10 СЦЕНАРИЕВ ДЛЯ ТОВАРИЩЕСТВА

01 января 1970

Если прежде жители не задумывались, каким образом наладить содержание своего дома (этим занимались жэки, арендные предприятия, прочие структуры), то, став владельцами своих квартир, этот вопрос становится для них главным. Собственно говоря, с этой целью и создается товарищество. Принцип самоуправления, на котором строится его работа, позволяет жителям самостоятельно решать, каким они хотят видеть свой дом, какие проводить работы и когда, сколько средств они могут затратить на содержание дома, кому поручить исполнение своих решений и выполнение работ, делать это своими силами или привлекать специалистов по договору.
Там, где люди не могут наладить работу, видят в возможности самоопределяться одни лишь минусы. Там, где дела идут хорошо, видят преимущества, потому что практика показывает - никого, кроме самих жителей, не интересуют так остро дела их дома. Поэтому принимать решения, делать выбор, действовать, контролировать должны они сами, а не люди со стороны. Если иметь представление об основах законодательства, минусы можно превратить в плюсы.

Э Т О  В А Ж Н О!

Управление - это принятие решений: что делать, как делать, на какие средства

 

Обслуживание - работы, направленные на обеспечение сохранности общего имущества и надлежащего технического и санитарного состояния

 

Содержание общего имущества в многоквартирном доме - это деятельность,включающая управление, техническое обслуживание, ремонт и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий пользования этим имуществом

  


   Управление общим имуществом осуществляется:
- органами управления ТЧСЖ;
- управляющим (исполнительным директором) - физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем;
- управляющей организацией.


Обслуживание общего имущества осуществляется:
- товариществом (штатным персоналом);
- собственниками помещений;
- подрядчиками (физическими или юридическими лицами).
Поскольку выбор наиболее подходящего способа управления, обслуживания и ремонта общего имущества - компетенция общего собрания членов ТЧСЖ (статьи 15, 19 Закона N ЗРУ-32), жители должны иметь представление о преимуществах и недостатках каждого из них.


УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

 

Вариант 1. Самоуправление

 

                                                  Преимущества самоуправления

осведомленность правления о потребностях дома и собственников жилья
доверие собственников к избранным ими членам правления
личная заинтересованность членов правления в результатах деятельности
распределение функций управления между несколькими членами правления товарищества (собственниками)
низкие затраты на управление (при работе на общественных началах или за символическое вознаграждение)



                                                  Недостатки самоуправления

 

отсутствие у собственников квартир квалификации в вопросах управления общим имуществом дома
 
отсутствие грамотного планирования работ по содержанию общего имущества
при совмещении основной работы с работой в ТЧСЖ делам дома уделяется недостаточное внимание
 
при неоплачиваемой работе или работе на общественных началах у жителей нет заинтересованности заниматься управлением дома продолжительное время, повышать квалификацию в этом вопросе
председатель правления ТЧСЖ постепенно становится квалифицированным специалистом-управляющим, превращается в незаменимого работника. Выборная должность становится местом постоянной работы и дохода, другие члены ТЧСЖ лишаются права быть избранными на место председателя правления
 

       
      

          

     Вариант 2. Профессиональное управление общим имуществом

            

                           Преимущества профессионального управления

         
наличие у исполнителя необходимой для управления домом квалификации и опыта
        
  
возможность для собственников выбирать управляющего или управляющую компанию на конкурсной основе, получить выгодное предложение по цене и качеству услуги
         
            
управляющие, работающие в условиях конкуренции и заинтересованные в клиентах, не могут завышать цены на свои услуги
                      
             
снижение расходов на управление, повышение эффективности расходования средств собственников
            
      
низкие затраты на управление (при работе на общественных началах или за символическое вознаграждение)
            
               

                               Недостатки профессионального управления

    

недостаточная осведомленность жителей о важности профессионального управления
           
                 
неразвитость рынка услуг по профессиональному управлению
         
                
неумение профессионалов предложить услуги управления
    
    

ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ

Вариант 1. Обслуживание своими силами

                                                                Недостатки

                    
отсутствие квалификации у собственников квартир и, как следствие, низкое качество работ по сравнению со специализированными организациями
         
      
выполнение работ, главным образом, носит не плановый характер, а как ликвидация аварийных ситуаций
                  
         
отсутствие перспективного планирования и расчета предстоящих затрат
         
    
необходимость иметь собственную материально-техническую базу, что связано с большими затратами
        
   

Вариант 2. Обслуживание силами штатного персонала

                                                                    Недостатки

        
необходимость иметь собственную материально-техническую базу, что связано с большими затратами
         
