ИСКУССТВО ЖИТЬ В СОГЛАСИИ С СОСЕДОМ

Идеи для дизайна вашего дома

Если в воскресенье вы просыпаетесь под звуки дрели или сварочного аппарата, доносящихся из соседней квартиры, а в один прекрасный день с потолка на вас полилась вода, значит, вы проживаете в многоквартирном жилом доме. А это сообщество очень разных людей: с разными привычками, укладом, характером, интересами, пристрастиями, уровнем культуры. Как много значит, умеем ли мы договариваться, понимать, уважать друг друга, если живем под одной крышей в коллективе собственников. От способности ладить с соседями зависит не только настроение и покой, но и состояние многоэтажки. Дружные соседи всегда найдут общий язык, они ценят и понимают друг друга, им легче решать проблемы дома. Достаточно вспомнить народную мудрость: "собрался дом строить - выбирай не место, а соседей". Или другую: "ближний сосед - лучше дальней родни".
К сожалению, сегодня многие не знают, кто живет у них за стенкой, как зовут соседа. Нам легче общаться в Интернете с незнакомыми людьми на другом конце света, чем сказать "доброе утро" соседу, узнать, как у него дела. Мы живем на Востоке, в традициях которого всегда было уважение к ближнему, умение договариваться, ладить, приходить на помощь. В многоэтажках жители стали более отстраненными, изолированными друг от друга. Но как бы там ни было - люди всегда остаются людьми. На улыбку ответят улыбкой, на приветствие - добрым словом, на помощь - благодарностью.
Конечно, у соседей вряд ли вызовет положительные эмоции, если вы будете курить на лестничной площадке, выбрасывать мусор из окон, распивать в подъезде спиртное, устраивать шумные вечеринки в ночное время и прочее. Нельзя не считаться с тем, что вокруг живут люди с разными привычками, поэтому нужно быть готовым в чем-то идти на уступки. Даже если соседи затеяли ремонт в выходной день и мешают вам шумом, подумайте о том, что и вашу квартиру когда-то придется ремонтировать. Если немного потерпеть, ваше понимание ситуации обязательно оценят. Некоторые товарищества поручают правлению разработать Правила проживания в многоквартирном жилом доме. В них находят отражения вопросы, которые могут стать причиной противоречий и конфликтов между соседями.
Как объединить жителей дома, избежать многих конфликтных ситуаций, научиться находить компромиссы, быть добрыми соседями?


 Что делать, если за стеной живет любитель громкой музыки в ночное время? Воспитательные беседы, просьбы и уговоры не помогают.

К сожалению, найти управу на меломанов и других любителей пошуметь в ночное время непросто. Можно обратиться к домкому, в махаллю, в крайнем случае - к участковому. Но штрафы за нарушения общественного порядка у нас невелики, поэтому ваша жалоба может только раззадорить любителей громких вечеринок или скандалистов. Поэтому лучший способ - найти с ними общий язык.
Ответственность за правонарушения в области жилищных прав граждан, коммунального обслуживания, благоустройства предусматривает Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности (далее - КоАО). Статья 192 КоАО устанавливает, что нарушение спокойствия и нормального отдыха граждан в ночное время - с 23-00 до 6-00 часов, то есть громкое пение, игра на музыкальных инструментах, подача звуковых сигналов, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и иной звуковоспроизводящей аппаратурой, установленной на повышенную громкость в квартирах, подъездах и дворах жилых домов, на улицах, проведение в жилых помещениях и вне их сопровождаемых шумом работ, не вызывающихся неотложной необходимостью, а также совершение иных действий, нарушающих требования по борьбе с бытовым шумом, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/3, а на должностных лиц - от 1/3 до 1/2 минимального размера заработной платы. То же правонарушение, совершенное повторно в течение года после применения административного взыскания, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/2, а на должностных лиц - от 1/2 до 1 минимального размера заработной платы.
Пункт 14 Правил содержания и пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями (утверждено постановлением Кабинета Министров РУз от 28 июня 1994 года N 325) (далее - Правила N 325) предусматривает, что жителям запрещено производить в квартире, коридоре, на чердаке или в подвале работы, вызывающие порчу помещения или нарушение покоя и нормальных условий жизни проживающих.


 Соседи не могут договориться об уборке подъезда. Кто должен заниматься этим в соответствии с законодательством?

Межквартирные лестничные клетки и лестницы относятся к общему имуществу собственников жилых помещений, которое они обязаны содержать совместно. Кроме того, пункт 11 Правил N 325 устанавливает, что собственники обязаны содержать в чистоте и порядке лестничные клетки. Пункт 19 дополняет, что очередность уборки мест общего пользования устанавливается по взаимному соглашению всех собственников (нанимателей, арендаторов). Поскольку это коллективная ответственность собственников жилья, они должны решить, каким образом им поддерживать подъезд в чистоте и порядке: то ли убирать его своими силами по графику, то ли нанять кого-то. Жители могут заложить эту работу в смету, но тогда она утяжелит размер обязательного взноса на содержание общего имущества.


 У нас с соседями общий коридор на 3 квартиры. Один из них устроил в нем склад старой мебели, перекрыв тем самым выход к пожарной лестнице. Допускается ли это законодательством?

