УПРАВЛЯЕМ ДОМОМ БЕЗ ТОВАРИЩЕСТВА

Идеи для дизайна вашего дома

Очень часто жители задают вопрос: "Можно ли обслуживать свой дом без создания ТЧСЖ"? Товарищества являются в нашей стране одним из главных инструментов реформирования жилищной сферы, поэтому им отдается предпочтение. Тем не менее, законодательство допускает и другой путь управления и обслуживания многоквартирного жилого фонда - без создания ТЧСЖ, непосредственно коллективом собственников. Несмотря на то, что этот вариант наименее урегулирован законодательством, у нас есть примеры, когда люди выбирают именно этот путь. Специалисты считают, что он наиболее подходит для небольших домов. В таких сообществах жителям легче договориться, потому что одним из ключевых моментов управления без ТЧСЖ является принятие решений по вопросам содержания дома по соглашению всех собственников жилых и нежилых помещений (статья 127 Жилищного кодекса и статья 219 Гражданского кодекса). То есть за любое решение по улучшению состояния своего дома должны проголосовать 100 % собственников, иначе решение признается недействительным. Собрать же 100 % квартировладельцев очень сложно. Для принятия же решения в товариществе требуется более 50 % голосов членов ТЧСЖ.
Путь без товарищества имеет для жителей свои плюсы и минусы. Привлекательным является право свободно распоряжаться наличными средствами. Многие материалы дешевле приобретать за наличные, в то время как в товариществе любую мелочь приходится приобретать перечислением. Считают также, что в ТЧСЖ возникает много расходов, которые можно избежать при непосредственном управлении коллективом собственников без образования юридического лица. Деньги, которые жители копят на капремонт, лежат мертвым грузом на депозитном счете, в то время как цены на услуги и материалы растут, деньги обесцениваются. Когда жители обслуживают дом без ТЧСЖ, деньги собирают на конкретные нужды.
Среди сомнений этого варианта - сложность принятия решений всеми собственниками. Другой вопрос, таящий риски, - хранение средств. В товариществе запрещены операции с наличными средствами, взносы собственников хранятся на расчетном счете ТЧСЖ. В коллективе собственников оперируют наличными, деньги зачастую хранятся у управдома, что не исключает различного рода злоупотреблений.
Вариант управления домом без создания товарищества - явление достаточно новое в жилищной сфере. Многие его аспекты недостаточно урегулированы или предусмотрены в самом общем виде, не так подробно, как для ТЧСЖ. Поэтому иногда работа строится здесь по аналогии с товариществом, часто используется опыт других коллективов собственников, о котором мы расскажем.
Как наладить управление без ТЧСЖ? К чему быть готовым, на что обратить внимание, каких рисков опасаться?

Э Т О  В А Ж Н О!

Возможность управления многоквартирным домом без создания юридического лица коллективом собственников предусмотрена статьей 219 Гражданского кодекса и статьями 127, 138, 139 Жилищного кодекса.


 Хотим перейти на непосредственное самоуправление общим имуществом без создания юридического лица. Что надо сделать в первую очередь?

Прежде всего, инициативной группе надо получить на это согласие соседей, разъяснив все "за" и "против". Решение должны принять на общем собрании или иным путем 100 % собственников, скрепив его личными подписями. Затем инициативная группа приступает к ликвидации товарищества, если прежде жители вашего дома были объединены в однодомном ТЧСЖ. Если в товарищество входят несколько домов, жители выходят из него своей многоэтажкой. Регламент выделения из ТЧСЖ устанавливает постановление Президента РУз "О мерах по недопущению необоснованного роста тарифов и повышению ответственности потребителей за своевременные и полные расчеты за коммунальные услуги" от 11 февраля 2005 года N ПП-5, а его ликвидации - статья 36 Закона Республики Узбекистан "О негосударственных некоммерческих организациях".


 Как добиться 100%-ного согласия собственников при принятии решений?

Законодательство предусматривает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме и прилегающим к нему земельным участком осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении такого соглашения вопрос решается в порядке, устанавливаемом судом (статья 127 Жилищного кодекса и статья 219 Гражданского кодекса). Коллективы собственников добиваются выполнения этой нормы по-разному.
В одних домах основополагающие решения принимаются путем личного голосования на общих собраниях. Предварительно активисты дома встречаются с каждым из жителей, объясняют им важность присутствия на собрании. В остальных случаях, если собственник не может присутствовать на собрании, он передает свой голос по доверенности представителю (по аналогии с ТЧСЖ), которым может быть старший по подъезду, домком, сосед.

О П Ы Т

Жители нашего дома вышли из товарищества и стали управлять многоэтажкой без создания юридического лица. Но добиться 100%-ного принятия решений никак не получалось - 20 % квартир в доме пустовало, и мы не могли найти хозяев. В Жилищном кодексе говорится, что при недостижении соглашения всех собственников вопрос решается в судебном порядке. Поэтому наш домсовет разработал "Соглашение о порядке непосредственного управления домовым общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в доме". В нем мы определили, что решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 его участников. Затем обратились в суд с иском об установлении порядка владения, пользования и управления общим имуществом. Решением суда соглашение было признано соответствующим законодательству, а установленный порядок закреплен юридически. Таким образом, на законной основе мы добились того, что за принятие решения нам достаточно голосов 2/3 собственников, а не 100 %.


 Как в коллективах собственников при непосредственном управлении домом обеспечивается самоуправление?