            
расходы на зарплату работникам независимо от объема и качества выполненных работ
      
       
неполная занятость персонала из-за ограниченного объема работ
                
           
низкий уровень оплаты труда работников из-за ограниченности средств собственников жилья. В результате они ищут дополнительный заработок, что сказывается на качестве работ
        
    
  отсутствие гарантийного срока по ремонту
        
          
низкое качество работ по сравнению со специализированными организациями
       
  
недостаточное использование современных технологий и материалов из-за неинформированности и отсутствия квалификации
             
          

Вариант 3. Обслуживание и ремонт специализированными организациями

                                                             Преимущества

      
собственники не тратят средства на создание и развитие материально-технической базы
      
       
товариществу не надо искать работников и тратить средства на повышение их квалификации
         
         
хорошее качество работ, поскольку специализированные организации используют современные материалы, имеют квалифицированных специалистов
             
    
 возможность найти подрядчика по более выгодной цене
       
   
выполнение работ на договорной основе, что обеспечивает гарантию качества
         
        
конкуренция на рынке способствует снижению стоимости услуг и повышению их качества
          
         
полная оплата работ и услуг производится товариществом только при надлежащем выполнении подрядчиком условий договора
               
    
             
В зависимости от финансовых возможностей товарищества собственники могут принять на общем собрании смешанный способ управления и обслуживания общего имущества, например, управление осуществлять своими силами, а обслуживание поручить профессиональной организации. Или заказывать неполный пакет услуг, а лишь некоторые из них, остальные выполнять своими силами.
Жители должны знать, если предпочтение отдается профессиональному управлению и обслуживанию, то статья 25 Закона N ЗРУ-32 предписывает выбирать подрядчика для оказания услуг (выполнения работ) на конкурсной основе в соответствии с заключенными договорами. Это минимизирует риски, обеспечивает прозрачность работы товарищества, повышает уровень содержания и качество работ и услуг.


Как выбрать профессиональную компанию на конкурсной основе?

Выбор подрядчика состоит из нескольких этапов: подготовительного, проведения конкурса, заключения договора с победителем и контроля за исполнением договора.
Подробно механизм выбора подрядчика регламентируют Рекомендации для товариществ частных собственников жилья по конкурсному отбору управляющей организации, разработанные центром "Узкоммунукувташкилотчи" (утверждены приказом Агентства "Узкоммунхизмат" от 17 марта 2008 года N 014-117).

О П Ы Т

На общем собрании мы решили выбрать на конкурсной основе подрядную организацию для проведения ремонта кровли. Для этого из числа членов ТЧСЖ создали две комиссии: конкурсную и общественную, которая обеспечивала контроль за ходом ремонтных работ. Члены конкурсной комиссии провели мониторинг подрядных организаций, разослали им документы, приглашения для участия в тендере. На заседании комиссии в качестве наблюдателей могли присутствовать жители нашего дома. Прежде чем сделать выбор, оценивались многие показатели: начиная от цены за услуги до финансового состояния организации, обеспечения качества работ. Нас интересовала возможность использования для ремонта современных материалов (также на конкурсной основе), наличие для этого техники, квалификация работников. Деловая репутация подрядчика была подтверждена положительными отзывами о выполненных работах. Стоимость работ, предложенных выбранным нами подрядчиком, оказалась ниже запланированной товариществом. В результате мы дополнительно отремонтировали подъезд.


В какие сроки и кто должен производить замену систем отопления и водоснабжения, канализационных труб, радиаторов, унитазов, смесителей?

Собственники жилых помещений совместно содержат общее имущество в доме, поэтому они должны сами решать, что, в каком порядке и в какие сроки им ремонтировать. Все, что находится в квартире и не предназначено для обслуживания более одного помещения (смесители, унитазы, бачки, ванны, трубы, раковины и прочее), собственники обслуживают за свой счет. Это их частная собственность.


В чем заключается капитальный ремонт общего имущества?

Если проведенный объем работ составляет более 80 % от общего объема, то, согласно ШНК 1.04.02-05 "Капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", ремонт считается капитальным. Объем работ менее 80 % считается текущим ремонтом.


Над моей квартирой на протяжении 5 лет протекает крыша, обращения в товарищество не дают результатов. Как заставить ТЧСЖ ее отремонтировать?

