Три семерки за квадрат

Динамика цен на квартиры в Ташкенте за октябрь—ноябрь 2014 года

Средние цены на столичном квартирном рынке к концу осени по сравнению с октябрем практически не изменились, не оправдав наши прогнозы их роста. Он был столь незначителен (1 у.е. за кв.м), что говорить о подорожании жилья в целом не приходится. В ноябре средняя цена на панельное жилье составила 745 у.е./кв.м, на кирпичное – 818 у.е./кв.м. Средняя цена для всех типов домов зафиксирована на уровне 777 у.е./кв.м.

Стоимость жилья в зависимости от количества комнат. А вот цены на жилье в зависимости от количества комнат демонстрируют неоднозначную динамику. Подорожали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры, но подешевели 3- и многокомнатные. Наибольший рост средней цены – на 3%, или на 20 у.е./кв.м, – показали 1-комнатные квартиры, а наибольший спад – на 3%, или на 25 у.е./кв.м, – многокомнатные.

Анализ изменения цен по конструктивным материалам повторяет динамику стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Рост средних цен на квартиры в панельных домах незначителен. Наибольшее подорожание – на 2%, или на 14 у.е./кв.м, – также показали 1-комнатные квартиры; наибольшее удешевление – на 2%, или на 17 у.е./кв.м, – многокомнатные.

Цены на кирпичные квартиры также повторяют динамику жилищного рынка. Пик роста средней цены – на 3%, или на 26 и 21 у.е./кв.м, – пришелся на 1- и 4-комнатные квартиры соответственно, спада – на 4%, или на 40 у.е./кв.м, – на многокомнатное жилье.

По сравнению с октябрем квадратный метр по всем типам 1-комнатных квартир подорожал на 20 у.е.; 2-комнатных – на 5 у.е.; 4-комнатных – на 12 у.е. А вот в 3-комнатных квартирах он подешевел на 14 у.е., в многокомнатных – на 25 у.е.

Цены на квартиры в районах города. Диапазон изменения средней стоимости жилья в зависимости от района его расположения составил от –3 до +4%. В 4 из 11 районов она снизилась (в октябре минусовый показатель не показал ни один район). В 7 районах цены выросли (в прошлом месяце – в 8). Практически не изменилась средняя цена в 1 районе.

Средняя стоимость квартир по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Существенно снизились средние цены – на 3 и 2%, или на 20 и 18 у.е./кв.м, – в Юнусабадском и Шайхантахурском районах соответственно. При этом в последнем снижение более чем на 1% зафиксировано впервые в этом году.

Практически не изменились или незначительно снизились средние цены в Учтепинском, Яккасарайском и Яшнабадском районах. Впервые в текущем году зафиксировано подешевление в Учтепинском и Яшнабадском районах.

Незначительный рост средней цены – на 1–2%, или на 3–12 у.е./кв.м, – показали Алмазарский, Бектемирский, Мирзо-Улугбекский, Сергелийский и Чиланзарский районы. Наибольшее подорожание – на 4%, или на 29 у.е./кв.м, – зафиксировано в Мирабадском районе. Столь значительный рост в этом году отмечен впервые.

Динамика цен в зависимости от зоны расположения жилья (в соответствии с зонами Ташкента, установленными в целях обложения земельным налогом*).

В целях налогообложения столица с начала 2014 года разделена на 5 зон, исходя из которых мы и анализируем динамику цен на рынке жилья.

В ноябре цены в Зоне 1 выросли на 2%, или на 18 у.е./кв.м, а в Зоне 3, наоборот, несколько снизились – на 1%, или на 10 у.е./кв.м. По остальным зонам средние цены практически не изменились.

Изменение цен в зависимости от удаленности от центра. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра (он представлен Зоной 1) принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4, представляющие I круговой сегмент, удалены от центра на 3,7–8,9 км, зоны 5, 6, 7, 8, 9 (II круговой сегмент) – на 8,9–14,4 км, зона 10 (III сегмент) – более чем на 7,6 км.

Средняя стоимость жилья в зависимости
от удаленности от центра (у.е./кв.м)

В центре города (в Зоне 1), где традиционно самые дорогие предложения, средние цены в ноябре составили 925 у.е./кв.м, – на 2%, или на 20 у.е./кв.м, выше уровня октября. Квартиры в кирпичных домах предлагались по 926 у.е./кв.м (в прошлом месяце – по 908 у.е./кв.м), в панельных – по 923 у.е./кв.м (в октябре – по 901 у.е./кв.м).

Средние цены в I круговом сегменте составили 785–814 у.е./кв.м, изменившись от (–2) до (+3)%, или от (–13) до (+23) у.е./кв.м. Предложения подешевели в зонах 2 и 4, но существенно – на 3% – подорожали в Зоне 3.

Средние цены во II круговом сегменте варьируются от 684 до 781 у.е./кв.м. Диапазон их изменения составил от (–2) до (+2)%, или от (–11) до (+15) у.е./кв.м. Подорожали в среднем на 2% квартиры в Зоне 9, подешевели на столько же в Зоне 7.

Зона 10, представленная Бектемирским и Сергелийским районами, имеет наименьшие показатели в городе. Средняя цена жилья здесь составила 617 у.е./кв.м, увеличившись по сравнению с уровнем октября на 20 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы предполагаются корректировка и незначительное снижение средней цены предложения с учетом спроса на жилую недвижимость. Прогнозируемое колебание цен может составить 1–2%, которое в основном будет продиктовано снижением активности участников на рынке.

Обзор подготовлен на основании данных (предложений), публикуемых в газетах «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также их интернет-сайтов. Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректировку используемых данных, выраженную в исключении завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики средних цен на рынке. Данный обзор отражает личное мнение авторов. Они не несут ответственности и не претендуют на полную достоверность отражения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «Credo Max Estimation».

*Таблица N 5 приложения N 19 к Постановлению Президента от 25.12.2013 г. N ПП-2099.

NORMA.uz