Пункт 14 Правил N 325 предусматривает, что собственникам запрещено загромождать коридоры, лестничные клетки и запасные выходы, а также подходы к пожарным лестницам, пожарному инвентарю и оборудованию.


 Председатель товарищества запрещает жителям устанавливать на крыше спутниковые антенны, заставил демонтировать установленные ранее, говорит, что хождения по крыше могут повредить ее после ремонта. Предложил установить антенны на балконах. Не превышает ли он свои полномочия?

Крыша является одной из наиболее уязвимых частей общего имущества в доме. Хождение по ней может привести к ее повреждению. Пункт 14 Правил N 325 запрещает жителям устанавливать на крышах домов индивидуальные антенны для радиоприемников и телевизоров без разрешения ремонтно-эксплуатационной организации. Применительно к сегодняшним реалиям, речь идет о ТЧСЖ, которое отвечает за содержание дома, в том числе крыши. Конечно, жители могут принять на общем собрании решение, что антенны остаются на крыше, а правление, не сумев доказать важность их демонтажа и переноса, подчиниться. Но тогда ремонт крыши - самая затратная работа в доме - пойдет насмарку. Поэтому жители должны выбирать, что для них важнее - крыша или антенны, и может ли здесь быть компромисс.


 Соседка выставляет в подъезде пакеты с мусором, на замечания не реагирует. Двор завален пакетами с бытовыми отходами, которые люди не доносят до мусоросборников. Как воздействовать на нерадивых жителей?

Пункт 4 Правил N 325 предписывает жителям содержать места общего пользования, а также подъезды и лестничные клетки в чистоте и порядке, а при отсутствии в доме мусоропровода мусор и пищевые отходы выносить из квартиры в специально установленные места. Если ваши соседи систематически выбрасывают бытовой мусор и отходы в неустановленных местах, то согласно пункту 41 Правил они могут быть подвергнуты воздействию через органы самоуправления. В соответствии со статьей 161 КоАО, нарушение правил благоустройства территорий городов и других населенных пунктов, а также несоблюдение правил по обеспечению чистоты и санитарного порядка влечет наложение штрафа на граждан от 1 до 2 минимальных размеров заработной платы.


 Соседи за стеной не дают покоя всему дому. Каждый день у них шумные вечеринки, которые заканчиваются драками, нецензурной бранью, оскорблением соседей, пытающихся утихомирить дебоширов. Какие меры воздействия можно применить к таким соседям? Можно ли за такое поведение выселить их из дома?

Во-первых, эти действия подпадают под статью 183 КоАО "Мелкое хулиганство". К нему относятся умышленное пренебрежение к правилам поведения в обществе, выраженное в нецензурной брани в общественных местах, оскорбительном приставании к гражданам и другие подобные действия, нарушающие общественный порядок и спокойствие граждан. Такое поведение влечет наложение штрафа от 3 до 5 минимальных размеров заработной платы или административный арест до 15 суток. Кроме того, пункт 42 Правил N 325 устанавливает, что если наниматель, арендатор, собственник, члены их семей и совместно проживающие с ними лица делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя, арендатора или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Тем не менее, в отношении собственников квартир такие кардинальные меры у нас практически не применяются.


 Где можно, а где нельзя жителям многоквартирных домов сушить белье?

Пункт 14 Правил N 325 предусматривает, что собственникам, арендаторам, нанимателям жилых помещений запрещается вывешивать на балконах белье, ковры выше их экранов. А пункт 28 не допускает вывешивать белье, одежду и другие предметы домашнего обихода на свободных земельных или дворовых участках, выходящих на улицу. Пункт 35 устанавливает, что при наличии на придомовой территории свободных площадей их надлежит оборудовать под площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и т. д. К сожалению, свободных территорий у домов практически не осталось. Они заняты либо личными автомобилями, либо магазинами, лавками. Поэтому позаботиться об организации мест для сушки белья для жителей должно ТЧСЖ. Альтернативой веревкам может служить складная сушилка.


 У меня в квартире живут 2 собаки. Соседка жалуется: они ее беспокоят, лают в мое отсутствие, говорит, что добьется изъятия моих четвероногих друзей. Имеет ли она на это право?

Пункт 9 Правил содержания собак и кошек в населенных пунктах (приложение N 4 к постановлению Кабинета Министров РУз от 8 июля 2011 года N 202) предусматривает, что в отдельной квартире многоэтажного дома разрешается содержание не более одной собаки и одной кошки с согласия соседей и товарищества частных собственников жилья. Согласно пункту 10 этого документа при выгуле собак и в жилых помещениях владельцы собак должны обеспечивать тишину - предотвращать лай собак до 8-00 утра и после 22-00 часов вечера. Пункт 18 устанавливает, что животное может быть изъято у владельца решением суда или по иным обстоятельствам, предусмотренным законодательством.


 Многие жители нашего дома имели на придомовой территории кладовки. Но их начали сносить, как и палисадники под окнами. Какими документами регламентированы эти действия?

Пункт 28 Правил N 325 запрещает жителям самовольно возводить разного рода дворовые постройки (гаражи, сараи, заборы и другие строения) без соответствующего разрешения. На придомовой территории запрещено также устраивать разного рода ограждения, огороды и сады (пункт 30).


