Открываем календарь, начинается февраль... Значит, время провести годовое общее собрание – ключевое событие в ТЧСЖ. Несмотря на то, что статья 20 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (далее – Закон о ТЧСЖ) устанавливает его созыв не позднее 60 дней после окончания финансового года, подавляющая часть ТЧСЖ откладывает это дело на февраль. Поэтому наши советы, как провести годовое общее собрание правильно, будут как раз кстати.

Почему его считают главным событием года? Потому что на этом собрании подводятся итоги финансово-хозяйственной деятельности минувшего года, запускается механизм работы товарищества на текущий год. И от того, как правление подготовится к нему, во многом будет зависеть успех ТЧСЖ. Другими словами, относиться к его проведению надо серьезно.

Положа руку на сердце, следует признать, что у руководителей многих товариществ отношение к нему формальное. Проводится оно кое-как, наспех или вообще только на бумаге. Членов ТЧСЖ не информируют о созыве годового собрания, члены правления не знают, как к нему грамотно подготовиться. Но тогда и результаты не замедлят сказаться. Жители не будут знать, за что платят взносы, на что они расходуются и из чего формируются, почему важные на их взгляд работы не включены в план, а на требование выполнить их неизменно будут получать один ответ: «Нет денег!». Чтобы этого не произошло, собственники жилых помещений должны иметь представление о планах работ по содержанию общего имущества на будущий год, утверждать их, как и отчет товарищества за минувший год.

Правление и члены ТЧСЖ должны помнить, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам жилых помещений. Оно содержится за их счет, поэтому они вправе определять цели управления, участвовать в общем собрании, принимать решения по его содержанию. Это значит, что подготовка к собранию предполагает взаимодействие правления с членами ТЧСЖ, выявление и обобщение их мнений и пожеланий.

Что надо знать, чтобы провести годовое общее собрание успешно? Наши рекомендации по вопросам, на которых часто спотыкаются его организаторы, могут пригодиться как членам правления, так и собственникам жилых помещений.

Подготовка к собранию

– Какие вопросы рассматриваются на годовом общем собрании членов ТЧСЖ?

– Основными вопросами годового общего собрания являются рассмотрение и утверждение проектов планов работ по содержанию общего имущества, сметы доходов и расходов, размера обязательного взноса на будущий год и отчетов об их исполнении в минувшем году, отчет ревизионной комиссии ТЧСЖ за прошедший год.

Статья 20 Закона о ТЧСЖ предусматривает, что до их утверждения правление обязано ознакомить членов товарищества с проектами этих документов.

– На что обратить внимание правлению при подготовке проекта отчета о выполнении плана работ?

– Обычно голая статистика непонятна и неинтересна членам ТЧСЖ. Чтобы им было предельно ясно, справилось ли товарищество с поставленными задачами минувшего года, отчет должен содержать сравнительные данные по запланированным и фактически выполненным работам. Кроме того, правление должно представить анализ причин, по которым часть работ оказалась невыполненной.

– Что важно включить в проект отчета о выполнении сметы доходов и расходов?

– В нем также должно быть сопоставление запланированных и исполненных данных, анализ причин, помешавших реализовать намеченное. Например, почему не удалось обеспечить поступление доходов. Скорее всего, это произошло из-за неплатежей собственников. Чтобы им было ясно, как влияют их неплатежи на выполнение работ, хорошо для наглядности представить общую сумму задолженности по обязательным взносам на содержание общего имущества, а также какие работы оказались невыполненными из-за этого. Неплохо провести анализ причин неплатежей, представить информацию, какую работу проводило товарищество по ликвидации задолженностей. Если в минувшем году произошло превышение запланированных расходов, следует остановиться на этом подробнее. Возможно, это было вызвано непредвиденными аварийными работами. Анализ причин позволяет избежать неудач при утверждении смет на текущий год.

– Есть ли особенности в подготовке и проведении годового общего собрания для ТЧСЖ, в которых объединены собственники более 1 дома?

