Перепланировка квартиры: что можно, что – нельзя?

01 января 1970

Наверное, не найдется сегодня в столице дома, где хотя бы в паре-тройке квартир новоиспеченные хозяева не устроили "перестройку века" - на "радость" соседям. С одной стороны это понятно - людям надоело жить в безликих "черемушках" и однотипных "двушках", "трешках"… Человеку свойственно "подгонять" свое жилище под собственные привычки, вкусы и представления о комфорте. Вот почему возникает желание убрать лишние стены, изменить конфигурацию помещений, увеличить звукоизоляцию, сделать приятной температуру напольных покрытий, развести в лоджии зимний сад, да мало чего еще можно нафантазировать. Однако для претворения в жизнь всех этих идей необходимо получить соответствующие разрешения в различных инстанциях. Если даже вынести за скобки тему укрепления добрососедских отношений, любая перепланировка порождает немало вопросов. Именно о возможных последствиях решения перепланировки мы и расскажем сегодня.

Есть три пути, по которым можно пойти, затеяв работы по перепланировке своего жилья. Рассмотрим их подробно:

Перепланировка без согласования

Весьма недальновидный вариант. Можно понадеяться на то, что никто и никогда не узнает о вашей перепланировке, и таким образом сэкономить на согласовании. Но не специалистам будет трудно не допустить нарушений строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности и санитарии, что может привести к сбоям в работе отдельных систем и конструкций, а в целом повлияет на техническое состояние жилого дома. В итоге - куча неприятностей с соседями, ТСЖ, властями, и, как итог - возвращение квартиры в прежнее, "доремонтное" состояние.

Но даже если никаких нарушений допущено не будет, ваша квартира все равно не будет считаться юридически "чистой". В любой момент ваше нарушение может быть обнаружено. Чаще всего это происходит в результате жалобы соседей, уставших от затянувшейся на месяцы какофонии вашего ремонта. К тому же, перепланированную без согласования квартиру вы уже не сможете продать или обменять. Любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в первозданном виде. А это означает, что в итоге вы потратите куда больше, чем сэкономили на согласовании перепланировки.

Согласование перепланировки своими силами

В Узбекистане вопросы согласования перепланировки регулируются "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда". Этот нормативный документ согласован Госкомитетом Узбекистана по архитектуре и строительству, утвержден министерством коммунального обслуживания и зарегистрирован Министерством юстиции республики 01.02.1999 г. за N 616.

В соответствии с этими "Правилами…" разрешение на перепланировку дает межведомственная комиссия, в которую для этого необходимо представить проект, согласованный с архитектурным управлением, пожарными, СЭС и жилищной инспекцией. Кроме того, МВК вправе потребовать и иные документы, которые покажутся ей необходимыми. Чтобы получить разрешения во всех необходимых инстанциях, вам, возможно, потребуется не один месяц. А, теряя время, вы будете неизбежно тратить и свои нервы…

Согласование перепланировки специалистом

От беготни за бумажками можно избавиться, если обратиться к специалистам по согласованию перепланировки, которые есть в большинстве серьезных ремонтно-строительных компаний, особенно занимающихся в том числе  эксплуатацией недвижимости. В отличие от вас они в кратчайшие сроки согласуют самые сложные варианты планировки, обойдут различные препоны. Кроме этого, получат разрешение на перепланировку во всех инстанциях (в зависимости от особенностей перепланировки). Подскажут, как решить проблемы с соседями, которые нередко бывают против улучшения вашего жилья. После получения разрешения на перепланировку вам будет предоставлен точный план перепланированного помещения, утвержденный в БТИ, и технические расчеты всех усилений и конструктивных строительных решений, которые понадобятся вам при дальнейшем ремонте.

Итак - что можно…

"Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда" предполагается три вида переустройства (ст. 38.4. д.):

  • полная перепланировка, предусматривающая устройство новых жилых комнат, размерами и степенью благоустройства удовлетворяющих требованиям действующих КМК ( "Курилиш меъерлари ва коидалари"). Полная перепланировка может осуществляться только в зданиях, техническое состояние фундаментов и стен которых обеспечивает остаточный срок безотказной службы не менее 75 лет;
  • частичная перепланировка, предусматривающая упорядочение существующей планировки с устройством новых туалетов, отсутствующих ванных комнат, кухонь. Как правило, такой вид переустройства проводят в домах старой постройки, имеющих достаточно свободную планировку;
  • повышение степени благоустройства квартир в зданиях, которые по техническому состоянию не подлежат сносу в ближайшие 5 лет. Наиболее распространенным видом обновления зданий является оборудование их всеми видами благоустройства: водопроводом, канализацией, газом, централизованным или местным отоплением.