 Сосед, проживающий на первом этаже, посадил дерево. Сосед с верхнего этажа настаивает, чтобы его спилили - мол, подрастет, будет ему мешать. Как регулируется этот вопрос в законодательном порядке?

Пункт 28 Правил N 325 не допускает сажать, пересаживать или вырубать деревья, кустарники без разрешения органов коммунального обслуживания, ведающих зелеными насаждениями. Кроме того, статья 162 КоАО предусматривает, что повреждение зеленых насаждений, их самовольная вырубка влечет наложение штрафа на граждан от 1/3 до 1, а на должностных лиц - от 1 до 3 минимальных размеров заработной платы.


 Мы отремонтировали подъезд, но двери и стены обклеивают объявлениями. Как с этим бороться?

О П Ы Т

Мы решили эту проблему совместно с районным отделением батальона по контролю за чистотой и экологией г. Ташкента ("Экотоз"). В сферу его внимания входит контроль за размещением рекламы в жилых массивах, недопущение ее появления в неположенных местах. Появилось на двери или стене дома объявление - члены правления звонят по указанному в нем телефону, представляясь клиентом. Приезжают агенты - вызываем санитарную милицию, которая штрафует нарушителей и заставляет их привести в порядок двери. Один из них даже покрасил двери по собственной инициативе. Так мы приучили рекламщиков к порядку. Теперь они размещают объявления на оборудованном щите, который прежде игнорировали.


 У жителей возник конфликт из-за палисадника у дома. Пошли разбираться в товарищество, а им сказали: "Будете ссориться - заставим платить за пользование частью земельного участка". Правильно ли это?

Статья 35 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что земельный участок предоставляется товариществу на праве постоянного пользования. Товарищество обязано обеспечивать в том числе его сохранность и содержание (статья 16). К компетенции общего собрания членов ТЧСЖ относится утверждение плана работ, в том числе, по содержанию земельного участка товарищества (статья 19). Если говорить об общих расходах членов товарищества, то это расходы, связанные также с содержанием земельного участка (статья 30). Это значит, что Закон определяет равное право всех членов ТЧСЖ пользоваться земельным участком. Порядок пользования может быть установлен и утвержден общим собранием.
Пункт 4.8 Примерного устава ТЧСЖ предусматривает, что член товарищества, использующий отдельные части общего имущества и/или земельного участка товарищества исключительно в своих интересах, обязан вносить в ТЧСЖ плату в размере, установленном общим собранием.


 С наступлением осени жители наших домов задыхаются от едкого дыма, возникающего при сжигании сухой листвы на придомовой территории. Чем опасен этот дым? Какие документы запрещают жечь листву?

Сжигание сухих листьев категорически запрещено Законом Республики Узбекистан "Об охране атмосферного воздуха", статьей 88 КоАО, санитарными нормами и правилами, то есть является экологическим правонарушением. Дым, выделяющийся при сжигании палой листвы, содержит опасные для здоровья токсичные и канцерогенные вещества: оксид углерода, окислы азота, соединения тяжелых металлов, диоксины и т. д.


 Чтобы не убирать придомовую территорию от опавших листьев и не платить за их вывоз, некоторые работники товариществ поджигают листву. Какая ответственность предусмотрена за такое нарушение?

Статья 88 КоАО за сжигание стерни, сухих листьев и веток деревьев либо других растительных остатков на полях и в населенных пунктах, приводящее к загрязнению атмосферного воздуха вредными веществами, предусматривает штрафы: на граждан - от 3 до 5, а на должностных лиц - от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы.

                                                                ПАРКОВКА У ДОМА

Яблоком раздора у жителей многоэтажек является парковка личных автомобилей у дома. Автовладельцы часто конфликтуют с "бесколесными" соседями. Конфликт возникает не на пустом месте, а имеет основания. Например, владельцы машин часто паркуются на тротуарах, под окнами, на детских площадках. Это создает неудобства и проблемы соседям: шум, приходится лавировать между машинами, чтобы пройти к подъезду. Как проехать другой машине или с детской коляской? А если это "скорая" или пожарная помощь? Среди этого торжества автоиндустрии детям зачастую негде поиграть, а жителям - отдохнуть. Кроме того, это еще и дополнительная нагрузка на тротуары, ирригационные сети, которые быстрее изнашиваются и разрушаются.
Автовладельцы приводят свои "железные" аргументы: "Мы здесь живем, а потому имеем право ставить машину у дома". Но не надо забывать, что к придомовой территории относится земля общего пользования, то есть земельные участки, прилегающие к жилому дому, которые собственники квартир обязаны содержать сообща. Расходы на это дело "сидят" в обязательном ежемесячном взносе на содержание общего имущества. Поэтому у всех собственников квартир равные права на земельные участки товарищества, и автовладельцы должны учитывать мнение всех жителей.
Как, руководствуясь законодательством, соседи могут найти общий язык, компромисс, решить проблему с парковками цивилизованно, по-товарищески?


 К кому можно обратиться с вопросом незаконных парковок у дома?

Прежде всего, попытайтесь решить этот вопрос сами: постарайтесь пойти друг другу навстречу. Если не удается найти золотую середину, можно обратиться к структурам, отвечающим за порядок на придомовых территориях: это товарищество, представляющее интересы собственников жилых помещений, махаллинский комитет, участковый, хокимият.


