Особенность этого товарищества в том, что все ремонты здесь проводят за счет взносов членов ТЧСЖ, не прибегая к кредитам. Такая позиция – показатель успешной деятельности, финансовой стабильности, позволяющей жить не взаймы, а по возможностям, спокойно, шаг за шагом, без шоковой терапии двигаться вперед. Это искусство малых шагов для достижения большой цели, которое приносит результаты. Достаточно сказать, что в течение года размер взноса на содержание общего имущества составлял 400 сум. за 1 м2 и ни разу не поднимался. По городу это показатель ниже среднего. Значит, при грамотном, ответственном руководстве и управлении, позволяющем обеспечить поступление взносов в бюджет ТЧСЖ, на такой тариф можно жить, приводить дома в порядок, выполнять ремонты без заемных средств. Это удается также, когда председатель экономит деньги жителей, не злоупотребляет их доверием в своих интересах.
Время перемен
6 лет назад 8 домов, входящих в это товарищество (345 квартир), являли собой печальное зрелище и буквально шли ко дну. Крыши, трубы, подъезды, подвалы – все текло, рассыпалось, рушилось и давно требовало ремонта. До боли знакомая многим картина. Неплатежи членов ТЧСЖ висели на нем, как камень на шее. Никак не могло выкарабкаться из картотеки. Жители жаловались везде и всюду, но кардинально ничего не менялось. Прежнее руководство не способно было наладить работу.
Перемены начались, когда в правление ТЧСЖ избрали Светлану Группер. Она работала в одном из крупных научно-исследовательских институтов и была далека от ЖКХ. Хотя, наверное, это не совсем точно. Жилищные проблемы как раз коснулись ее очень остро. На тот момент несколько лет текла крыша, заливая ее квартиру. Товарищество проблему не решало, пришлось обращаться в суд, самой вникать и разбираться что к чему. Ее серьезный подход к делу, принципиальность, ответственность очень пригодились товариществу. Вскоре Светлану избрали председателем ТЧСЖ. Пришлось осваивать жилищку, погружаться в ее перипетии. К этому времени была сформирована новая команда членов правления. Если в НИИ работа была от и до, в товариществе – 24 часа в сутки. Без выходных, праздников, отпусков, потому что нештатные ситуации в жилых домах могут возникнуть в любой момент. Это не шутка – взять на свои плечи проблемы 8 домов. А характер у Светланы такой: если люди доверили ей свои дома, значит, надо работать на совесть, на пределе сил и возможностей. Сегодня за опытом управления и решения ряда проблем в это товарищество обращаются из других ТЧСЖ.
За что браться в первую очередь, когда вокруг хуже не бывает? Взялись за бухгалтерию, которая была заброшена, как и все остальное. Чтобы начать приводить дома в порядок, надо было наладить поступление взносов, погасить кредиторскую задолженность. Первым делом купили компьютер, установили программу бухучета, занесли в нее все данные. Началась работа с неплательщиками. С теми, кто отказывался платить, вопрос решался в судебном порядке. Иначе не получалось.
Когда жители стали платить, товарищество быстро избавилось от картотеки. Главными приоритетами при восстановлении домов стали крыши, система отопления. Ремонты проводились по мере накопления денег. Тут на выручку пришли сами жители. Часть работ стали выполнять за свой счет с последующим перерасчетом. Это было закреплено решением общего собрания на основе статьи 30 Закона «О товариществах частных собственников жилья». Жители закупали за собственные деньги материалы, а товарищество впоследствии возмещало им расходы, но без учета затрат на выполнение работ. Получалось порядка 50%. Позже, укрепив финансовое положение, могло производить 100-процентный перерасчет, если позволяли финансовые возможности. Этот механизм практикуется и сейчас. Ежегодно определяется часть обязательных взносов, которую можно заменить другими видами участия собственников в общих расходах. Эта сумма закладывается в смету доходов и расходов.
Помимо программы по благоустройству территории, в 2016 году в товариществе завершили ремонт электрохозяйства. Работа довольно затратная. За 2 года в электрощитах установлено 44 новых автовыключателя. ТЧСЖ провело текущий ремонт кровли, отремонтировало часть подъездов, приобрело новый компьютер. Ну и обязательные работы – профремонт и промывка внутридомовых систем отопления, санитарная обработка подвалов.
При замене внутриквартирных стояков часто возникала проблема, с которой сталкиваются и в других ТЧСЖ. Это когда кто-то из жителей отказывается от капремонта. В таких случаях товарищество берет расписку с владельца квартиры, что он выполнит ремонт за свой счет. Сейчас проблемы с отоплением возникают именно у них. В отдельных квартирах полнокровное отопление тоже отсутствует по вине самих жителей. Для устранения проблемы Таштеплоэнерго намечает строительство котельной.
В домах, объединенных в ТЧСЖ, 13 нежилых помещений. Для их владельцев установлен практически одинаковый с членами ТЧСЖ размер взноса – 450 сум. за 1 м2. Это не вызывает противоречий сторон, обеспечивает своевременное поступление средств. Собственники нежилых помещений содержат в чистоте и благоустраивают территорию рядом со своими офисами.
Конечно, по словам председателя, переменам в домах товарищество обязано сплоченной работе членов правления, поддержке большинства жителей. Участие собственников в общих собраниях проводится по доверенностям. Выявление их мнения по различным вопросам деятельности ТЧСЖ – путем анкетирования. Практиковалось, но не прижилось проведение собраний отдельно по каждому дому. В штате ТЧСЖ 3 дворника, 2 сантехника, председатель, бухгалтер, электрик, паспортистка. Работы выполняются своими силами, а на специализированные – нанимаются подрядчики.