– Статья 23 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что в товариществах, объединяющих жителей нескольких домов, проведению ежегодного общего собрания членов должно обязательно предшествовать проведение собраний собственников помещений каждого дома в товариществе. Собрание жильцов каждого дома принимает решение об утверждении плана работ по содержанию общего имущества, сметы доходов и расходов, а также отчетов о выполнении плана и сметы за прошлый год каждого дома как части сводного плана и сметы товарищества. Но эта норма практически не работает, потому что члены правления считают такой подход трудоемким, занимающим много времени. А между тем это позволяет решать вопросы содержания общего имущества с позиций социальной справедливости, когда планирование работ и затрат, а также размер обязательного взноса можно рассчитать исходя исключительно из потребностей конкретного дома. В большом сообществе собственников это позволяет обеспечить прозрачность, доверие, а значит, платежную дисциплину членов ТЧСЖ. Перераспределение средств жителей одного дома на нужды другого неизменно вызывает их недовольство.

– Что не упустить при разработке проектов плана работ по содержанию общего имущества собственников помещений, сметы доходов и расходов на предстоящий год?

– При разработке плана работ следует исходить из оценки фактического состояния общего имущества по результатам его технического состояния, обходов, осмотров, а также из учета мнения членов товарищества о необходимости выполнения тех или иных работ. Важно выстроить эти работы по приоритетам и очереднос­ти. Если затраты на их выполнение будут не по карману членам ТЧСЖ, то по их желанию менее важные работы можно исключить из плана работ и перенести в перспективный план.

Оценивая затраты на выполнение работ, не забудьте представить на рассмотрение общего собрания и заложить в смету размер зарплаты штатного персонала каждого работника товарищества. Обычно отсутствие информации об этом вызывает у членов ТЧСЖ недовольство и противоречия. А между тем согласно статье 19 Закона о ТЧСЖ в компетенцию общего собрания членов товарищества входят установление размера вознаграждения председателю, членам правления и ревизионной комиссии; утверждение размера зарплаты и положения о премировании работников ТЧСЖ, включая управляющего (исполнительного директора). Открытое обсуждение и утверждение вопросов, связанных с оплатой труда персоналу, будут способствовать прозрачности, взаи­мопониманию, укреплению доверительных отношений в ТЧСЖ.

Очень часто какие-то запланированные работы остаются невыполненными из-за возникновения непредвиденных ситуаций в домовом хозяйстве. Поэтому целесообразно учесть в смете резервный фонд для оплаты непредвиденных работ.

При разработке сметы следует руководствоваться непреложным правилом: расходная часть не должна превышать доходную часть.

– Как взаимодействует правление с членами ТЧСЖ, чтобы учесть их мнение при подготовке проектов плана работ и сметы?

– Выявить пожелания собственников помещений при подготовке проектов плана работ и сметы на предстоящий год члены правления могут с помощью анкетирования, анализа обращений и жалоб жителей в минувшем году, бесед, встреч с ними.

– Как ознакомить членов ТЧСЖ с проектами плана работ, сметы доходов и расходов, отчетов за минувший год?

– В небольших товариществах наиболее эффективный вариант – поквартирное ознакомление членов ТЧСЖ с проектами документов. Это могут сделать домкомы и подъездкомы. Можно проинформировать членов ТЧСЖ накануне общего собрания о том, что ознакомиться с проектами документов можно в офисе товарищества.

– На что обратить внимание при определении обязательного взноса на содержание общего имущества?

– Подавляющее большинство членов ТЧСЖ плохо представляет, из чего складывается размер обязательного взноса. Они считают, что взнос устанавливается с потолка. Часто жалуются, что в соседнем ТЧСЖ он ниже, а у них слишком высокий. Годовое общее собрание – хорошая возможность показать жителям структуру взноса, механизм его разработки. Если правлению это удается, можно считать, что доверие ему обеспечено.