 Как товарищество может помочь в вопросе с парковками?

Содержание придомовой территории - это ответственность всех владельцев квартир в доме, которые могут разрешить или запретить соседям оставлять свои авто под окнами. Поэтому автовладельцы не имеют права пренебрегать интересами своих соседей. Высшим органом товарищества является общее собрание членов ТЧСЖ. Значит, собственники могут собраться на общее собрание, обсудить эту проблему и принять большинством голосов решение "за" или "против" стихийных стоянок. Они могут запретить парковку автомобилей под окнами или на детской площадке, разрешив ее на определенной территории. Или наложить вето на парковку чужих авто, а своим позволить парковаться на ночь в определенном месте и за определенную плату, которая пойдет в бюджет товарищества. Размер платы также должен быть обсужден и утвержден на общем собрании. Чтобы избежать конфликтов, вопрос с автостоянками можно отразить в уставе товарищества и в Правилах содержания придомовой территории, которые может разработать правление, а утвердить общее собрание.
Что же касается общего подхода, то пункт 35 Правил N 325 устанавливает, что свободные площади на придомовой территории можно оборудовать под хозяйственные площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и других предметов домашнего обихода; спортивные площадки; игровые площадки для детей младшего возраста; площадки для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отходов и др. В этом перечне не предусмотрено использование свободных площадей под автомобильные стоянки.


 На каком расстоянии от жилого дома допускается парковка автомобилей?

Нормативы, регламентирующие расстояние от открытых стоянок и гаражей, предназначенных для временного и постоянного хранения автомобилей, до окон жилых домов и допустимое количество в них автомобилей, устанавливают КМК 2.07.01-94 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (далее - КМК). Если открытая стоянка расположена от дома на расстоянии 10 м, то на ней могут располагаться 10 машин. Если расстояние от фасада до открытой площадки составляет от 51 до 100 м, то - 25 автомобилей (пункт 9.68 КМК).


 Сосед паркует грузовик под окнами жилого дома. Ремонтирует его, включает двигатель, доставляя неудобство соседям, повредил кустарники, посаженные на площадке. Не является ли это нарушением законодательства?

Это нарушение Правил дорожного движения (утверждены постановлением Кабинета Министров РУз от 11 декабря 2000 года N 472). Раздел 19 Правил "Движение в жилых зонах" запрещает на территориях жилых зон стоянку авто с работающим двигателем, стоянку грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 т вне специально выделенных и обозначенных знаками и/или разметкой мест. В Правилах также говорится, что в жилой зоне водители должны обеспечить безопасность пешеходов, не повреждать здания, зеленые насаждения.


 Сосед оставляет на полдня машину на тротуаре у дома. Люди пройти не могут и возмущаются, а он отвечает, что это не стоянка, а остановка, которая допускается. Прав ли он?

Правила дорожного движения определяют, что остановка автомобиля - это прекращение его движения на время до 10 минут. А вот стоянка - это преднамеренное прекращение движения транспортного средства на время более 10 минут по причинам, не связанным с посадкой или высадкой пассажиров либо загрузкой или разгрузкой транспортного средства. Вынужденная остановка - это прекращение движения транспортного средства из-за технической неисправности или опасности, создаваемой перевозимым грузом, состоянием водителя, пассажира, препятствием на дороге или метеоусловиями. Правила уточняют также, что тротуары предназначены для движения пешеходов, а не машин.


 Какая ответственность предусмотрена за нарушение правил дорожного движения?

Ответственность за нарушение правил дорожного движения предусмотрена Кодексом Республики Узбекистан об административной ответственности.
                         

                                               БИЗНЕС-СОСЕД: СТРОИМ ОТНОШЕНИЯ

Часто конфликты в доме возникают между собственниками жилых и нежилых помещений - аптек, парикмахерских, мини-маркетов, Интернет-кафе и прочих предпринимательских структур, которые в один прекрасный день могут появиться в доме. Такое соседство иногда доставляет жителям неприятности: шум, чужие люди, проблема с парковками, нагрузка на придомовую территорию. Каждый новый бизнес-сосед начинает перестройку нежилого помещения: ломает стены, может самовольно врезаться в систему коммуникаций, устанавливает дополнительные санитарные приборы, отопительное оборудование, а это нарушает технологическую схему, от чего впоследствии будут страдать жители. Часто коммерческая структура обустраивает отдельный вход в помещение с крыльцом, что меняет параметры дома. Проблемы и разногласия возникают при заключении договоров, по поводу размера необоснованно завышенных товариществом размеров обязательного взноса для собственников нежилых помещений.
Но есть и положительные примеры добрососедства, от которого жители выигрывают. Бизнес-структуры, точно так же, как и собственники жилых помещений, вносят в товарищество обязательные ежемесячные взносы, оказывают спонсорскую помощь на благоустройство территории, проведение ремонта, помогают малоимущим, инвалидам, вносят целевые взносы на ремонт, сознавая, что комфортный и привлекательный дом будет способствовать развитию их бизнеса.
Как установить добрые отношения между владельцами жилых и нежилых помещений? В чем причины их разногласий, что надо знать, чтобы такое соседство пошло на пользу обеим сторонам?


 Какими видами деятельности разрешено заниматься в нежилых помещениях многоквартирных домов?

