02 декабря 2011
В ноябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 525 у.е./кв.м., что превышает соответствующий показатель октября 2011 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,7%, но меньше уровня ноября 2010 года (год к году - г/г) на 0,4% (по нашим прогнозам от 15.10.2011 года СЦП ожидалась на уровне 526 у.е./кв.м.)
СЦП жилой недвижимости города Ташкента за октябрь 2010 года и сентябрь-октябрь 2011 года, у.е./кв.м.
|
Ноябрь 2010 года |
Октябрь 2011 года |
Ноябрь 2011 года |
СЦП, у.е./кв.м. |
527 |
516 |
525 |
Ноябрь 2011г., в % |
99,6 |
101,7 |
100,0 |
По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в ноябре 2011 года снизилась до уровня 3-4% (в октябре 2011 года этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле 2011 года – около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в ноябре 2011 года примерно 510 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года – этот индекс составлял 493 у.е./кв.м.)
Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.
Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за ноябрь 2010 – ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в ноябре 2011 года составила 329 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года было 326 у.е./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 999 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года – 982 у.е./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса - ЭК) в ноябре 2011 года составил 3,1 (уровень октября 2011 года – 3,0).
Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за сентябрь-ноябрь 2011 года
|
Октябрь 2011 года |
Ноябрь 2011 года |
Ноябрь 2011 г. к октябрю 2011 г., в % |
СЦП жилья ВЦК, у.е./кв.м. |
982 |
999 |
101,7 |
СЦП жилья эконом-класса, у.е./кв.м. |
326 |
329 |
100,9 |
Коэффициент расслоения |
3,0 |
3,1 |
х |
Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры высокой ценовой категории – 101,7% за ноябрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье эконом-класса (100,9%). В прошлом месяце наблюдалась обратная картина, соответственно, 101,0 и 102,2%%.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, составила 68 кв.м., средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) - около 35,7 тыс. у.е. (в октябре 2011 года было 35,0 тыс. у.е.)
Гистограмма распределения квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по площади (в %%)
Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в ноябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (18,4% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (16,3%), 50-59 кв.м. (12,8%) и 40-49 кв.м. (12,2%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалось некоторое снижение предложения квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше), что является свидетельством сокращения выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше занимают 0,9% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.
Минимальная общая площадь квартиры была зафиксирована в ноябре 2011 года на уровне 15 кв.м., максимальная – 376 кв.м. (квартира с мансардой в доме по проспекту А.Тимура). Диапазон разброса площади увеличился – в 25 раз – по сравнению с октябрем 2011 года (16,7 раза).
Распределение числа предложений на продажу квартир в зависимости от количества комнат характеризуется следующей диаграммой:
Подобное соотношение числа квартир, выставляемых на продажу, довольно устойчиво. Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,5% общего числа предложений. Доля этого сектора в ноябре 2011 года заметно снизилась (в октябре т.г. этот показатель был 5,6%).
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за ноябрь 2011 года наблюдался у трех-, четырех-, пяти- и более комнатных квартир (рост соответственно на 101,9 и по 102,0%% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у одно- и двухкомнатных (соответственно, 101,3 и 101,6%%). Цены на трех- и более комнатные квартиры в последнее время показывали динамику хуже рынка и сейчас наблюдается выравнивание роста цен нарастающим итогом. Несмотря на это, уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января т.г. в октябре 2011 года. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил уровень января т.г. в ноябре 2011 года – на 100,8%.
Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. Если в прошедшие месяцы наблюдался ускоренный рост цен в секторе одно- и двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), то в настоящее время наблюдается более высокий рост цен на трех- и более комнатные квартиры. Заметно активизировался и спрос на многокомнатные квартиры.
Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
|
Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте |
||||
1-комнат. |
2-комнат. |
3-комнат. |
4-комнат. |
5 и более комнат. |
|
Январь 2011 года |
509 |
508 |
512 |
508 |
501 |
Февраль 2011 года |
505 |
496 |
507 |
496 |
493 |
Март 2011 года |
499 |
479 |
499 |
478 |
482 |
Апрель 2011 года |
486 |
468 |
495 |
470 |
478 |
Май 2011 года |
479 |
446 |
482 |
444 |
450 |
Июнь 2011 года |
489 |
463 |
489 |
468 |
459 |
Июль 2011 года |
498 |
467 |
501 |
475 |
472 |
Август 2011 года |
503 |
478 |
510 |
486 |
476 |
Сентябрь 2011 года |
505 |
488 |
516 |
491 |
478 |
Октябрь 2011 года |
528 |
510 |
535 |
511 |
495 |
Ноябрь 2011 года |
535 |
518 |
545 |
521 |
505 |
Ноябрь к октябрю, в % |
101,3 |
101,6 |
101,9 |
102,0 |
102,0 |
Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.
График изменения СЦП квартир города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
Динамика СЦП жилья, расположенного в кирпичных и панельных домах г. Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
|
СЦП жилья |
СЦП кирпичн. жилья |
СЦП панельн. жилья |
Коэфф-т соответ. |
Январь 2011 года |
507 |
553 |
460 |
1,20 |
Февраль 2011 года |
499 |
541 |
456 |
1,19 |
Март 2011 года |
487 |
531 |
442 |
1,20 |
Апрель 2011 года |
481 |
524 |
437 |
1,20 |
Май 2011 года |
460 |
504 |
415 |
1,21 |
Июнь 2011 года |
474 |
518 |
429 |
1,21 |
Июль 2011 года |
483 |
524 |
441 |
1,19 |
Август 2011 года |
491 |
531 |
450 |
1,18 |
Сентябрь 2011 года |
496 |
535 |
456 |
1,17 |
Октябрь 2011 года |
516 |
555 |
476 |
1,17 |
Ноябрь 2011 года |
524 |
564 |
484 |
1,17 |
Ноябрь к октябрю 2011 года, в % |
101,7 |
101,6 |
101,8 |
х |
Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижается. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). Но в ближайшее время мы ожидаем более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен.
Диаграмма корреляции цены предложения квартир (у.е.) и их площади (кв.м.) на рынке недвижимости г.Ташкента в ноябре 2011 года
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,6% и достигла 564 у.е./кв.м.
График изменения СЦП квартир кирпичного фонда города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
В ноябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях – 2,2% и монолитно-кирпичных домах – 1,9%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1,0%) и современной планировки (1,5%). Также динамику хуже рынка показали цены на жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 1,4%): из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях.
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в ноябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,8% и достигла 484 у.е./кв.м. Ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в период мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
График изменения СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в ноябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.
Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в ноябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в 4- и 5-этажных зданиях превысили уровень января 2011 года, соответственно, на 7,8; 7,0 и 5,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января т.г. лишь в ноябре 2011 года).
Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области», а также Указ Президента Республики Узбекистан от 22.09.2011 года № УП-4364 «О мерах по совершенствованию правил паспортной системы в городе Ташкенте и Ташкентской области». Согласно указу Президента нашей страны были упразднены:
- разрешительный порядок постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики;
- порядок временной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики, с введением порядка их учета по месту пребывания в городе Ташкенте и Ташкентской области
- специальные комиссии при хокимиятах города Ташкента и Ташкентской области по рассмотрению вопросов постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих из других регионов республики.
Указанные законодательные акты явились драйвером наблюдаемого роста цен на жилье в столице: положительная динамика изменения цен наблюдается на рынке жилой недвижимости г.Ташкента 11-ю неделю подряд.
Ряд аналитических центров и консалтинговых фирм при анализе цен используют зональное районирование города. Эксперты ИАЦ «Sion Research» считают разделение города Ташкента на условные зоны не совсем корректным, равно как и анализ уровня цен по административным районам. Статистика цен по зонам, а тем более по административным районам дает условно-усредненную цифру, не отражающую реальной картины, так как внутри зоны (района) существует значительный разброс цен на недвижимость, даже на ту, которая находится на небольшом удалении друг от друга.