В зависимости от финансового состояния ТЧСЖ и возможностей жителей есть несколько вариантов решения проблемы.
Вариант 1. Прежде всего, на общем годовом собрании необходимо определить ремонт крыши главным приоритетом и включить его в план работ текущего года. Просчитать затраты на его выполнение. Если окажется, что ремонт крыши жителям не потянуть, перенести его в перспективный план работ и начать целенаправленно аккумулировать средства. Можно повысить размер обязательного взноса; найти дополнительный источник (спонсоров); помимо обязательного взноса сделать целевой взнос и т. д.
Иногда люди жалуются, что их не информируют о плане и выполнении работ. В этом случае проявите инициативу. Выясните, включен ли ремонт кровли в план работ, когда будет проведено общее собрание, обратитесь в правление, можете принять участие в его заседании.
Вариант 2. Если средств на капитальный ремонт крыши нет, а проблема настолько остра, что откладывать его невозможно, выход из положения - текущий ремонт самых проблемных фрагментов кровли. Его также необходимо запланировать и просчитать.
Вариант 3.  В товариществе нет средств ни на текущий, ни на капитальный ремонт кровли, но крыша так "достала" жителей, что ждать дальше невозможно. Они могут произвести текущий ремонт кровли в счет замены части обязательных взносов. Подробно об этом механизме см. в разделе "Оплачу взносы работой"


Товарищество произвело частичный ремонт кровли, наняв мардикеров. Но после первых же дождей выяснилось, что крыша протекает. Можно ли привлечь исполнителей к ответственности за некачественную работу?

Многие товарищества в целях экономии средств нанимают людей с улицы, у которых нет для этого необходимой квалификации. В результате деньги собственников часто выбрасываются на ветер. Если между ТЧСЖ и исполнителем нет договорных отношений, где прописаны права и обязанности сторон, в том числе и гарантийные, то не с кого и спрашивать. Поэтому к выбору исполнителей надо относиться очень ответственно.


ТЧСЖ заключило договор с управляющей компанией на ремонт подъездов, но работа была выполнена некачественно. Как составить акт о нарушении условий договора?

Акт составляется комиссией товарищества в присутствии представителя управляющей компании, приглашенного либо факсограммой, либо отправленным по почте письмом с уведомлением, либо другим способом. Если представитель управляющей компании не прибыл в указанное время, то акт составляется без него, но необходимо указать об отсутствии представителя управляющей компании, а также время и способ его извещения. Акт составляется в произвольной форме и должен содержать: характер нарушений договора; их причины и последствия; факты причинения вреда имуществу в доме. Акт должен включать описание, а при возможности фото- или видеодокументы повреждений имущества; все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при его составлении; подписи членов комиссии и представителя управляющей компании. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается представителю управляющей компании под роспись или отправляется заказным письмом.


Хотим заказывать услуги управления и обслуживания профессиональной организации. Но сомневаемся в расходовании наших средств. Как производится оплата за оказанные услуги по содержанию общего имущества?

Взаимоотношения товарищества и профессиональной управляющей компании (УК) строятся на договорной основе. ТЧСЖ является заказчиком услуг, а УК - исполнителем. Деньги жителей остаются на расчетном счете товарищества. Расплачиваться за услуги ТЧСЖ будет в конце месяца на основе акта выполненных работ. Договорные отношения - это, прежде всего, ответственность и гарантия качества исполнителя. Правление товарищества должно контролировать качество услуг, оказываемых УК, информировать об этом членов ТЧСЖ. Общественный контроль за деятельностью УК по желанию жителей может осуществлять ревизионная комиссия или специально избранный комитет. В ряде товариществ установлен порядок, когда представители УК приходят на общие собрания и отчитываются о проведенных для дома работах и даже сами инициируют такие собрания. Грамотные УК заинтересованы, чтобы люди были как можно шире информированы о том, что они делают для дома. Ведь прозрачность и открытость обеспечивает доверие жителей, повышает их платежную дисциплину, а УК заинтересованы в платежеспособных заказчиках в лице ТЧСЖ.


В соседних домах спонсоры установили металлические двери, а на наш дом не хватило. К кому следует обратиться, чтобы и в нашем доме установили двери?

Помощь не может быть обязательной. Если другим домам спонсоры помогли установить двери, а вашему не смогли, это не означает, что они обязаны сделать это. Конечно, можно обратиться и в ТЧСЖ. Но если установка дверей не включена в план работ и смету, значит, средства для этого не предусмотрены и председатель вправе вам отказать. Но если жители настаивают, то двери можно установить за счет целевого сбора, который фактически является спонсорской помощью собственников самим себе. Однако не следует забывать, что это не освобождает жителей от внесения обязательных взносов.

Источник:"Дом,в котором мы живем".500 советов как сделать свой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012

               Ирина Алексеевна Гребенюк



Комментарии
Оценка:
Комментарий будет опубликован после проверки модератором

© 2005-2024 Stroyka.uz. Все права защищены.