ПРЕДСТАВЛЯЕМ
КОМПАНИИ
ЧП «АXRAROVA M V» предлагает к реализации продукцию собственного изготовления: Подвесной потолок Q&P по системе армстронг с широкой цветовой гаммой. Телефон для заявок: 90 980 99 31, 279 42 02 Сетка просечно-вытяжная для штукатурных, изоляционных работ, ПВ 406, 408, 410, 506, 508, 510 для ступеней и площадок, стеллажи, ложки обувные металлические
"Aglay Uz"-Производство и монтаж фасадного материала - Изосайдинг «теплый аглай» — восьмикомпонентный материал, который отлично подойдет для фасадной облицовки, как для высокоэтажных зданий, так и для частных домов, магазинов, различных учреждений. Изосайдинг применим для разных форм и этажности зданий, долговечнее других декоративных панелей и достигает срока службы всего здания. Также Вы можете не только купить наш изосайдинг, но и заказать фасадные работы: +998974006553 Офис: +998712525718
ШОУРУМ ЕВРОПЕЙСКОЙ САНТЕХНИКИ "VITRA"- абсолютно все изделия для ванной комнаты. Телефон: (99871) 252-75-00, 252-76-00 Керамическая плитка, сантехника, оборудование для бассейнов, мебель для ванной комнаты, ванны, смесители и аксессуары для ванных комнат.
INSA - КАЧЕСТВЕННЫЕ МЕЖКОМНАТНЫЕ ДВЕРИ ИЗ МДФ ОТ ПРОИЗВОДИТЕЛЯ! Большой Каталог продукции +998 71 289 77 22 Двери от компании INSA — это современное, качественное и доступное решение для Вашего дома! Опыт работы более 12 лет, высокое качество изготовления на европейском оборудовании, 3 года гарантии

НАШИ ПАРТНЕРЫ
Публикации7065  »  Новости5895  »  Местные новости3306
02.12.2011

Обзор состояния рынка жилой недвижимости г.Ташкента в ноябре 2011 года

В ноябре 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости  города Ташкента составила 525  у.е./кв.м., что превышает соответствующий показатель октября 2011 года (месяц к месяцу - м/м) на  1,7%, но меньше уровня ноября 2010 года (год к году - г/г) на 0,4%  (по нашим прогнозам от 15.10.2011 года СЦП ожидалась на уровне 526 у.е./кв.м.)

СЦП жилой недвижимости города Ташкента за октябрь 2010 года и сентябрь-октябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 

Ноябрь 2010 года

Октябрь  2011 года

Ноябрь 2011 года

СЦП, у.е./кв.м.

527

516

525

Ноябрь  2011г., в %

99,6

101,7

100,0

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в ноябре 2011 года снизилась до уровня  3-4% (в октябре 2011 года этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле 2011 года – около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в ноябре 2011 года примерно 510 у.е./кв.м.  (в октябре 2011 года – этот индекс составлял 493 у.е./кв.м.)

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в  2006-2007 годах, когда  размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за ноябрь 2010 – ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в ноябре 2011 года составила 329 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года было 326 у.е./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 999 у.е./кв.м. (в октябре 2011 года – 982 у.е./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса - ЭК) в ноябре 2011 года составил  3,1 (уровень октября 2011 года – 3,0).

Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте за сентябрь-ноябрь 2011 года

 

Октябрь

2011 года

Ноябрь

2011 года

Ноябрь 2011 г.  к октябрю 2011 г., в %

СЦП жилья ВЦК,  у.е./кв.м.

982

999

101,7

СЦП жилья эконом-класса,  у.е./кв.м.

326

329

100,9

Коэффициент расслоения

3,0

3,1

х

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающий рост цен на квартиры высокой ценовой категории – 101,7% за ноябрь 2011 года – по сравнению с увеличением цен на жилье эконом-класса (100,9%). В прошлом месяце наблюдалась обратная картина, соответственно, 101,0 и 102,2%%.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года,  составила  68 кв.м., средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП  среднестатистической квартиры) -  около 35,7  тыс. у.е. (в октябре 2011 года было 35,0 тыс. у.е.)

Гистограмма распределения квартир, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по площади (в %%)

Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в ноябре 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (18,4% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (16,3%), 50-59 кв.м. (12,8%) и 40-49 кв.м. (12,2%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдалось некоторое снижение  предложения квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше), что является свидетельством сокращения выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Даже в условиях растущего рынка наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. Квартиры  площадью от 130 кв.м. и выше занимают 0,9% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь квартиры была зафиксирована в ноябре 2011 года на уровне 15 кв.м., максимальная – 376 кв.м. (квартира с мансардой  в доме по проспекту А.Тимура). Диапазон разброса площади увеличился – в 25 раз – по сравнению с октябрем 2011 года (16,7 раза).

