На вопрос "кто в товариществе главный?" многие наверняка ответят: председатель или члены правления. Ведь они принимают решения, определяют курс, направление движения ТЧСЖ. Но это совсем не так. Высшим органом товарищества является общее собрание членов ТЧСЖ, а значит, мы с вами. Участвуя в нем, собственники квартир реализуют свое право на самоуправление. Все самые важные решения по содержанию общего имущества, пользованию земельным участком, имуществом товарищества должны приниматься на общих собраниях. Они являются непререкаемыми, обязательными к исполнению всеми членами ТЧСЖ.
Но прийти к соглашению на общем собрании жителям часто бывает непросто. Тем не менее, нас объединяет желание жить в благоустроенном, чистом, уютном, комфортном доме, и это стремление должно брать верх, способствовать конструктивному диалогу, выработке единого мнения при обсуждении важных вопросов.
Очень часто жители многоквартирных домов жалуются: рады бы поучаствовать в делах дома, но общие собрания в товариществе не проводятся или проводятся узким кругом; об их проведении членов ТЧСЖ никто не информирует; решения на собраниях принимаются членами правления, которых никто не избирал; до жителей решения не доводятся. Но есть мнение и другой стороны. Руководители ТЧСЖ и члены правления сетуют, что на собрания жителей не соберешь - у одного мероприятие, другой на работе, третий сегодня не может, четвертый не хочет. А ведь именно совместное обсуждение вопросов "как улучшить свой дом и что для этого необходимо?" является ключевым моментом успеха. И если жители не принимают в этом участия, то решение за них примет кто-то другой. Тогда жаловаться и обижаться надо будет только на себя.
Конечно, собрать всех жителей дома на собрание бывает трудно, и этим могут воспользоваться безответственные руководители товариществ, продвигая и навязывая собственникам свои интересы и решения. Чтобы этого не произошло, законодательством предусмотрены разные варианты участия жителей в принятии решений по содержанию общего имущества, информирования их о работе ТЧСЖ и проведении общего собрания. Помимо персонального участия в нем, например, предусмотрено принятие решения путем заочного голосования по доверенности, в письменной форме.
Одно из самых значительных событий в жизни ТЧСЖ - общее годовое собрание. На нем подводят финансовые итоги прошлого года, определяют приоритеты предстоящего, утверждают план работ, сметы доходов и расходов, размер обязательных взносов, рассматривают другие вопросы. Оно требует основательной подготовки правления, ответственного отношения к этому самих жителей. Как говорится, что посеешь на общем годовом собрании, то и пожнешь в течение года.
Что надо знать жителям, на что обратить внимание, как по-деловому, без скандалов, выработать на общем собрании коллективное решение по вопросам улучшения своего дома? Как обеспечить кворум, информировать жителей о проведении собрания и повестке дня?
Э Т О В А Ж Н О!
Общее собрание членов товарищества является высшим органом ТЧСЖ.
Правление является исполнительным органом товарищества и подотчетно общему собранию членов ТЧСЖ (статья 18 Закона N ЗРУ-32).
Председатель правления ТЧСЖ избирается общим собранием из числа его членов, руководит деятельностью правления, подотчетен общему собранию и правлению. Председатель может быть отозван по решению общего собрания членов ТЧСЖ (пункт 11.17 Примерного устава).
Когда общее собрание может считаться правомочным?
Общее собрание можно считать правомочным, если на нем присутствуют более 50 % членов ТЧСЖ или их представителей. В товариществах, объединяющих несколько домов, на собрании должно присутствовать не менее 50 % собственников помещений или их представителей от каждого многоквартирного дома (статья 20 Закона N ЗРУ-32).
Как принимаются решения на общем собрании?
Решение по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, считается принятым, если за него проголосовало более 50 % членов ТЧСЖ. Уставом может быть установлено, что при принятии решения учитываются голоса членов товарищества, поданные в письменной форме на собрание с указанием решения члена товарищества по вопросам повестки дня собрания и подписанного им (статья 22 Закона N ЗРУ-32).
На собрании было принято решение о повышении обязательного взноса на содержание общего имущества. Как быть, если часть жителей с ним не согласна?
Принятое общим собранием членов товарищества решение является обязательным для всех членов ТЧСЖ (статья 22 Закона N ЗРУ-32), в том числе для тех, которые не принимали участия в голосовании, независимо от причины (пункт 11.8.9 Примерного устава).
Кто инициирует организацию и проведение ежегодных общих собраний членов ТЧСЖ?
Созыв и организация проведения общего собрания членов ТЧСЖ являются прерогативой правления товарищества (пункт 11.15 Примерного устава).
Мы недовольны работой ТЧСЖ и потребовали созыва общего собрания. Однако члены правления отказали нам, мотивируя тем, что собрания проводятся по плану. Допустимы ли внеочередные собрания законодательством?
