Именно так можно охарактеризовать последние тенденции на рынке жилой недвижимости города Ташкента, обзор которого подготовили специалисты АЦ «Avesta Research».
Несмотря на то, что происходящие финансовые кризисы в мире не связаны с нашей страной напрямую, мы считаем, что глобальные изменения финансовой мировой системы могут в определенной степени повлиять на развитие отечественного рынка жилья. Реальных предпосылок для стагнации рынка нет, однако новый уровень развития может получить, прежде всего, первичный рынок жилья, основное строительство которого осуществляется за счет кредитных ресурсов коммерческих банков. В целях управления за контролем качества кредитных портфелей многие коммерческие банки могут ограничить доступ местных строительных компаний к новым источникам финансирования, либо увеличить процентные ставки по кредитам. Так как в договорах инвестирования под будущее жилье цены на квартиры сохраняются фиксированными, будущие владельцы квартир вряд ли могут понести риски, однако сами строительные компании могут потерять доходы от повышения ставок по кредитам.
Кроме этого, покупатели или инвесторы, вкладывающие свои средства в финансирование объектов недвижимости с целью получения прибыли от последующей их продажи, будут более тщательно изучать возможность вложения своих средств и оценивать свои риски. Эта ситуация может привести к тому, что в дальнейшем рынок недвижимости будет развиваться за счет естественного спроса и доминирования на рынке конечных покупателей, а не спекулятивных игроков.
Вероятность такого развития рынка жилья подтверждают и многие риэлторские компании в Ташкенте, которые сопровождают сделки по купле-продаже объектов недвижимости.
Рынок первичного жилья
В сентябре цены на рынке первичного жилья варьировались от 750 до 1500 долл. США/кв.м. Такой разброс цен связан, прежде всего, с типом используемого материала при строительстве (бетон или кирпич), а также местоположением объектов нового жилья.
Так, к примеру, на массиве «Феруза» (Мирзо-Улугбекский район) ведется строительство жилого дома с общим количеством квартир – 75 (в основном 1, 2-комнатные), стоимостью 750 долл. США/кв.м. Данное жилье мы относим к классу «эконом», ориентированному в основном на молодые семьи.
По остальным объектам новостроек цены на жилье так называемого «элитного» класса варьируются от 1100–1500 долл. США/кв.м. Средние же цены на рынке первичного жилья в сентябре составили 1162 долл. США/кв.м (без учета цен эконом-класса).
Цены на жилые многоквартирные дома, строящиеся компанией GABUS (лидер на рынке первичного жилья по объемам строительства), в основном остаются без изменения и составляют 1500 долл. США/кв.м. С начала года цены на дома данной компании выросли на 7,4%, но с мая текущего года уровень цен остается стабильным.
Аналитики АЦ «Avesta Research» считают, что если в 2006-2007 гг. рост цен осуществлялся за счет спекулятивных операций, то в текущем году эта ситуация стабилизируется и цены на первичном рынке сохранятся на уровне текущих, которые по сравнению с переоцененной стоимостью рынка недвижимости других стран, являются вполне реальными.
Рынок вторичного жилья
В сентябре месяце АЦ «Avesta Research» были проанализированы 1 534 объявления продажи квартир на вторичном рынке (по сравнению с 4 844 в прошлом месяце).
Индекс изменения средней цены по городу за кв. м составил 1%. Спад цен характерен для большинства районов, однако наиболее сильно цены предложения упали в Сабир-Рахимовском, Хамзинском и Бектемирском районах.
Изменение средних цен жилой недвижимости в августе–сентябре 2008 г. (долл. США/кв.м)
Динамика средних цен жилой недвижимости на вторичном рынке за период январь–сентябрь 2008 г.
Изменение средних цен жилой недвижимости в разрезе четырех недель сентября месяца (долл. США/кв.м)
Такое резкое падение цен в последнюю неделю месяца можно объяснить, прежде всего, появлением на рынке предложений с более низкими ценами по сравнению с предыдущими периодами месяца. Осенняя стабилизация цен продержится как минимум до наступления зимы, когда можно ожидать некоторое сезонное повышение.
Комментарии