Если говорить о целых районах города, то здесь СЦП не имеет никакой практической значимости, и может использоваться лишь для исследовательских целей. Ряд районов (Мирзо-Улугбекский, Юнусабадский, Хамзинский, Мирабадский, Яккасарайский) растянулись от центра города до Ташкентской кольцевой автодороги (некоторые выходят за ее границу). Участника рынка (покупателя, продавца, риэлтора) не интересует СЦП в отдельно взятом районе или зоне – его интересует уровень цен на недвижимость и их динамика в определенном конкретном месте (желательно даже в точке) города.
Именно поэтому специалистами риэлторской организации «Sion Group» совместно с ведущими программистами была создана электронная база спроса и предложений, которая вобрала в себя всю информацию от риелторов и риэлторских организаций, работающих в сотрудничестве. Эта система работает интерактивно, в режиме реального времени, что обеспечивает оперативность и эффективность информации.
Впервые нашими специалистами было предложено и внедрено в практической деятельности прием и обработка предложений и ведение статистики цен на недвижимости в рамках сложившихся жилых массивов, микрорайонов, кварталов и существующих ориентиров. С одной стороны, такой анализ является весьма детальным и, с другой, может иметь важное прикладное значение. Приведенная ниже таблица демонстрирует динамику цен по отдельным массивам и ориентирам (всего в базе данных таких ориентиров (матриц) - 460), которые выбраны по поступлению наибольшего числа предложений с целью снижения вероятности случайной ошибки репрезентативности.
Для наглядности ориентиры-матрицы укрупнены в одну мультиматрицу. Так, например, в мультиматрице «Чиланзар» содержатся матрицы: Фархадский базар, Грудная хирургия, м. «Хамза», м. «Чиланзар», Узбекфильм, Чапаната, Волгоградская, Домбрабад, Чиланзар-1, Чиланзар-2, Чиланзар-3 и т.д. (ориентиры носят исторически сложившиеся названия места и понятны большинству жителей столицы, не говоря уже о риэлторах). Это особенно актуально в настоящее время, когда многие названия массивов и улиц переименованы. В настоящее время в Ташкенте 3 374 улицы. За годы независимости республики 1,5 тыс. объектов инфраструктуры получили новое название.
Изменение СЦП по отдельным жилым массивам города Ташкента за январь, сентябрь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.
|
Январь 2011 года |
Октябрь 2011 года |
Ноябрь 2011 года |
Ноябрь 2011 года, в % к |
|
Январю 2011 года |
Октябрю 2011 года |
||||
"Буюк Ипак йули" м. |
537 |
571 |
580 |
108,1 |
101,7 |
"Ойбек" м. |
586 |
632 |
644 |
109,9 |
102,0 |
"Хамза" м. |
531 |
544 |
555 |
104,6 |
102,0 |
"Чилонзор" м. |
477 |
516 |
528 |
110,7 |
102,3 |
БУЗ |
521 |
552 |
559 |
107,3 |
101,3 |
Госпитальный |
591 |
620 |
632 |
106,9 |
101,9 |
Дархан |
582 |
615 |
626 |
107,5 |
101,8 |
Каракамыш |
409 |
410 |
415 |
101,6 |
101,3 |
Карасу |
445 |
482 |
489 |
110,0 |
101,4 |
Куйлюк |
403 |
401 |
406 |
100,7 |
101,2 |
Лисунова |
438 |
423 |
432 |
98,7 |
102,1 |
Сергели |
439 |
421 |
428 |
97,5 |
101,7 |
ТТЗ |
420 |
416 |
423 |
100,7 |
101,8 |
Тузель |
429 |
427 |
432 |
100,8 |
101,2 |
Фируза |
429 |
430 |
434 |
101,3 |
101,0 |
Чиланзар |
469 |
507 |
518 |
110,4 |
102,2 |
Юнусабад |
461 |
461 |
467 |
101,3 |
101,3 |
Ялангач |
438 |
443 |
448 |
102,3 |
101,2 |
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления) и данные собственной электронной базы предложений риэлторской организации ООО «Sion Group». Несмотря на стремление сотрудников ИАЦ «Sion Research» использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускаем наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре. В связи с этим, риэлторская организация ООО «Sion Group» и ИАЦ «Sion Research» не несут ответственности за действия или бездействия участников рынка, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
Источник: SION.uz
Комментарии