Самоуправление осуществляется примерно на тех же принципах, что и в ТЧСЖ. Жители создают домовой комитет (совет) (аналог правления в ТЧСЖ), который обеспечивает текущее управление общим имуществом. В него входят: председатель домового совета (домком), старшие по подъездам, члены ревизионной комиссии. Собственники решают, сколько раз проводить общие собрания, на которых отчитывается председатель. Вся полнота управления общим имуществом принадлежит общему собранию. Домком подчиняется домовому совету и общему собранию. Старшие по подъездам следят за платежной дисциплиной соседей, чистотой в подъезде и прилегающей к нему территории. Ряд решений принимается путем анкетирования. В некоторых коллективах собственников советы домов разрабатывают документы, определяющие порядок непосредственного управления общим имуществом, которые подписывает каждый собственник.


 В товариществе взносы его членов хранятся на расчетном счете ТЧСЖ. Как это лучше сделать, если ТЧСЖ не создано?

Этот вопрос из разряда рисков, которые могут ожидать жителей, если они решили наладить управление дома без создания юридического лица.

О П Ы Т

По итогам опроса мы решили хранить денежные средства на содержание дома на лицевом счете, который доверили открыть домкому на свое имя. Он не имеет права распоряжаться нашими средствами. Движение средств контролируют члены ревизионной комиссии. Чтобы снять деньги со счета на нужды дома, необходимо представить обоснование членам ревизионной комиссии. Движение денежных средств фиксируется в протоколе, который составляет председатель.
Есть опыт, когда домком, чтобы обеспечить доверие жителей, подписал обязательство, что за сохранность средств собственников он отвечает всем своим личным имуществом, приложив к нему копию документа о праве собственности.


 Как в коллективах собственников без создания ТЧСЖ вносятся взносы на содержание общего имущества и определяется их размер?

Размер взносов при непосредственном управлении определяется решением собственников исходя из перечня намеченных работ и предварительной сметы расходов. В некоторых случаях деньги собирает кассир, затем они зачисляются на лицевой счет, открытый на одного из собственников, но чаще они находятся у домкома. Здесь возникает вопрос о гарантии сохранности денег. При оплате взносов собственникам выдается квитанция с подписью домкома. Поступления фиксируются в Книге учета поступлений с пронумерованными страницами, в которой после внесения взноса расписываются жители. Бывает, что соседи настаивают на том, чтобы на квитанции была печать. Тогда председатель заверяет ее печатью махаллинского комитета.
Согласно статье 132 Жилищного кодекса собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не создано ТЧСЖ, участвуют в общих расходах по содержанию общего имущества в доме и прилегающего к нему земельного участка с элементами благоустройства на основании договора, заключаемого с собственниками жилых помещений в обязательном порядке (либо с домовым комитетом, который представляет интересы собственников). Форма и порядок договора пока не разработаны, поэтому коллективы собственников решают этот вопрос по-разному. Одни разрабатывают их сами, взяв за основу Примерный договор между товариществом частных собственников жилья и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (приложение N 2 к постановлению Кабинета Министров РУз от 30 мая 2006 года N 100), другие выдают квитанции, фиксируя факт оплаты в Книге учета поступлений.


 Как производится оплата с поставщиками услуг, в частности, за потребление электроэнергии: освещение в подъездах, подвале, лифтах?

Оплата за электроэнергию с поставщиками производится по таким же квитанциям, как и с собственниками квартир. Причем в одних домах это делается с лицевого счета, где хранятся средства, в других - с пластиковой карточки одного из жителей, которому на эту сумму делается перерасчет взносов.


 Жители часто обращаются в товарищество за различными справками. А как получить справку, если у домового комитета нет печати?

О П Ы Т

Домовой комитет не является юридическим лицом, поэтому у коллектива собственников отсутствует печать. Но он взаимодействует не только с собственниками, но и с юридическими лицами: поставщиками услуг, обслуживающими организациями, судебными органами, прочими. Часто собственникам требуются справки из ТЧСЖ. В некоторых коллективах домком выдает справки, заверив личной подписью, а махаллинский комитет подтверждает их печатью.
Но есть другой интересный опыт. На основании Положения о порядке изготовления, хранения и пользования печатями и штампами (зарегистрировано Министерством юстиции РУз 27 октября 2001 года N 1077) домсовет обратился в РУВД с заявлением о том, что собственники перешли на непосредственное самоуправление жилищным фондом без образования юридического лица. Для внутреннего пользования в доме им необходимы штамп совета дома и личный штамп управдома. К заявлению приложили разработанный документ о порядке непосредственного управления общим имуществом собственников жилых помещений, на основании чего им были выданы штампы. На документах проставляются штампы домсовета и домкома, справки жителям также заверяются штампами.


 Как коллектив собственников может наладить обслуживание общего имущества, если в доме не создано ТЧСЖ?

Точно так же, как ТЧСЖ, коллектив собственников может выступать заказчиком услуг. Статья 138 Жилищного кодекса устанавливает, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками жилых помещений договоры на оказание услуг по содержанию общего имущества или выполнению работ по его ремонту заключаются на основании решений общего собрания собственников жилых помещений. При этом от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать уполномоченные ими один или несколько собственников. При непосредственном управлении домом жители могут также привлекать физических лиц по разовым договорам либо на постоянной основе.

Источник:"Дом. в котором мы живем".500советов как сделатьсвой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012

               Ирина Алексеевна Гребенюк