До собственников жилых помещений надо донести два важных момента, на которых строится подход к формированию обязательного взноса: «сколько денег, столько работ» и «расходов не может быть больше доходов». Собственники должны понимать, что любая работа должна покрываться затратами на ее выполнение. Хотят жители больше работ, они должны оплачивать их. Если считают, что размер взноса слишком высокий, могут исключить из плана работы, утяжеляющие его, но тогда и не требовать их выполнения. Размер взноса рассчитывается на основе сметы доходов и расходов. Согласно статье 19 Закона о ТЧСЖ утверждение размера обязательного взноса является компетенцией общего собрания.

– Как рассчитать размер обязательного взноса?

– Обозначим сумму планируемых в течение года расходов как СР, сумму доходов – СД, сумму обязательных взносов членов ТЧСЖ – Свз, а сумму планируемых доходов, за исключением взносов, – СД*. Тогда СР = СД или СР < СД. Тогда сумму планируемых доходов можно выразить: СД = Свз + СД*.

Если размер ежемесячных обязательных взносов на 1 м² общей площади квартиры мы примем за Вз*, а сумму общих площадей всех жилых и нежилых помещений собственников в доме – СПл.общ., то размер взноса можно рассчитать следующим образом: Вз* = СР – СД* / СПл.общ. х 12. Такой подход приемлем для однодомных товариществ.

Информирование членов ТЧСЖ о проведении собрания

– Часто члены ТЧСЖ жалуются, что их не информируют о проведении годового общего собрания. Как лучше довести до них эту информацию?

– Этот вопрос подробно регламентирует Примерный устав товарищества частных собственников жилья (прил. №1 к ПКМ №100 от 30.05.2006г.). Пункт 11.4.5 Примерного устава устанавливает, что уведомление членов ТЧСЖ о месте, дате, времени проведения, повестке общего собрания с указанием, по чьей инициативе оно созывается, а также о порядке ознакомления с проектами документов и отчетами товарищества производится не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

Способами уведомления о проведении общего собрания могут быть: размещение объявлений в установленных местах (в подъездах дома, на придомовой территории); устное или письменное уведомление под расписку в лис­те уведомлений; письменное уведомление почтовым отправлением (заказным письмом).

Принятие решений общим собранием

– Когда общее собрание членов ТЧСЖ считается правомочным?

– Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов ТЧСЖ или их представителей. В товариществах, объединяющих собственников помещений более чем 1 дома, на собрании должны присутствовать не менее 50% собственников помещений каждого многоквартирного дома или их представителей (ст.20 Закона о ТЧСЖ).

Как быть при отсутствии кворума для проведения общего собрания?

– При отсутствии кворума правление назначает новую дату и время проведения собрания, о чем члены ТЧСЖ извещаются дополнительно. Вновь назначаемое общее собрание созывается не позднее 10 дней со дня несостоявшегося ранее общего собрания (п.11.5 Примерного устава).

Когда решение общего собрания членов ТЧСЖ считается правомочным?

– Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали более 50% членов ТЧСЖ. Каждый член товарищества обладает на общем собрании одним голосом (ст.20 Закона о ТЧСЖ).

– Могут ли собственники нежилых помещений участвовать в общем собрании членов ТЧСЖ и принимать решения по вопросам повестки дня?

– Собственники нежилых помещений не являются членами ТЧСЖ. Поэтому они не могут принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания. Но согласно пункту 2.3 Примерного договора между товариществом частных собственников жилья и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (прил. №2 к ПКМ №100 от 30.05.2006г.) последний имеет право участвовать в собрании собственников помещений дома и принимать совместные решения по содержанию общего имущества, а также с правом совещательного голоса – в общем собрании членов ТЧСЖ.

– Как можно принимать решения на общем собрании членов ТЧСЖ?

– Помимо непосредственного участия и голосования членов ТЧСЖ на общем собрании, допускается учет голосов, поданных на собрание в письменной форме с указанием решения члена товарищества по вопросам повестки дня собрания и подписанного им (ст.22 Закона о ТЧСЖ). Но в большинстве случаев решения на общем собрании принимаются представителями членов ТЧСЖ.