Распределение числа предложений на продажу квартир в зависимости от количества комнат характеризуется следующей диаграммой:

Подобное соотношение числа квартир, выставляемых на продажу, довольно устойчиво. Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,5% общего числа предложений. Доля этого сектора в ноябре 2011 года заметно снизилась (в октябре т.г. этот показатель был 5,6%).

Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что  наибольший рост СЦП за ноябрь 2011 года  наблюдался у трех-, четырех-, пяти- и более комнатных  квартир  (рост соответственно на  101,9 и по 102,0%% по сравнению с предыдущим месяцем), а  наименьший  –  у одно- и двухкомнатных (соответственно,  101,3 и 101,6%%). Цены на трех-  и более комнатные квартиры в последнее время показывали динамику хуже рынка и сейчас наблюдается выравнивание роста цен нарастающим итогом. Несмотря на это, уровни цен предложения кв.м. однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре 2011 года соответствующих показателей начала текущего года, аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января т.г. в октябре  2011 года. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил  уровень января т.г. в ноябре 2011 года – на 100,8%.

Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. Если в прошедшие месяцы наблюдался ускоренный рост цен в секторе одно- и двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), то в настоящее время наблюдается более высокий рост цен на трех- и более комнатные квартиры. Заметно активизировался и спрос на многокомнатные квартиры.

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 

Средняя цена предложения квартир в г. Ташкенте

1-комнат.

2-комнат.

3-комнат.

4-комнат.

5 и более комнат.

Январь 2011 года

509

508

512

508

501

Февраль 2011 года

505

496

507

496

493

Март 2011 года

499

479

499

478

482

Апрель 2011 года

486

468

495

470

478

Май 2011 года

479

446

482

444

450

Июнь 2011 года

489

463

489

468

459

Июль 2011 года

498

467

501

475

472

Август 2011 года

503

478

510

486

476

Сентябрь 2011 года

505

488

516

491

478

Октябрь 2011 года

528

510

535

511

495

Ноябрь 2011 года

535

518

545

521

505

Ноябрь к октябрю, в %

101,3

101,6

101,9

102,0

102,0

Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади – при прочих равных условиях – минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.

График изменения СЦП  квартир города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется  в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья,  расположенного  в кирпичных и панельных домах г. Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 

 СЦП жилья

СЦП кирпичн. жилья

СЦП панельн. жилья

Коэфф-т соответ.

Январь 2011 года

507

553

460

1,20

Февраль 2011 года

499

541

456

1,19

Март 2011 года

487

531

442

1,20

Апрель 2011 года

481

524

437

1,20

Май 2011 года

460

504

415

1,21

Июнь 2011 года

474

518

429

1,21

Июль 2011 года

483

524

441

1,19

Август 2011 года

491

531

450

1,18

Сентябрь 2011 года

496

535

456

1,17

Октябрь 2011 года

516

555

476

1,17

Ноябрь 2011 года

524

564

484

1,17

Ноябрь к октябрю 2011 года, в %

101,7

101,6

101,8

х

Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижается. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в  панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). Но в ближайшее время мы ожидаем более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен.

Диаграмма корреляции цены предложения квартир (у.е.) и их площади (кв.м.)  на рынке недвижимости г.Ташкента в ноябре 2011 года

СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в ноябре 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на  101,6% и достигла 564 у.е./кв.м.

График изменения СЦП квартир кирпичного фонда города Ташкента за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

В ноябре 2011 года прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных 4- и 5-этажных зданиях – 2,2% и монолитно-кирпичных домах – 1,9%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1,0%) и современной планировки (1,5%). Также динамику хуже рынка показали цены на  жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост 1,4%):  из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в 2 и 3-этажных зданиях.

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в ноябре 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,8% и достигла 484 у.е./кв.м.  Ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах, объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в период мирового финансового кризиса  были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.

График изменения СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов  города Ташкента  за январь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.  

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в ноябре 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.

Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир  в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в ноябре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в 4- и 5-этажных зданиях превысили  уровень января 2011 года, соответственно, на 7,8;  7,0 и 5,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в  монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января т.г. лишь в ноябре 2011 года).

Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области», а также Указ Президента Республики Узбекистан от 22.09.2011 года №  УП-4364 «О мерах по совершенствованию правил паспортной системы в городе Ташкенте и Ташкентской области». Согласно указу Президента нашей страны были упразднены:

  •  разрешительный порядок постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики;
  •   порядок временной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики, с введением порядка их учета по месту пребывания в городе Ташкенте и Ташкентской области
  •   специальные комиссии при хокимиятах города Ташкента и Ташкентской области по рассмотрению вопросов постоянной прописки граждан Республики Узбекистан, прибывающих из других регионов республики.

Указанные законодательные акты явились драйвером наблюдаемого роста цен на жилье в столице: положительная динамика изменения цен наблюдается на рынке жилой недвижимости г.Ташкента 11-ю неделю подряд.