  • Как правило, при устройстве новых инженерно-технических систем требуется частично изменить планировку помещений. Полная перепланировка в старых домах в большинстве случаев совмещается с заменой несущих внутренних конструкций: перекрытий, крыш, лестниц. Изменение планировки, связанное с разделением больших комнат, переносом дверей, устройством обособленных входов, выполняют по просьбе проживающих. Частичную перепланировку выполняют и в производственных помещениях, встроенных в жилые дома. Такая перепланировка вызывается, как правило, изменением назначения помещений, а также когда требуется внедрение нового оборудования, техники или более современной технологии, увеличение освещенности, кондиционирования воздуха. Переоборудование помещений, изменение их назначения, новые виды благоустройства допускаются при условии, если:

  • переводимые работы не вызовут нарушения прочности здания или его конструкций;
  • здание не подлежит сносу по ветхости или реконструкции от срока этого сноса (опорные дома);
  • здание не подлежит сносу в течение ближайших 5 лет после оборудования в нем нового вида благоустройства.

  • … И что нельзя…

    При выполнении работ в помещениях не допускается пробивать несущие перегородки, капитальные и противопожарные стены без специальных проектов их усиления. Запрещается закрывать дымоходы и вентиляционные каналы, устанавливать перегородки, упирающиеся в оконные проемы. При разделении жилых комнат не допускается устраивать не отпаливаемые или неосвещенные комнаты, а также комнаты шириной менее 2 м. Не допускаются входы в жилые комнаты и туалеты из кухонь. Запрещается переоборудовать под жилье действующие душевые и ванные комнаты, кухни, коридоры и другие нежилые помещения, если это не связано с полной перепланировкой дома, меняющей местоположение этих помещений. Запрещается производить перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры, в том числе:
    - размещение санитарных узлов над жилыми комнатами или несовпадение их по вертикали;
    - лишение части жильцов (сожителей) возможности пользоваться кухней, туалетной, ванной и выходом из квартиры на лестничную клетку;
    - устройство отопления балконов и лоджий с изменением проектного положения стояков системы центрального отопления;
    - расположение входа в жилые комнаты непосредственно с улицы или лестничной клетки.
    Переоборудовать помещения или устраивать новые виды благоустройства допускается только по утвержденным проектам. Техническую документацию на реконструкцию жилых зданий разрабатывают и утверждают в том же порядке, как и на новое строительство. Полная перепланировка проводится при капитальном ремонте жилых зданий. Проект на полную перепланировку помещений утверждается в соответствии с КМК 1.03.03.97.
    Техническая документация на повышение благоустройства жилищ согласовывается с организациями, снабжающими здание теплом, водой, газом, электроэнергией в зависимости от вида проектируемого благоустройства, а также с органами пожарного и санитарного надзора и утверждается в соответствии с КМК 1.03.03.97.
    К гражданам или организациям, нарушившим порядок работ по переустройству помещений или сносу зданий, принимаются меры административного воздействия вплоть до привлечения к судебной ответственности..
    Об ответственности за незаконную (самовольную) перепланировку и реконструкцию зданий и сооружений также говорится в статьях 2, 16-1, 24, 62 и 65 Жилищного Кодекса РУз. В частности, статья 24 гласит: "Собственник квартиры в многоквартирном доме, допустивший самовольное переустройство или перепланировку принадлежащего ему помещения без соответствующего разрешения органов государственной власти на местах, несет ответственность в установленном законодательством порядке и обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние". То есть в любом случае для проведения каких-либо мероприятий связанных с реконструкцией или перепланировкой жилища требуются соответствующие разрешения органов государственной власти.
    В целях пожарной безопасности при перепланировке помещений, изменении их функционального назначения или установок нового технологического оборудования также должны соблюдаться противопожарные требования действующих норм строительного и технологического проектирования. В обязательном порядке оно должно быть согласованно с органами государственного пожарного надзора до начала перепланировки и реконструкции. ("Правила пожарной безопасности для объектов с массовым пребыванием людей").

