверждается аттестацией. Поэтому проблема с кадрами в этой сфере звучит очень остро. Неудивительно, что среди их руководителей – дворники, повара, медработники, милиционеры и прочие весьма далекие от ЖКХ люди. Это отражается на качестве работ.
Конечно, товарищество должно контролировать работу УК. Ведь за услуги ей перечисляют взносы жителей, а они хотят быть в курсе, какие работы выполняются за их деньги, какие нет, что этому мешает, каковы цены на услуги компании и прочее. Способов контроля за деятельностью УК достаточно. Права и обязанности сторон должны быть прописаны в договоре, и от его условий зависит эффективность контроля. В договор с управляющей компанией неплохо включить раздел «Контроль за деятельностью УК». В него можно заложить пункт, предусматривающий осуществление председателем ТЧСЖ, правлением, ревизионной комиссией контроля за исполнением управляющей компанией своих обязанностей. Среди других условий могут быть следующие:
контроль за целевым использованием денежных средств членов ТЧСЖ;
ежеквартальный отчет УК на общем собрании о проведенной для ТЧСЖ работе;
предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей УК по содержанию общего имущества многоквартирного дома, по запросу председателя, правления, ревкомиссии;
оценка качества работы УК на основе актов выполненных работ, подписанных председателем ТЧСЖ, сокращение жалоб жителей на неудовлетворительное состояние общего имущества;
фиксирование выявленных правлением или собственниками жилых помещений недостатков в содержании общего имущества и ремонтах в акте в присутствии уполномоченных представителей УК;
возможность сменить УК решением общего собрания. В протоколе желательно указать, по каким причинам ТЧСЖ расторгает с ней договор (неисполнение обязательств, некачественное выполнение работ, завышение стоимости услуг, отсутствие отчетов о проделанной работе и т.д.).
В случае выявления нарушений законодательства УК или исполнительным директором при оказании услуг товариществу оно может обратиться в прокуратуру, судебные органы.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр.
NORMA.uz
Комментарии