Ряд аналитических центров и консалтинговых фирм при анализе цен используют зональное районирование города.  Эксперты  ИАЦ  «Sion   Research» считают разделение города Ташкента на условные зоны не совсем корректным, равно как и анализ  уровня  цен по административным районам. Статистика цен по зонам, а тем более по административным районам дает условно-усредненную цифру, не отражающую реальной картины, так как внутри зоны (района) существует значительный разброс цен на недвижимость, даже на ту, которая находится на небольшом удалении друг от друга.

Если говорить о целых районах города, то здесь СЦП не имеет никакой практической значимости, и может использоваться лишь для исследовательских целей. Ряд районов (Мирзо-Улугбекский, Юнусабадский, Хамзинский, Мирабадский, Яккасарайский) растянулись от центра города до Ташкентской кольцевой автодороги (некоторые выходят за ее границу). Участника рынка (покупателя, продавца, риэлтора) не интересует СЦП в  отдельно взятом районе или зоне – его интересует уровень цен на недвижимость и их динамика в определенном конкретном месте (желательно даже в точке) города.

Именно поэтому специалистами риэлторской организации «Sion Group» совместно с ведущими программистами  была создана электронная база  спроса и предложений, которая вобрала в себя всю информацию от риелторов и риэлторских организаций, работающих в сотрудничестве. Эта система работает интерактивно, в режиме реального времени, что обеспечивает оперативность и эффективность информации.

Впервые нашими специалистами было предложено и внедрено в практической деятельности прием и обработка предложений и ведение статистики цен на недвижимости в рамках сложившихся жилых массивов, микрорайонов, кварталов  и существующих ориентиров.  С одной стороны, такой анализ является весьма детальным и, с другой, может иметь важное прикладное значение. Приведенная ниже таблица демонстрирует динамику цен по отдельным массивам и ориентирам (всего в базе данных таких ориентиров (матриц) -  460),  которые выбраны по  поступлению наибольшего числа предложений с целью снижения вероятности случайной ошибки репрезентативности.

Для наглядности ориентиры-матрицы укрупнены в одну мультиматрицу. Так, например, в мультиматрице «Чиланзар» содержатся матрицы:  Фархадский базар,  Грудная хирургия,  м. «Хамза», м. «Чиланзар», Узбекфильм,  Чапаната,  Волгоградская,  Домбрабад,  Чиланзар-1, Чиланзар-2, Чиланзар-3 и т.д. (ориентиры носят исторически сложившиеся названия места и понятны большинству жителей столицы, не говоря уже о риэлторах). Это особенно актуально в настоящее время, когда многие названия массивов и улиц переименованы. В настоящее время в Ташкенте 3 374 улицы. За годы независимости республики 1,5 тыс. объектов инфраструктуры получили новое название.

Изменение СЦП по отдельным жилым массивам города Ташкента за январь, сентябрь-ноябрь 2011 года, у.е./кв.м.

 

Январь 2011 года

Октябрь 2011 года

Ноябрь 2011 года

Ноябрь 2011 года, в % к

Январю 2011 года

Октябрю 2011 года

"Буюк Ипак йули" м.

537

571

580

108,1

101,7

"Ойбек" м.

586

632

644

109,9

102,0

"Хамза" м.

531

544

555

104,6

102,0

"Чилонзор" м.

477

516

528

110,7

102,3

БУЗ

521

552

559

107,3

101,3

Госпитальный

591

620

632

106,9

101,9

Дархан

582

615

626

107,5

101,8

Каракамыш

409

410

415

101,6

101,3

Карасу

445

482

489

110,0

101,4

Куйлюк

403

401

406

100,7

101,2

Лисунова

438

423

432

98,7

102,1

Сергели

439

421

428

97,5

101,7

ТТЗ

420

416

423

100,7

101,8

Тузель

429

427

432

100,8

101,2

Фируза

429

430

434

101,3

101,0

Чиланзар

469

507

518

110,4

102,2

Юнусабад

461

461

467

101,3

101,3

Ялангач

438

443

448

102,3

101,2

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления) и данные собственной электронной базы предложений риэлторской организации ООО «Sion Group». Несмотря на стремление сотрудников ИАЦ «Sion Research» использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускаем наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре. В связи с этим,  риэлторская организация  ООО «Sion Group»  и  ИАЦ «Sion  Research»  не несут ответственности за  действия или бездействия участников рынка, равно как  за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

Источник: SION.uz



Прочитано: 2404 раз(а)  |  Комментариев: 0
Еще по теме:


В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.
Гость_
Антибот:
- Сайт модерируется. Из комментариев удаляются бессмысленные, оскорбительные или не относящиеся к теме обсуждения.
Добавить ОБЪЯВЛЕНИЕ Ищу ПАРТНЕРА
НЕДВИЖИМОСТЬ
аренда продажа
ЛЕНТА Полезное
КАЛЬКУЛЯТОРЫ
Тарифы на коммунальные услуги
для физических лиц для юридических лиц
Личный кабинет
Логин:
Пароль:
Регистрация