Единственным учредителем инвестиционно-инжиниринговой компании ООО «Халк Инвест» является государственно-коммерческий Народный банк Республики Узбекистан. Во исполнение Постановления Президента «О мерах по коренному улучшению архитектурного облика и городской инфраструктуры г. Коканда» (от 15.12.2009 г. N ПП-1239) «Халк Инвест» строит торговый комплекс в этом городе. Завершение строительства намечено на сентябрь 2014 года. Здание находится на балансе ООО. Оно планирует реализовать торговый комплекс физическим и юридическим лицам.
Как ООО, единственным учредителем которого является ГК Народный банк, должно осуществить продажу торгового комплекса (на биржевых, аукционных, конкурсных торгах или путем заключения прямых договоров)?
Возможна ли реализация расположенных в торговом комплексе торговых помещений (магазинов) юридическим и физическим лицам по отдельности?
Допускаются ли продажа и государственная регистрация отдельных торговых помещений в торговом комплексе, строительство которого не завершено?
ООО «Халк Инвест».
– Из письма следует, что под торговым комплексом вы имеете в виду здание, строящееся под торговый объект. Дело в том, что понятию «торговый комплекс» в Правилах организации деятельности торговых комплексов в Республике Узбекистан1 придается совсем иное значение. Согласно их пункту 2 под торговым комплексом понимается юридическое лицо, владеющее на праве собственности или ином законном основании зданием и(или) сооружением либо комплексом зданий и(или) сооружений, выстроенными на едином земельном участке, в которых размещены стационарные объекты розничной торговли и сферы услуг.
О способах продажи объекта можно сказать следующее.
По смыслу статьи 54 Конституции, статьи 164 Гражданского кодекса (ГК) и пункта 2 статьи 1 Закона «О собственности в Республике Узбекистан» (от 31.10.1990 г. N 152-XII) собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Он вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.
По всей видимости, строительство вашего объекта осуществляется на средства ООО «Халк Инвест» (далее – ООО). Значит, его продажа по завершении строительства и государственной регистрации права на объект может быть произведена любым удобным для общества способом.
ООО необходимо выяснить, будет ли являться отчуждение объекта крупной сделкой. Если его стоимость превысит 25% стоимости имущества общества, то сделку по его отчуждению надлежит признать крупной (если, конечно, уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки) (часть первая статьи 44 Закона «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» от 6.12.2001 г. N 310-II, далее – Закон об ООО). Здесь стоит отметить, что отчуждение объекта не должно относиться к категории сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности ООО.
Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества (часть третья статьи 44 Закона об ООО). Так как ваше ООО состоит из одного участника, решения по вопросам, относящимся к полномочиям общего собрания участников общества, должен принимать его единственный участник единолично (статья 37 Закона об ООО) (за исключением случая отнесения уставом общества принятия такого решения к компетенции наблюдательного совета, если таковой им образован).
Таким образом, общество может продать объект недвижимости в случае отнесения этой сделки к крупной при наличии положительного решения его единственного участника или наблюдательного совета (при наличии описанных выше условий) на биржевых, аукционных, конкурсных торгах или заключив прямой договор.
Отношения купли-продажи и прочих сделок, в том числе с недвижимостью, в основном регулирует ГК. Так, согласно его статье 479, продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимость должны быть установлены законодательными актами (часть четвертая статьи 83 ГК). Ими являются Конституция и законы Узбекистана, постановления палат Олий Мажлиса (часть вторая статьи 6 Закона «О нормативно-правовых актах»2).
Поскольку специального законодательного акта, который бы устанавливал особенности приобретения и прекращения прав на так называемый торговый объект, нет, необходимо руководствоваться положениями ГК. Часть первая статьи 82 и параграф 7 главы 29 ГК во взаимосвязи с целым рядом других его норм позволяют свободно отчуждать объекты гражданских прав (если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем), включая часть недвижимости, в вашем случае – стационарные точки торгового объекта, юрлицам и индивидуальным предпринимателям в отдельности.
Частью первой статьи 484 ГК установлено, что в договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе определяющие его расположение в составе другого недвижимого имущества. Это и иные законодательные положения позволяют продать стационарные точки в составе здания, построенного под торговый объект.
Возможность отчуждения частей здания вытекает и из абзаца второго пункта 78 Положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними3 (далее – Положение N 1). Согласно ему в случае принадлежности одного здания и сооружения нескольким юридическим и физическим лицам свидетельство о госрегистрации прав на здания и сооружения оформляется каждому из них с указанием принадлежащих им частей здания и сооружения, за исключением многоквартирных жилых домов.
