Сегодня в каждой жилой многоэтажке большое число квартир сдается внаем. Но не все наймодатели делают это на законных основаниях. Одни просто не знают этого порядка. Другие не хотят заморачиваться, рассчитывая «на авось», поскольку процедура эта довольно хлопотная. Третьи откровенно пренебрегают установленным регламентом, не желая декларировать доходы и платить налоги.
Мой сосед сдает квартиру на законных основаниях. Помню, сколько времени и сил пришлось потратить ему на оформление необходимых документов. Но зато он спокоен: никто не сможет упрекнуть в нарушении законодательства. Его практика будет полезной для тех, кто собирается сдавать жилье внаем в рамках установленного порядка.
Чтобы сдать квартиру, надо оформить сделку документально. Если не будет договора найма жилого помещения и он не будет удостоверен нотариально, вам грозят штрафы в размере от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы (статья 1591 Кодекса об административной ответственности). При этом вы все равно будете обязаны заключить договор и нотариально его удостоверить. Кроме того, нельзя забывать об обязанности уведомить налоговый орган о получаемых от сдачи жилья доходах. За сокрытие доходов ответственность еще серьезнее, так что лучше не «экономить» на налоге.
С ЧЕГО НАЧАТЬ?
Посмотрите свой документ о праве собственности на квартиру (план квартиры). Он должен быть переоформлен согласно последним требованиям законодательства. Если он старого образца, придется обратиться в районную кадастровую службу (прежде ее называли БТИ) для его переоформления. Оно может занять от 10 дней до месяца. Здесь же вы должны получить справку, необходимую для представления в дальнейшем в нотариальную контору. Только учтите: справка будет действительна 1 месяц. Не успеете удостоверить договор найма за это время, придется обращаться за новой справкой. То же самое по срокам относится и к другим необходимым документам.
Вам надо будет также получить справки о том, кто прописан и проживает в квартире, которую вы намерены сдавать. О прописке – так называемая форма N 17 паспортного отдела РУВД. Справку о проживающих выдает орган самоуправления граждан. Товарищество частных собственников жилья выдавать документы, связанные с соблюдением паспортного порядка, пропиской, выпиской и проживанием, не имеет права.
Если в квартире нет прописанных и проживающих, это будет указано в справках. Если же в квартире, предполагаемой к сдаче, кто-то проживает, необходимы будут его присутствие в нотариальной конторе при оформлении договора и письменное согласие на сдачу квартиры.
Если вы намереваетесь сдать часть квартиры, это возможно только при условии, что это отдельная, несмежная комната.
Следующий шаг – визит в налоговый орган, где нужно получить документ об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество.
ИДЕМ В НОТАРИАЛЬНУЮ КОНТОРУ
Когда все готово, на всякий случай сняты копии паспортов и документов, вашего ИНН и будущего квартиранта, можно идти вместе с ним в нотариальную контору для заключения и удостоверения договора найма жилого помещения. Не аренды, а именно найма, в случае если вы сдаете квартиру физическому лицу, а не организации (юридическому лицу). Законодательство разделяет «аренду» и «наем» и регулирует их раздельно. В частности, наем жилого помещения регулирует 35 глава Гражданского кодекса (ГК). Сдающий квартиру именуется наймодателем, снимающий квартиру – нанимателем.
При заключении договора надо знать, что, согласно статье 612 ГК, срок его действия может быть до 5 лет. Если он заключается на срок менее 1 года, то будет краткосрочным и в отношении нанимателя не будет действовать ряд норм Гражданского кодекса. Например, в договоре не указываются лица, которые могут проживать совместно с ним, и они не будут иметь равные с нанимателем права на пользование жильем, наниматель не будет иметь преимущественного права на договор на новый срок.
В нотариальной конторе вам предложат образец договора найма жилого помещения, в который наймодатель и наниматель имеют право внести по взаимному согласию изменения и дополнения, не противоречащие законодательству.
За нотариальное удостоверение договора вам надо будет уплатить гос-пошлину. Она исчисляется так: размер установленной законодательно суммы за 1 кв.м умножается на площадь жилого помещения и на число месяцев, на которое сдается жилье. От полученного результата берется 1%, что и составляет размер госпошлины. Только размер этот не может быть ниже 20% от минимальной заработной платы (подпункт «д» пункта 4 Ставок государственной пошлины, утвержденных Постановлением КМ от 3.11.1994 г. N 533).
В любом случае, чтобы какие-то последствия заключения договора не стали неприятной неожиданностью для вас, ознакомьтесь предварительно с главой 35 ГК и посоветуйтесь с опытным юристом.
В целом сбор документов для нотариального удостоверения и заключения договора найма жилого помещения – достаточно громоздкая и обременительная процедура. Особенно для пенсионеров, больных людей, которые не в состоянии ходить по инстанциям за справками, сидеть в очередях. Она может затянуться от двух недель до месяца. Это одна из причин, почему люди не хотят сдавать свои квартиры официально, а государство теряет на этом немалые суммы. Для пенсионеров можно было бы установить упрощенную систему регистрации договора. Кроме того, вызывает недоумение необходимость получения справки из БТИ, что также достаточно хлопотно. Она нужна для определения размера государственной пошлины исходя из площади квартиры. Но эти данные содержатся в документе о праве собственности на квартиру, выдаваемом тем же БТИ.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
NORMA.uz
Комментарии