Данный вопрос регулирует Положение о порядке использования нежилых помещений в многоквартирных домах (утверждено постановлением Кабинета Министров РУз от 24 января 2000 года N 22) (далее - Положение N 22). Среди разрешенных видов деятельности определены следующие:
- торговля продовольственными и непродовольственными товарами (магазины, киоски, ларьки и т. д.);
- общественное питание (рестораны, кафе, кафетерии, бары мороженого и прохладительных напитков, закусочные и др.);
- бытовое обслуживание (парикмахерские, ремонт обуви, часовые мастерские, ателье и т. д.);
- предоставление банковских услуг (отделения банков, и пунктов обмена валюты);
- предоставление услуг связи (отделения почты).
В нежилых помещениях разрешена деятельность:
- жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов;
- органов самоуправления граждан;
- учреждений культуры, народного образования, социального обеспечения, здравоохранения;
- физической культуры и спорта;
- пунктов милиции;
- органов прокуратуры, суда и загса;
- адвокатуры, нотариата;
- офисов и контор предпринимателей;
- страховых организаций;
- творческих мастерских художников и скульпторов;
- различных организаций органов власти и управления, связанных с административно-управленческими функциями.


 Какими видами деятельности запрещено заниматься в нежилых помещениях?

Положение N 22 не допускает размещение объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории, окружающей среды, нарушению нормальных условий проживания в доме. Среди них:
- предприятия общепита (рестораны, кафе, ночные клубы и бары, дискотеки), работающие позднее 23-00 часов вечера;
- магазины химических товаров, овощных и рыбных товаров, а также реализующие продукцию, содержащую взрывоопасные вещества и материалы;
- химчистки, применяющие легковоспламеняющиеся вещества в производстве;
- мастерские по ремонту обуви свыше 10 рабочих мест;
- бани, сауны;
- АТС, круглосуточно эксплуатируемые переговорные пункты междугородной связи и телеграфы;
- общественные уборные;
- учреждения ритуального обслуживания;
- промышленные производства.


В доме до глубокой ночи работает Интернет-кафе. Посетители шумят, не дают покоя жителям. Что можно предпринять в этом случае?

При нарушении установленных Положением N 22 требований необходимо обратиться в ТЧСЖ, которое заключает договор с собственниками нежилых помещений. В нем прописаны права и обязанности сторон. Контроль за соблюдением порядка использования нежилых помещений в многоквартирных домах возложен на хокимият, а общественный контроль за соблюдением правил застройки и содержания придомовых территорий - на органы самоуправления граждан (пункт 15). Использование нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, не должно нарушать возможность круглосуточного пребывания людей в этом доме и должно обеспечивать безопасную и здоровую жизненную среду (пункт 4). Собственник нежилого помещения обязан использовать его, не нарушая при этом права и охраняемые законом интересы граждан (пункт 6). Если хозяева Интернет-кафе не реагируют на претензии жителей в лице ТЧСЖ, направленные им в письменной форме, ТЧСЖ вправе обратиться в суд.


 Предприниматель в ходе реконструкции нежилого помещения проводил сварочные работы без согласования с ТЧСЖ. В результате сгорел кабель и жители остались без электроэнергии. Восстанавливать кабель он отказался, жители затратили на это свои средства. Как заставить его компенсировать нанесенный собственникам материальный ущерб?

В этом случае необходимо было составить акт, подтверждающий факт нанесения ущерба имуществу товарищества. Для получения сварочных работ следовало получить разрешение ТЧСЖ на подключение сварочного аппарата к общему электрощиту. Но сварщик подключился к щиту в подъезде - в результате возникла авария. Правление товарищества должно потребовать от собственника нежилого помещения возмещения нанесенного ущерба. Если это не даст результата - обратиться с иском в суд.


 Нежилые помещения в нашем доме часто переходят от одного владельца к другому. Всякий раз новые хозяева начинают их переустраивать. Как регулируется этот процесс законодательством?

Требования к переустройству и перепланировке нежилых помещений практически такие же, как и для жилых. Положение N 22 более детально регламентирует это для нежилых. Пункты 10-11 этого документа устанавливают, что их переустройство и перепланировка могут производиться только в целях повышения благоустройства помещения, без нарушения конструктивной схемы здания и инженерных коммуникаций, ухудшения архитектуры фасада и внешнего облика здания. Перестройка не должна снижать несущую способность и сейсмостойкость здания. Эти работы могут производиться только при наличии разрешения хокимията. Проект предполагаемого переустройства необходимо согласовать с органами противопожарной охраны, проектной организацией, органами по архитектуре и градостроительству на предмет соблюдения архитектурно-строительных норм и правил. Собственник (арендатор, наниматель) нежилого помещения, допустивший самовольное переустройство и перепланировку помещений, переоборудование балконов и лоджий, установку дополнительных санитарно-технических устройств, по требованию уполномоченного государственного органа либо суда обязан за свой счет привести эти помещения в прежнее состояние с возмещением нанесенного ущерба.


 В соседнем ТЧСЖ владельцы нежилых помещений вносят взносы на содержание общего имущества в доме, а в нашем отказываются делать это, мотивируя тем, что сами убирают территорию, ремонтируют помещение. Правы ли они?