    Как получить разрешение

    Условия получения соответствующего разрешения для проведения перепланировочных работ отражены в главе 40 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

    Заявления собственников жилья о выдаче разрешений на переустройство помещений в жилых домах рассматриваются межведомственными комиссиями при органах государственной власти на местах в месячный срок. Межведомственные комиссии организуются в следующем составе: представитель органа государственной власти - председатель комиссии, представитель городской (районной) коммунально-эксплуатационной организации, органов по строительству и архитектуре, государственного санитарного надзора, органов местного самоуправления. Межведомственная комиссия проводит свою работу с участием:

  • при рассмотрении вопросов переоборудования, перепланировки и повышения благоустройства в домах государственного жилищного фонда - представителей соответствующих ведомств и организации, в чьем ведении находится жилой дом;
  • при рассмотрении заявлений по поводу переоборудования, перепланировки в домах частного жилого фонда - собственников или уполномоченных ими управляющих организаций.
  • в необходимых случаях - другие заинтересованные лица; заявители, члены семьи, наниматели, арендаторы, представители коммунально-эксплуатационных организаций.

  • Для ознакомления с конкретными условиями в необходимых случаях межведомственная комиссия (или по ее поручению отдельные ее члены) выезжает на место. Для получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений собственники жилья или уполномоченные ими организации подают заявление в межведомственную комиссию с подробным описанием намеченных работ и приложением:
    поэтажного плана (а в необходимых случаях и выкопировки из плана земельного участка домовладения), заверенных в кадастровых бюро технической инвентаризации (КБТИ);
    проекта переустройства в двух экземплярах;
    заключения органов архитектурных и коммунально - эксплуатационных организаций о возможности и целесообразности намеченных работ;
    справки с указанием согласия жильцов квартиры (дома), заверенные эксплуатирующей организацией или объединениями собственников (товарищества, кооператива и т. д.), и другие документы по требованию комиссии.
    Решения комиссии оформляются протоколом. Заявителю выдается выписка из протокола вместе с одним экземпляром согласованного проекта. Выданные разрешения межведомственной комиссии действительны в течение 6 месяцев. Не осуществленные в течение этого срока разрешенные работы могут быть выполнены только после получения повторного разрешения. При несогласии заявителей с решением межведомственной комиссии оно может быть обжаловано в органах государственной власти на местах или в судебном порядке.
    Для проведения работ по внутренней перепланировке и переоборудованию жилых помещений частного жилого фонда (кроме многоквартирных жилдомов, в том числе и с приватизированными квартирами) разрешений межведомственной комиссии не требуется. Разрешение требуется только для строительства пристроек, надстроек, полной перепланировки (перестройки) жилого дома.

    Собственники жилого фонда, нарушившие установленный порядок оформления разрешения на переустройство и перепланировку помещений в жилых домах, обязаны по требованию органов государственной власти на местах в установленный срок за свой счет привести помещение и оборудование в проектное (прежнее) состояние, а также ликвидировать выполненные пристройки и надстройки к зданиям и подсобные постройки. В случае невыполнения предписаний, органы местной власти вправе обратиться в суд.
    В случае, когда нарушителями вызвано аварийное состояние здания в целом, части его, отдельных конструкций или видов инженерного оборудования, органы государственной власти на местах обязаны немедленно своими средствами произвести необходимые работы по восстановлению конструкций и оборудования, с последующим предъявлением иска к нарушителям в судебном порядке.

    И последний совет

    Нелишне будет поинтересоваться, не проводили ли ваши соседи, в свою очередь, какой-либо перепланировки, и соблюдали ли они установленные нормы и правила. В противном случае, при санкционированном переоборудовании помещения, но без учета других факторов, возможно возникновение неполадок в системах водоснабжения, вентиляции, отопления и так далее. Например, случаются инциденты, когда из-за неправильного размещения и монтажа отопительных приборов или водопроводных труб происходят серьезные аварии.

    Источник: STROYKA.UZ



    Комментарии
    Оценка:
    Комментарий будет опубликован после проверки модератором

    © 2005-2024 Stroyka.uz. Все права защищены.