В Узбекистане довольно распространена продажа или реализация в иной форме объектов незавершенного строительства. Однако ГК (и прежде всего часть вторая его статьи 83) не называет их в перечне объектов недвижимого имущества. Право собственности и другие вещные права на вновь создаваемый объект недвижимости по смыслу части первой статьи 84 ГК может возникнуть лишь с момента госрегистрации. А таковая по общему правилу осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, например решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения и т. п. (абзац второй пункта 42 Положения N 1).
Определение объектов незавершенного строительства содержится лишь в Налоговом кодексе (НК). Таковыми являются объекты, строительство которых не завершено в нормативный срок, установленный проектно-сметной документацией на строительство этого объекта, а в случае если нормативный срок строительства не установлен – в течение 24 месяцев с начала строительства (пункт 3 части первой статьи 266 НК). Но НК является актом налогового законодательства и отношения участников гражданского оборота не регулирует.
Абзац четырнадцатый пункта 5 Положения N 1, признаваемого актом гражданского законодательства, содержит определение «не завершенные строительством объекты», под которыми понимаются здания и сооружения, строительство которых начато на отведенном в установленном порядке земельном участке в соответствии с утвержденной проектной документацией, но к определенному дню не завершено, или завершенные строительством, но не принятые в эксплуатацию госкомиссией объекты, и акт приемки которых не утвержден решением хокима соответствующего района (города).
Действующее законодательство не запрещает реализацию недостроенных объектов. Ее возможность видна даже из наименования Положения о порядке реализации основных средств и не завершенных строительством объектов бюджетных организаций и государственных унитарных предприятий, а также распределения денежных средств от их реализации4. Могут быть реализованы и недостроенные здания и сооружения, принадлежащие другим, в том числе частным лицам.
Но из абзаца четвертого пункта 66 Положения N 1 следует, что право юридического и физического лица, приобретающего здание и сооружение, строительство которых не завершено, подлежит госрегистрации после завершения строительства, приемки его в эксплуатацию госкомиссией и утверждения акта комиссии решением хокима соответствующего района (города).
Из этого можно сделать вывод, что госрегистрация права на приобретаемые помещения в недостроенном нежилом здании невозможна до завершения строительства, приемки объекта и утверждения ее акта. Связанные с их продажей отношения гражданским законодательством прямо не урегулированы. Но в силу статьи 5 ГК правовое регулирование продажи недостроенных нежилых объектов по аналогии можно распространить на продажу входящих в их состав отдельных помещений.
Кроме того, часть вторая статьи 387 ГК допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет создан продавцом в будущем. В силу части шестой статьи 386 ГК к отдельным видам такого договора применяются положения параграфа 1 главы 29 ГК (куда входит статья 387), если иное не установлено правилами того же Кодекса о договорах этих видов. В параграфе 7 этой главы ГК отсутствуют положения, запрещающие заключение договоров купли-продажи в отношении создаваемого в будущем недвижимого имущества. По логике право собственности продавца на дату заключения договора не может быть зарегистрировано в кадастровой службе. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца права собственности на имущество при заключении договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Для купли-продажи отдельного помещения в недостроенном здании можно использовать и предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (по смыслу части первой статьи 361 ГК). Предварительный, как и договор продажи недвижимости, заключается в письменной форме (часть первая статьи 480 ГК). Ему не требуется госрегистрация.
Индивидуализировать предмет таких договоров может не только указание кадастрового номера, но и других данных, позволяющих установить реализуемый объект, подлежащий передаче покупателю (скажем, местонахождения строящегося объекта, площади будущего помещения, иных характеристик, присущих недвижимости, указанных, например, в проектной документации).
Однако помните, что право собственности (как и другие вещные права) на приобретаемое помещение в нежилом объекте незавершенного строительства возникнет только с госрегистрацией права приобретающей стороны. А она, как было уже сказано, возможна после завершения строительства, приемки и утверждения ее акта решением соответствующего хокима.
Следует подчеркнуть, что из-за недостаточной урегулированности этого вопроса законодательством каждый вариант договора, скорее всего, будет иметь свои существенные недостатки. И это свидетельствует о целесообразности совершенствования норм законодательства о сделках с объектами незавершенного строительства.
Камал МУЗАФФАРОВ,
Георгий ШМАКОВ,
наши эксперты-юристы
NORMA.uz
Комментарии