Закон N ЗРУ-32 уравнял в правах собственников жилых и нежилых помещений. Это значит, что владельцы нежилых помещений также являются собственниками общего имущества в доме. Их объединяют общие коммуникации, оборудование, крыша и т. д. Поэтому они обязаны нести общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Отношения товарищества с собственником нежилого помещения регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке. В случае уклонения собственника нежилого помещения от заключения договора товарищество вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии со статьей 6 Закона.


 Где можно найти договор, заключаемый между ТЧСЖ и собственником нежилых помещений?

Примерный договор между товариществом частных собственников жилья и собственником нежилого помещения утвержден постановлением Кабинета Министров РУз от 30 мая 2006 года N 100. Его можно найти в агентстве "Узкоммунхизмат", ассоциациях ТЧСЖ, а также в информационно-поисковой системе "Norma".

 Мы являемся владельцами нежилых помещений в доме. Товарищество установило для нас размер обязательного взноса в 3 раза выше, чем для своих членов. Мотивирует это тем, что дом находится в центре города, поэтому взносы должны быть выше. Как регулирует этот вопрос законодательство?

Законодательством определено, что размер обязательных взносов для собственников жилых и нежилых помещений должен быть одинаковым. Но на практике большинство товариществ необоснованно устанавливает их для предпринимателей гораздо выше, что порождает разногласия между ними. Размер взноса для владельцев нежилых помещений может быть больше, если он обоснован сметой. Но ни в коем случае не зависит от того, где расположен дом - в центре города или нет. Такой подход приемлем для арендаторов, когда арендная плата устанавливается на основе утвержденных хокимиятом тарифов и повышающих коэффициентов, размер которых зависит, в том числе, от места расположения дома.
В то же время, если отношения между ТЧСЖ и собственником нежилого помещения регулируются договором, значит, стороны могут договариваться. Например, предпринимательская структура в силу своей специфики может более интенсивно, чем жители дома, эксплуатировать внутридомовые сети, расходовать больше горячей, холодной воды, электроэнергии. Ее клиенты могут создавать неудобства для жителей, загрязнять территорию и прочее. Все это ТЧСЖ должно просчитать и показать предпринимателю через смету доходов и расходов при заключении договора, обосновать, что в результате его деятельности возрастает нагрузка на общее имущество, которое быстрее изнашивается и требует больших затрат на содержание. Но при этом следует учесть и вклад предпринимателей в содержание общего имущества дома.

О П Ы Т

Из-за непомерных взносов, установленных товариществом нашему диагностическому центру, мы задумались о том, чтобы продать нежилое помещение и перебраться в другое место. А ведь мы оказывали ТЧСЖ и отдельным жителям спонсорскую помощь, вносили целевые взносы на ремонтные работы, наняли дворника, заасфальтировали тротуар, поменяли стояки во всех комнатах нежилого помещения, расчистили и благоустроили палисадник.
Предприняли попытку урегулировать проблему с товариществом мирным путем. К договору, который мы заключили с товариществом, приложили протокол разногласий. В нем обосновали наши затраты на ремонт, содержание придомовой территории, отразили также спонсорскую помощь, целевые взносы. Предложили товариществу совместно просчитать наши расходы и учесть их в тарифе. Поскольку у нас в штате были садовник и дворник, предложили взять на себя часть затрат по содержанию придомовой территории. Правление товарищества обсудило наши предложения и установило нам такой же размер взносов, что и членам ТЧСЖ.

*  *  *

Хокимият выдал частному лицу разрешение на строительство пристройки в торце дома. Но жители были категорически против. Собственнику нежилого помещения хватило здравого смысла не идти на конфликт. Помимо обязательных взносов он предложил грандиозную спонсорскую программу: за свой счет произвел капитальный ремонт мягкой кровли в доме, заменил в подвале лежаки, установил в подъезде 5 металлических дверей. Товарищество уравняло предпринимателя в оплате взносов с членами ТЧСЖ.


 Вход в подвал, где расположены системы коммуникаций дома, центральные электрощиты, другое оборудование находится на территории нежилого помещения - магазина. Его владелец перекрыл подходы к общему имуществу. Во время аварий работники товарищества с трудом попадали в подвал через помещение магазина. Что предусмотрено законодательством в таком случае?

Статья 15 Закона N ЗРУ-32 предусматривает, что товарищество имеет право доступа в помещение собственника с целью контроля состояния общего имущества, его обслуживания и ремонта. После предварительного уведомления собственника товарищество вправе делать это в его присутствии, а в случае аварии - немедленно в установленном порядке.


 Как быть, если разместившаяся в нежилом помещении бизнес-структура нарушает установленные Положением N 22 требования: занимается запрещенными видами деятельности, причиняет ущерб жилому дому, зеленым насаждениям, нарушает покой жителей?

В первую очередь, необходимо обратиться в ТЧСЖ, которое имеет договор с владельцами нежилого помещения, где должны быть прописаны права, обязанности и ответственность сторон. Если владелец нежилого помещения нанес ущерб и не желает его компенсировать добровольно, то товарищество может обратиться в суд. Контроль за соблюдением Положения N 22 возложен на хокимият, а общественный контроль за соблюдением правил застройки и содержанием придомовых территорий - на органы самоуправления граждан на местах.