– Как правильно оформить представительство?

– В подавляющем большинстве ТЧСЖ допускаются нарушения при принятии на общих собраниях решений представителями членов товариществ. Довольно часто руководители ТЧСЖ назначают представителей без их ведома. Те не принимают участия в общих собраниях и голосовании, а в протоколах решения собраний – все в ажуре.

Ясность в этот вопрос вносит статья 21 Закона о ТЧСЖ. Представителем члена ТЧСЖ на общем собрании может быть лицо, имеющее доверенность собственника помещения, составленную в простой форме. Доверенность члена товарищества – физического лица содержит его паспортные данные и заверяется личной подписью. Доверенность члена ТЧСЖ – юридического лица заверяется подписью руководителя и печатью. Доверенность может давать представителю полномочия выступать от его имени и в его интересах на одном общем собрании либо на всех собраниях в течение указанного периода времени и голосовать по вопросам повестки дня одного собрания или во всех случаях.

– Как должна выглядеть доверенность?

– Приводим примерный образец доверенности.

Доверенность

представителю члена товарищества на участие в годовом общем собрании (общих собраниях) членов ТЧСЖ 
«______________________________»

Я, _______________________________________________________________________________________________

^{(Ф.И.О., паспортные данные доверителя)}

собственник квартиры № ____ в доме № ____ по ул._________________________________ г._________________

доверяю ________________________________________________________________________________________

^{(Ф.И.О., паспортные данные доверенного лица)}

участвовать в годовом общем собрании членов ТЧСЖ (во всех общих собраниях), проводящемся «___» ______ 20___ г., и голосовать от моего имени по вопросам повестки дня собрания.

Подпись доверителя                         __________________

Подпись доверенного лица            __________________

– Как должен голосовать на общем собрании представитель нескольких членов ТЧСЖ?

– Если одно лицо является представителем нескольких собственников помещений, то оно голосует отдельно от имени каждого члена ТЧСЖ, представляемого им на общем собрании (ст.21 Закона о ТЧСЖ). Очень важно, чтобы доверенное лицо информировало своих доверителей о результатах голосования, что практически не делается и дискредитирует идею представительства.

– Как можно отменить доверенность?

– Член товарищества отменяет доверенность своему представителю путем вручения председателю собрания уведомления об отзыве доверенности или фактом личного присутствия на общем собрании (п.11.9.6 Примерного устава).

Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр. Norma

12 нарушений законодательства, допускаемых при проведении годового общего собрания членов ТЧСЖ

1 Правление не информировало членов ТЧСЖ о проведении годового общего собрания.

2 Членам ТЧСЖ не предоставили возможности предварительно ознакомиться с проектами плана работ, сметы доходов и расходов на текущий год и их отчетов за прошлый год.

3 В товариществах, объединяющих собственников жилых помещений более 1 многоквартирного дома, накануне общего собрания ТЧСЖ не проводились собрания в каждом доме, не утверждались планы работ, сметы доходов и расходов каждого дома, а также отчеты за прошлый год.

4 Председатель собрания не избирался большинством голосов.

5 На общем собрании не был обеспечен кворум  (более 50% членов ТЧСЖ  или их представителей).

6 Решения по вопросам повестки дня считались принятыми, хотя за них проголосовали менее 51%  членов ТЧСЖ.

7 Размер обязательного взноса на содержание общего имущества не утверждался  членами ТЧСЖ.

8 Членам ТЧСЖ не представили обоснования необходимости повышения  обязательного взноса.

9 Доверенности представителей членов ТЧСЖ на общем собрании не оформлены установленным образом.

10 Решения общего собрания не доведены представителями до членов ТЧСЖ.

11 Общее собрание членов ТЧСЖ не оформлено протоколом.

12 Протокол общего собрания не подписан председателем и секретарем собрания.