Ежегодное общее собрание товарищества, на котором утверждаются годовой план работ по содержанию общего имущества, земельного участка и имущества товарищества, смета доходов и расходов на год и отчеты об их исполнении за прошлый год, созывается не реже одного раза в год в порядке, установленном уставом ТЧСЖ. Но при необходимости могут созываться внеочередные общие собрания по инициативе правления, членов ТЧСЖ, обладающих не менее 10 % голосов в товариществе, по требованию ревизионной комиссии (статья 20 Закона N ЗРУ-32).
Если товарищество допускает нарушения законодательства, и жители не могут сами повлиять на руководителей и изменить ситуацию к лучшему, то внеочередное общее собрание может быть созвано органами государственной власти на местах.
Как ТЧСЖ должно информировать своих членов о проведении общих собраний?
Статья 20 Закона N ЗРУ-32 определяет, что уведомление членов товарищества о месте, дате, времени проведения, повестке дня общего собрания членов ТЧСЖ осуществляется в порядке, установленном уставом товарищества. Пункт 11.4.5 Примерного устава предусматривает, что информировать собственников о проведении общего собрания товарищество должно не позднее чем за 10 дней. Это можно сделать путем размещения объявлений в подъездах дома, на придомовой территории; устного или письменного уведомления под роспись; заказным письмом и т. д. При индивидуальном оповещении жителей целесообразно выяснить, смогут ли они присутствовать на общем собрании, напомнить, что их интересы могут представлять другие члены ТЧСЖ.
Жители дома инициировали созыв общего собрания членов ТЧСЖ, но не смогли обеспечить кворум. Как регламентируется такая ситуация законодательством?
В случае отсутствия кворума для проведения общего собрания членов ТЧСЖ правление должно назначить новую дату и время его проведения и известить об этом своих членов. Вновь назначаемое общее собрание созывается не позднее 10 дней со дня несостоявшегося общего собрания (пункт 11.5 Примерного устава).
Я являюсь собственником двух квартир в доме. Как я должен голосовать на общем собрании?
Статья 20 Закона N ЗРУ-32 предусматривает, что каждый член товарищества обладает на собрании одним голосом.
Жителям, которые не могут участвовать в общем собрании, руководители ТЧСЖ предлагают выразить свое мнение в письменной форме. Не является ли это нарушением законодательства?
Статья 20 Закона N ЗРУ-32 и пункт 11.8.4 Примерного устава допускают такую форму принятия решений. Регламент голосования в письменной форме установлен уставом. Собственник должен указать свой адрес, решение по каждому вопросу повестки дня собрания, выраженное одной из формулировок "за", "против" или "воздержался" и подписанное им.
В нашем товариществе задолжники по обязательным взносам обратились в правление с просьбой списать часть их долга, проголосовав за это на общем собрании. Имеют ли они право голосовать за себя?
Пункт 11.8.5 Примерного устава предусматривает, что член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается возбужденного против него разбирательства, в том числе судебного.
В товариществе собрания проводятся с участием представителей членов ТЧСЖ, хотя никаких полномочий на это мы им не передавали. В принципе, мы не против такого представительства - на собрание бывает трудно собрать соседей. Но жители не в курсе, какие обсуждаются вопросы, принимаются решения, как выдается доверенность. Как это регламентирует законодательство?
Статья 21 Закона N ЗРУ-32 предусматривает возможность представлять на общем собрании члена товарищества. Его представителем может быть лицо, имеющее доверенность собственника, написанную в простой письменной форме, содержащую его паспортные данные, заверенные личной подписью. В доверенности необходимо указать, что собственник поручает своему представителю выступать от его имени на одном общем собрании или на всех собраниях членов ТЧСЖ в течение указанного периода и голосовать по вопросам повестки дня одного собрания или во всех случаях. Согласно статье 139 Гражданского кодекса доверенность может быть выдана на срок не более 3 лет. Если срок действия не указан, то она действительна в течение 1 года со дня выдачи. Неуказание даты выдачи делает доверенность недействительной. Решения общего собрания необходимо доводить до членов ТЧСЖ, поэтому представители собственников должны информировать своих доверителей о том, как они проголосовали от их имени по тому или иному вопросу.
Подъездком представляет на общем собрании членов ТЧСЖ интересы собственников 12 квартир. Как он должен голосовать?
Когда одно лицо является представителем нескольких собственников помещений, то голосует отдельно от имени каждого члена ТЧСЖ, которого оно представляет на общем собрании (статья 21 Закона N ЗРУ-32).
Как быть, если я передал полномочия выступать на общих собраниях от моего имени представителю, но хочу лично присутствовать на собрании?
Член товарищества может отменить доверенность своему представителю. Для этого он должен вручить председателю собрания уведомление об отзыве доверенности или лично присутствовать на общем собрании (пункт 11.9.6 Примерного устава).
У доверенного лица, участвующего в общем собрании, может быть другая точка зрения на принятие того или иного решения, чем у его доверителя. Что необходимо предусмотреть в этом случае, чтобы учесть интересы доверителя?