                   РЕГЛАМЕНТ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ И НАНИМАТЕЛЕЙ

 Должен ли арендатор, занимающий нежилое помещение в многоквартирном доме, платить обязательные взносы?

Статья 132 Жилищного кодекса и статья 30 Закона N ЗРУ-32 устанавливают, что собственник помещения может передать свою обязанность по участию в общих расходах нанимателю (арендатору) помещения на основании договора найма (аренды). Об этом собственник обязан известить товарищество. Если это не сделано, ответственность за внесение взносов лежит на собственнике нежилого помещения.


 В доме имеются кладовые, которые собственник нежилого помещения хочет использовать в производственных целях. Товарищество требует заключить с ним договор аренды и одновременного внесения обязательных взносов на содержание общего имущества. Насколько правомочны его требования?

Требование товарищества об арендной плате в данном случае неправомочно. Кладовые являются общим имуществом собственников. Собственники жилых и нежилых помещений равны в праве пользования общим имуществом. Статья 29 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что отдельные части общего имущества могут быть переданы в пользование членам ТЧСЖ или другим лицам в порядке, установленном общим собранием членов товарищества. При этом за использование той же кладовой собственник обязан вносить в ТЧСЖ плату в размере, установленном общим собранием. Плата за исключительное пользование кладовыми может быть установлена либо отдельно, но при этом владелец нежилого помещения продолжает вносить обязательные взносы, либо включаться в размер обязательного взноса.


 Снимаем квартиру в пятиэтажном доме. Хозяину платим за проживание авансом, а он должен оплачивать коммунальные платежи и взносы на содержание общего имущества. Но он этого не делал, в результате ТЧСЖ и поставщики коммунальных услуг требуют от нас погашения огромной задолженности. Как быть в такой ситуации?

Проблема возникла из-за того, что стороны не заключили договор найма жилого помещения, в котором должны быть прописаны права и обязанности сторон, в том числе - кто отвечает за оплату обязательных взносов и коммунальных платежей. Как правило, владельцы квартир уклоняются от этого, так как в соответствии с Налоговым кодексом обязаны уплачивать налоги, а наниматели не настаивают, потому что зависят от собственников квартир и не могут диктовать им свои условия. Но договор защищает от возможных рисков обе стороны.
В статье 30 Закона N ЗРУ-32 и пункте 6.1 Примерного устава говорится, что член товарищества имеет право передавать нанимателю или арендатору помещения свои права и обязанности. При сдаче собственником внаем помещения, он должен в 10-дневный срок проинформировать об этом товарищество, а также о том, передал ли он по договору найма помещения свою обязанность участвовать в общих расходах. При неисполнении или ненадлежащем исполнении нанимателем переданных ему обязательств по участию в общих расходах ответственность перед товариществом несет член ТЧСЖ.


 В квартире, которую мы снимаем, никуда не годится система горячего водоснабжения. В результате аварии мы залили квартиру этажом ниже. Теперь соседи требуют от нас компенсации за нанесенный ущерб. Владелец квартиры говорит: "Вы живете, вот и платите". Прав ли он?

Если наниматель причинил ущерб имуществу других собственников или товарищества, то владелец помещения - член ТЧСЖ обязан устранить его за свой счет.


В доме проживают квартиранты, которые устраивают шумные вечеринки, мусорят в подъезде, не хотят выходить на субботники. Жалобы владельцу квартиры не дали результата. Что можно предпринять в этой ситуации?

На общем собрании члены ТЧСЖ могут принять решение о выселении квартирантов на основании того, что они не соблюдают требования Правил содержания и пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями, а меры предупреждения и общественного воздействия на них оказались безрезультатными. Это решение передается собственнику квартиры, сдающему ее внаем, который обязан его выполнить. Кроме того, пункт 42 Правил N 325 устанавливает, что по требованию наемодателя или других заинтересованных лиц квартиранта можно выселить из квартиры в судебном порядке, если наниматель делает невозможным проживание с ним в одном доме, а на предупреждения не реагирует.


 Владелец квартиры, которую мы снимаем, не заключил с нами договор найма. В результате нам говорят, что мы проживаем в ней незаконно. Какую ответственность предусматривает в таких случаях законодательство?

Отсутствие договора аренды (найма) жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения этого договора в соответствии со статьей 159-1 КоАО влечет наложение штрафа от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы.
Статья 603 Гражданского кодекса и статья 86 Жилищного кодекса устанавливают, что договор аренды (найма) между гражданами должен быть нотариально удостоверен. Это касается только тех договоров, которые заключаются между физическими лицами. Если одна из сторон не является физическим лицом, то договоры могут нотариально удостоверяться на добровольной основе.


 Каковы размеры арендной платы за предоставление жилья в аренду?

В соответствии с приложением N 26 к постановлению Президента РУз от 30 декабря 2011 года N ПП-1675 с 1 января 2012 года введены минимальные размеры арендной платы за предоставление жилья в аренду. Они распространяются на физических лиц, сдающих жилье в аренду физическому или юридическому лицу. Доходы от сдачи имущества в аренду, согласно статье 181 Налогового кодекса, облагаются по установленной минимальной ставке налога на доходы физических лиц. В 2012 году минимальная ставка налога на доходы физических лиц установлена в размере 9 %.