Ответственность за клевету
Если графически изобразить работу этого ТЧСЖ, получится устремленная вверх прямая. Без сбоев, резких движений, поворотов и падений. То есть «полет» проходит нормально или искусство малых шагов. Но почему председатель не раз порывалась уйти, бросить все, что было создано ее усилиями и заботами? Причина в людях, ради которых Светлана кардинально изменила свою жизнь. Для которых старается сделать жизнь комфортнее, избавить от жилищно-коммунальных проблем.
Светлана рассказывает, что в их товариществе (как, впрочем, и в других ТЧСЖ) есть ограниченный контингент граждан, которым все не так. Они пишут во все инстанции жалобы, не имеющие оснований. Провоцируют скандалы, объединяют соседей в группировки, призывают их не вносить взносы, настраивают против председателя, членов правления, инициируют проверки, комиссии. Все это отвлекает от работы не только ТЧСЖ, но и вынужденные реагировать госструктуры. Председателю приходится писать объяснения на неподтвержденные факты. Как правило, это дело рук людей, имеющих задолженность по обязательным взносам, а также относящихся к категории жалобщиков, которые продуцируют поток негатива. Это самые настоящие рейдеры, которые раскачивают товарищество изнутри, дестабилизируют обстановку, вынуждают председателя уйти, чтобы на его место пришел их ставленник, или сами рвутся к власти. Конечно, для Светланы, как человека неконфликтного, рейдерские атаки – самая большая проблема, от чего опускаются руки, хочется просто все бросить и уйти. Сейчас разбираться с должниками товариществу помогают банкиры. Они подают иски в суд. Но вот взыскать задолженность на основе судебного решения по-прежнему сложно. Работа судебных исполнителей оставляет желать лучшего.
Найти управу на жалобщиков и клеветников можно. Согласно статье 40 КоАО клевета, то есть распространение заведомо ложных, позорящих другое лицо измышлений, влечет наложение штрафа от 20 до 60 МРЗП. А статья 41 КоАО устанавливает, что оскорбление, то есть умышленное унижение чести и достоинства личности, наказывается штрафом от 20 до 40 МРЗП. Кстати, одно из ташкентских ТЧСЖ в аналогичной ситуации за оскорбление председателя членом товарищества как-то подало иск в суд и выиграло его. Средства, полученные от уплаты штрафа, решением общего собрания были направлены в качестве спонсорской помощи в обслуживающую жильцов поликлинику.
Мир вашему дому
Светлана рассказывает о проблемах, с которыми сталкивается товарищество. «До сих пор не изжит стереотип пренебрежительного отношения к жилищникам, сложившийся еще в прошлом веке. Часто работать мешают администрирование, излишняя опека, вмешательство в дела ТЧСЖ различных структур, когда заставляют где-то участвовать, присутствовать, за что-то отчитаться. А когда работать? На таких заседаниях руководителей ТЧСЖ только ругают. Но у нас в товариществах есть достойные люди, которые стараются на благо своих соседей. Почему не сказать им доброе слово?»
Председатель считает, что в ТЧСЖ все же должны работать специалисты-жилищники. Многоквартирный дом – это сложный технический объект, и человеку, не сведущему в этой сфере, сложно разобраться в его конструктивных элементах, инженерных коммуникациях. При проведении ремонта грамотный председатель никогда не пригласит людей со стороны. Он отдаст предпочтение добросовестным подрядчикам. Сегодня обсуждается вопрос о необходимости лицензирования деятельности управляющих компаний, и это очень важно.
При покупке квартиры отдельные жители не уведомляют об этом товарищество, не оставляют контакты, копии плана квартиры. Например, в жилом помещении никто не проживает, данных о владельце в товариществе нет. При аварийной ситуации в квартиру не попадешь. Или в доме идет ремонт, а хозяин в квартире не живет. Если это замена внутриквартирных стояков, страдают соседи, которые остаются без тепла.
«Серьезный вопрос – незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений, – продолжает председатель. – При этом граждане вмешиваются во внутридомовую систему теплоснабжения, нарушают ее, а соседи жалуются потом, что в квартирах холодно. У нас был случай, когда во время ремонта в квартире собственник нарушил даже внешний облик фасада. Товариществу практически невозможно повлиять на них в таких случаях. Поставщики тепловой энергии начисляют плату за дополнительно отапливаемую площадь (в основном за вынос батарей на лоджию). Выдают потребителям предписания о восстановлении тепловых приборов в проектное состояние, но жестких требований при этом не предъявляют. Их устраивает, что идет оплата. Статья 15 Закона о ТЧСЖ предусматривает, что товарищество имеет право в установленном порядке согласовывать порядок реконструкции, перепланировки и переоборудования помещений. Но что это за порядок, кто должен его устанавливать, как он должен действовать?
Интересуюсь у Светланы, что радует ее как председателя ТЧСЖ? – «Перемены, – отвечает она. – Когда жители видят, как дома меняются в лучшую сторону. Их поддержка и благодарность».
Что пожелает своим соседям в Новом году? – «Мира, добра, благополучия. Тепла, уюта и хорошей «погоды» в наших домах. Взаимопонимания и терпимости. Соответствовать уровню, который мы себе задали».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр.
Norma.uz
Комментарии