Обзор рынка жилья. Недвижимость: предложения лета

Средние цены на квартиры в г. Ташкенте по итогам начала лета в целом выросли. Несмотря на прогнозное колебание и снижение цен  на 1–2%, в июне они повысились на 1%. Средний уровень цены составил 750 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 743 у.е./кв.м). Исходя из  конструктивного материала уровень цен на квартиры панельного типа домов показал рост на 2%, тогда как на квартиры кирпичного типа он оказался отрицательным (–1%). Средний уровень  цен составил 720 у.е./кв.м для панельного типа жилья и 791 у.е./кв.м для кирпичного. Средняя цена 1 кв.м  для всех типов домов в июне зафиксирована на уровне 750 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры исходя из количества комнат в целом показал их рост, за исключением 2- и многокомнатных квартир, где отмечается сохранение цен  прошлого месяца. Динамика средних цен для 1- и 3-комнатных квартир составила (+2)–(+1)%, что соответствует среднему росту по городу. Наибольший рост цены – на 3%, или на 17 у.е./кв.м, – отмечается на 4-комнатные квартиры.

Анализ изменения цен исходя из конструктивного материала в целом показал их рост, за исключением квартир кирпичного типа жилья. Динамика средних цен на квартиры панельного типа положительная, выше среднего по городу. В 1-, 2-, 3- и многокомнатных квартирах зафиксирован средний рост – на 2%, или на 16, 12, 16 и 11 у.е./кв.м соответственно. Наибольший рост цен отмечен на 4-комнатные квартиры – на 3%, или  на 23 у.е./кв.м. 

Динамика цен на квартиры кирпичного типа домов в целом  положительная. Исключением стали 2-комнатные квартиры, средняя цена на них снизилась на 2%, или на 14 у.е./кв.м. Незначительный рост цен – на 2%, или на 19 у.е./кв.м, – отмечается на 1-комнатные квартиры. Цены на 3-, 4- и многокомнатные квартиры остались на уровне прошлого месяца.

Изменение средней цены 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья составило: по 1-комнатным квартирам – (+16) у.е.; по 2-комнатным – (+2) у.е.; по 3-комнатным – (+11) у.е.; по 4-комнатным – (+22) у.е., по многокомнатным квартирам – (–1) у.е.

Изменение цен на квартиры по районам города. Изменение средней стоимости  квартир в зависимости от района расположения за месяц составило от –1 до +3%. Снижение цены затронуло 1 из 11 районов, повышение отмечается в 8 из 11 районов, практически неизменной осталась средняя цена в 2 из 11 районов, как и в прошлом месяце.

Изменение стоимости 1 кв.м в целом по Ташкенту в среднем составило (+1)%, средняя цена зафиксирована на уровне 750 у.е.

Ее снижение в июне – на 1%, или на 5 у.е./кв.м, – затронуло только Яккасарайский район.

Практически неизменными остались цены в Сергелийском и Хамзинском районах. При этом необходимо отметить положительную их динамику в этих районах с начала текущего года.

Рост цены –  на 1–2%, или на 6–17 у.е./кв.м, –  отмечается в Бектемирском, Мирабадском, Мирзо-Улугбекском, Учтепинском, Чиланзарском и Шайхантахурском районах. При этом минимальный рост среди представленных районов – на 1%, или на 8 и 6 у.е./кв.м, –  зафиксирован в Мирзо-Улугбекском и Учтепинском районах соответственно.

Существенный рост средней цены – на 3%, или на 20 и  25 у.е./кв.м, – отмечается в Алмазарском и Юнусабадском районах.

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента (в соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц).

Рассмотрим изменение средних цен на квартиры в г. Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года*. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

Динамика средних цен в целом показывает рост, за исключением зон 2 и 3, где их уровень остался практически неизменным. Средние цены выросли на 1% в зонах 1 и 4. Наибольшим ростом – на 3% – отмечена Зона 5.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение цен за июнь 2014 года по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент (удаленность от центра – 8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра составляет более 7,6 км).

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Здесь в июне средняя цена  составила 884 у.е./кв.м, увеличившись на 1% в сравнении с прошлым месяцем. На квартиры кирпичного типа она составила 882 у.е./кв.м (в прошлом  месяце – 880 у.е./кв.м), на квартиры панельного типа – 887 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 865 у.е./кв.м).

Средняя цена в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 727–791 у.е./кв.м. Диапазон ее изменения по всем типам домов составил от –1 до +1%, или от –10 до +8 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается ее ростом практически во всех зонах, за исключением Зоны 3. Здесь отмечается  снижение цены на квартиры кирпичного типа  на 2%, или на 15 у.е./кв.м. Остальные квартиры в зонах 2 и 4 отмечены незначительным ростом на 1–2%.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена 1 кв.м варьируется в диапазоне от 644 до 746 у.е. по всем типам домов. Изменение средней цены составило от –3 до +3%, или от –19 до +22 у.е./кв.м. Наибольший ее рост – на 3%, или на 23 и  22 у.е./кв.м, – отмечается на квартиры панельного типа в зонах 5 и 8 соответственно. Наибольшее снижение – на 3% – в Зоне 7 на квартиры кирпичного типа, а также в Зоне 9 – на панельные квартиры.

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие ценовые показатели. Средняя цена по всем типам жилья здесь отмечена на уровне 569 у.е./кв.м и в сравнении с прошлым месяцем осталась практически неизменной.

В ближайшие месяцы предполагается незначительное колебание цен с учетом корректировки на спрос жилой недвижимости исходя из зон, районов и типов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от –1 до +1%, которая в основном будет продиктована снижением активности участников на рынке недвижимости и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты  «Частный сектор», а также с сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Обзор  предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение специалистов компании ООО «CREDO MAX ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».

NORMA.uz