                                                      ВМЕСТО ОПЛАТЫ - ЖАЛОБА

Даже в самом идеальном доме найдутся недовольные. Они пишут жалобы одну за другой, критикуют товарищество, правление, соседей, которые стараются на благо своего дома. Сами же при этом на собрания не ходят, проблемы дома обсуждать не желают и ничего не предлагают. Как правило, они же и нарушают Правила проживания в многоквартирном доме, имеют огромные долги по обязательным взносам и ни в какую не хотят их оплачивать.
Стоит сделать им какое-либо замечание, как это вызывает поток нескончаемых жалоб и даже может спровоцировать начало подрывной работы по расколу ТЧСЖ. По сути, они живут за счет своих соседей, пользуются благами, которые те создают, вкладывая свои деньги в улучшение состояния дома. Если в товариществе принципиальное правление, требующее гасить долги, скандалисты начинают его выживать, предлагая своих ставленников, в надежде, что те простят им задолженность. Жалобщики имеют обыкновение объединяться с такими же, как они сами. Они инициируют проверки ТЧСЖ, не давая ему нормально работать, разжигают конфликты, противоречия между соседями, пытаются установить контроль над правлением, денежными потоками в товариществе. На рассмотрение их жалоб тратят время и усилия как проверяющие, так и ТЧСЖ. Как правило, их пишут одни и те же люди. Но жалобы на правление товарищества могут быть и вполне обоснованными. Поэтому лучше всего решать вопрос не на уровне эмоций, а в соответствии с законодательством.

Э Т О  В А Ж Н О!

Статья 26 Закона Республики Узбекистан "Об обращениях граждан" регламентирует ответственность гражданина за подачу заявления, предложения или жалобы противоправного характера. Если в них содержится клевета и оскорбления, это влечет ответственность, которую устанавливает статья 100 Гражданского кодекса. В ней говорится, что гражданин, в отношении которого распространены сведения, порочащие его честь, достоинство или деловую репутацию, вправе, наряду с опровержением таких сведений, требовать возмещения убытков и морального вреда, причиненных их распространением. Это относится и к защите деловой репутации юридического лица.

З А П О М Н И Т Е!

Статья 21 Закона Республики Узбекистан "Об обращениях граждан" устанавливает, что государственный орган, рассмотревший обращение гражданина, обязан сообщить ему о результатах рассмотрения и существе принятого решения в письменном виде.

О П Ы Т

В товариществе была проблема с должниками, которые не хотели платить, зато всюду писали жалобы. Тогда жители дома сами написали заявление на кляузников. Отношение к жалобщикам-неплательщикам оформили протоколом общего собрания. Когда началась проверка товарищества по жалобе, мы представили все необходимые документы. Одно дело объясняться устно, другое - представить документы. Клеветники не должны оставаться безнаказанными, им нельзя позволять сводить личные счеты, оскорблять, подтасовывать факты, предъявлять необоснованные обвинения.

*  *  *

Владелица нежилого помещения в доме открыла салон компьютерных игр, где собиралась молодежь. До поздней ночи они не давали покоя жителям. Соседи пожаловались в правление, оно, в свою очередь, предупредило хозяйку салона, но та не отреагировала. Тогда правление провело анкетирование жителей для выяснения, согласны ли они, чтобы все неудобства от такого соседства владелица салона компенсировала материально в копилку ТЧСЖ. Жители поддержали товарищество, а хозяйка салона оказалась против и подала на ТЧСЖ в суд, имея задолженность по платежам за полгода. Районный суд принял решение в пользу ТЧСЖ. Городская инстанция также вынесла решение в пользу товарищества. Ответчица возмущалась, оскорбляла председателя, членов правления. Они подали на нее иск о возмещении морального вреда за эти действия. Жители поддержали правление, присутствовали на суде при рассмотрении иска. Ответчица извинилась, попросила завершить все мировым соглашением. Это послужило хорошим уроком не только для нее, но и для жителей дома.

*  *  *

В нашем товариществе, к счастью, нет таких жителей, потому что на общих собраниях мы обсуждаем аналогичные ситуации в других ТЧСЖ, разъясняем, чем это чревато. Прежде всего, подобные вопросы надо выносить на общие собрания, давать публичную оценку действиям жителей-клеветников, руководителей ТЧСЖ, которые могут оскорбить члена товарищества. В протоколе собрания следует отражать, какие именно оскорбления нанесены человеку. Это отрезвляюще действует на многих. Необходимо четко излагать, какие последствия ожидают клеветника. Например: "Публично оскорбив меня, вы нанесли мне моральный ущерб, в связи с чем я намерен обратиться с иском о его возмещении. Если вы не докажете в суде, что я нарушаю закон, то, отвечая за это, компенсируете нанесенный мне моральный ущерб, в том числе моему здоровью. В результате ваших оскорблений у меня ухудшилось здоровье, я вынужден был обратиться к врачу, что подтверждено медицинскими документами, поэтому я буду требовать компенсацию затрат на лечение". Такой подход отбивает желание строчить жалобы и оскорблять.

Источник:  "Дом в котором мы живем" .500 советов как сделать свой дом лучше. Ташкент-"NORMA"-2012

                 Ирина Алексеевна Гребенюк