Собственники должны сами выбирать, что для них важнее: выражать на общем собрании свое мнение личным голосованием либо передать эти полномочия соседу. Чтобы доверенное лицо могло учесть мнение своего доверителя, последний должен быть в курсе повестки дня общего собрания и накануне его проведения передать представителю свою точку зрения.
Как составить доверенность на право участвовать в общих собраниях представителю от имени члена ТЧСЖ?
Примерный образец
ДОВЕРЕННОСТЬ
представителю члена товарищества
на участие в общих собраниях ТЧСЖ
"___" __________ 20___ г.
Я, ________________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество, паспортные данные доверителя)
собственник квартиры N___ в доме N ___ по ул. ______________________
доверяю ___________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, паспортные данные доверенного лица)
участвовать в общих собраниях членов ТЧСЖ на период с _____________
по __________ и голосовать от моего имени по вопросам повестки собрания с последующим информированием меня об этом.
Доверенность может быть отменена в письменной форме до проведения голосования или фактом личного присутствия доверителя на собрании.
Подпись доверителя ______________________ _______________________
(подпись) (дата)
Подпись доверенного лица _______________ _______________________
Напоминание доверителю: предупредите организатора собрания, что вас будет представлять доверенное лицо.
Напоминание доверенному лицу: обязательно принесите подписанную доверенность на собрание.
Примечание. В случае, если доверенное лицо является представителем нескольких собственников помещений, то оно голосует отдельно от имени каждого члена ТЧСЖ, представляемого им на общем собрании.
В нашем товариществе 6 домов. Мы собрались на общем собрании, но вместо обсуждения серьезных вопросов домового хозяйства началось выяснение отношений. Жители одного дома возмущались, что у них крыша протекает, другого - что ремонт подвала не закончен, третьего - требовали отчета, куда их деньги делись. До проблем нашего дома так и не добрались. Я пожалел, что пришел, только время потерял. Как можно учесть интересы жителей каждого дома?
В самом деле, если к общему собранию основательно не подготовиться, оно может превратиться в выяснение отношений, тем более, если это общее годовое собрание. В большом ТЧСЖ собрать собственников всех домов на собрание проблематично. Трудности могут возникнуть при обсуждении повестки дня, ведь у жителей разных домов разные интересы. Чтобы максимально учесть интересы, желания и возможности собственников каждого дома, статья 23 Закона N ЗРУ-32 определила необходимость обязательного проведения собрания собственников помещений в каждом отдельном доме до проведения годового общего собрания членов товарищества. На нем утверждаются план работ, смета доходов и расходов на содержание общего имущества каждого дома на текущий год и отчет по исполнению планов и смет года минувшего. Эти документы становятся частью общего плана работ и общей сметы доходов и расходов товарищества, которые утверждаются на общем собрании членов ТЧСЖ.
На общем годовом собрании жителям трудно на слух воспринимать проекты планов работ, смет доходов и расходов, отчеты об их исполнении, вникнуть, из чего складывается размер обязательного взноса. Как можно предварительно информировать их об этом?
Статья 20 Закона N ЗРУ-32 предусматривает, что правление обязано обеспечить членам товарищества возможность ознакомиться с проектами этих документов до проведения общего собрания. Оно должно подготовить несколько экземпляров документов и ознакомить с ними каждого собственника через домкомов или подъездкомов. Кроме того, чтобы обеспечить прозрачность и открытость деятельности ТЧСЖ, Закон N ЗРУ-32 установил обязательство правления систематически отчитываться перед членами товарищества не реже одного раза в три месяца о выполнении планов работ, произведенных и планируемых расходах, сборе обязательных взносов, доходах от предпринимательской деятельности. Форма такой отчетности устанавливается решением общего собрания членов товарищества (статья 25).
Как наиболее полно учесть мнения и пожелания собственников при подготовке плана работ, сметы доходов и расходов ТЧСЖ на предстоящий год?
Пожелания собственников выясняют путем анкетирования, встреч, бесед, анализа обращений в ТЧСЖ и т. д. Чтобы наиболее полно учесть их мнения, правление может подготовить 2 варианта проектов плана работ, смет доходов и расходов и предложить их на рассмотрение общему собранию, предварительно ознакомив с ними собственников. Конечно, от правления это потребует дополнительных усилий, затрат времени, но в то же время позволит обеспечить прозрачность работы, будет способствовать укреплению доверия жителей к ТЧСЖ. Один вариант должен включать весь перечень работ исходя из пожеланий собственников, второй - приоритетные работы. Те, что не являются первоочередными и могут подождать, откладываются в план работ на перспективу. Соответственно, следует просчитать затраты на выполнение работ по каждому варианту, на основании чего рассчитывается размер обязательного взноса и предлагается на утверждение общему собранию.
Источник:"Дом в котором мы живем".500 советов как сделать свой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012
Ирина Алексеевна Гребенюк.
Комментарии