Чтобы купить недвижимость в Шанхае, человеку придется доказать, что он работает в этом городе, а потом три года прожить в съемной квартире
Стать полноправным владельцем дома или квартиры в Шанхае можно только с разрешения властей. К этому правилу давно привыкли жители Китайской Народной Республики (КНР), но для нас это звучит дико: потенциальным покупателям недвижимости в Шанхае придется доказать, что им действительно нужна квартира в этом городе. В противном случае сделку не зарегистрируют — даже если продавец уже получил деньги, а покупатель твердо решил переселиться в Шанхай.
Причин для переселения может быть множество: сейчас Шанхай занимает одно из лидирующих мест по темпам экономического роста во всей стране, а продуманная инфраструктура делает мегаполис одним из самых удобных китайских городов для повседневной жизни. К тому же здесь есть море и четыре аэропорта, а субтропический климат избавляет шанхайцев от холодной зимы. В июле цены на шанхайскую недвижимость побили рекорд: стоимость 1 кв. м достигла 34,6 тыс. юаней ($5,5 тыс.).
Преимущества экономической столицы Китая давно оценили жители других областей: только по официальной статистике в Шанхае проживают 24 млн человек, из которых лишь 14 млн легально зарегистрированы в качестве городских жителей. Все остальные не имеют права на доступ к школам, медицинскую страховку и прочие социальные блага, но все равно приезжают в Шанхай в поисках работы и лучшей жизни. Сами шанхайцы уверены, что в городе проживают не меньше 30 млн человек и среди них как минимум 0,5 млн иностранцев. В том числе русских.
Специально для тех, кто задумывается о постоянном жилье в экономической столице Китая, редакция «РБК-Недвижимости» отобрала пять ключевых особенностей шанхайского рынка недвижимости: от нехватки площадей и возвратных налогов до ограничения на срок владения квартирой.
Сначала в аренду, потом в собственность
Первое, что нужно знать о шанхайской недвижимости, — здесь по-настоящему не хватает площадей. Пока во всем остальном Китае появляются необитаемые небоскребы и пустуют целые города, строительный бум в Шанхае только набирает обороты: постоянно растущий спрос на жилье, гостиницы и офисы приводит к строительству все новых жилых кварталов.
Чтобы ограничить приток мигрантов и не допустить возникновения пузыря, местные власти ввели ограничение на покупку жилья. Чтобы стать полноправным владельцем шанхайской квартиры, приезжему придется прожить в городе как минимум три года, а потом доказать властям, что он действительно провел это время в Шанхае. Такая норма действует и для китайцев, и для граждан других стран. Таким образом, на первых порах переселенцу из России придется жить либо в отеле, либо на съемной квартире.
Когда заветный срок наступит, покупателю жилья предстоит внести на особый государственный счет залог в размере 1% от стоимости купленной квартиры — деньги уплачиваются одновременно с подачей заявки на регистрацию сделки. После этого местное правительство проверяет, достоин ли инвестор получить квартиру. Если на этом этапе китайский аналог Росреестра выяснит, что иностранец обманул госструктуру и попытался купить жилье до истечения трехлетнего периода, сделка аннулируется, а 1%-ный залог не возвращается.
Безработным вход воспрещен
К настоящему времени среднее количество пенсионеров (то есть жителей старше 60 лет) в Китае достигло отметки в 40%. В Шанхае их доля не превышает 10% — обычно в экономическую столицу приезжают работать молодые профессионалы. Возможно, такая пропорция отчасти возникла благодаря запрету на покупку недвижимости безработными. Чтобы купить здесь квартиру, нужно не менее двух лет платить налоги в городской бюджет. При этом неважно, содержит ли экспат собственное дело или считается наемным работником — главное, чтобы у человека было как минимум 24 месяца налоговых выплат. Это второе непременное условие для покупки жилья в дополнение к трем годам жизни в Шанхае.
После покупки недвижимости у новоявленного шанхайца сразу возникает дополнительный налог на недвижимость. В среднем экспаты платят за собственное жилье по 10 тыс. юаней ($1,5 тыс.) в год. Хорошая новость в том, что по истечении трехлетнего периода обладатель квартиры имеет право вернуть весь уплаченный налог на недвижимость — и после этого уже не платить сборы. Если же человек продаст квартиру до трехлетнего срока, налог не возвращается.
При продаже недвижимости действуют дифференцированные налоговые ставки. Если человек владел квартирой менее пяти лет, то продавцу придется уплатить 5% от стоимости жилья. Если больше пяти лет — 1%. Если же иностранец решит подарить недвижимость родственнику или другу, налоговая ставка сразу же возрастет до 20%: сумму исчислит государство на основе средней суммы сделок в этом районе.
«Богатые нищие» в центре города
Современный Шанхай — это город небоскребов, где каждое следующее здание оказывается выше и энергоэффективнее предыдущего. При этом в самом центре города рядом с историческим садом сохранились 300–400-летние двухэтажные дома, в которых живут местные жители. Владельцы крошечных квартир в этом районе регистрируют у себя всех родственников и знакомых — зачастую в 30-метровой квартире без ванной и электричества можно обнаружить тысячу официально прописанных резидентов. Шанхайцы делают так для того, чтобы получить больше недвижимости при расселении: чем больше человек значится в доме с ведром вместо унитаза, тем больше квартир в новостройках получит семья при сносе.
Десять-пятнадцать лет назад такие истории широко практиковались: земли в Шанхае немного, а центральные районы ценятся на вес золота. Местные жители продолжают надеяться на массовые выкупы девелоперами, однако тенденция изменилась: участки без исторической ценности уже застроены, а сносить дома рядом с культурными объектами не позволяет государство. Не столько из любви к древнему быту и архитектуре, сколько для сохранения облика ключевых достопримечательностей: шанхайские трущобы соседствуют с главными объектами туризма.
Продавцы завышают метраж
Привыкшие к российским реалиям покупатели будут неприятно удивлены: реальная площадь квартир в Шанхае равна примерно 67% от того, что указывают застройщики на своих сайтах. Все дело в том, что в Китае принято учитывать полную площадь жилого комплекса с учетом всех подъездов, лифтовых шахт, прилегающих территорий и даже зеленых насаждений вокруг дома. Площадь всей этой территории суммируется, а потом делится на количество квартир в доме. Получившаяся таким образом доля в общедомовой территории прибавляется к задокументированной площади квартиры, и покупателю приходится оплачивать ее вместе с жильем.
Поэтому не стоит спешить с покупкой 85-метровой «однушки» в новом жилом комплексе — на деле площадь такой квартиры едва ли превысит 50 кв. м.
Нельзя жить дольше 70 лет
Последнее, но не менее важное: стать владельцем жилья в Шанхае можно только на 70 лет. Для коммерческой недвижимости срок и того меньше — 40 лет. Что будет после истечения этого срока, шанхайцы не знают сами: правило появилось недавно, и никто еще не дожил до того момента, когда квартиру или офис приходится отдавать государству. Не исключено, что в ближайшие годы правительство КНР еще изменит правила, и экспаты все-таки смогут жить в собственной квартире больше 70 лет, однако прямо сейчас это запрещено законом.
Бонус: ипотека под 1%
Не правило, а исключение: иностранцы могут взять шанхайскую недвижимость в ипотеку со ставкой в 1%. Для этого займ нужно оформить на Тайване, а сам кредит будет в тайваньских долларах — на таких условиях местные банки охотно кредитуют иностранцев для покупки шанхайской недвижимости. В самом Шанхае ипотека обойдется в 5–6% годовых, зато кредит можно взять в юанях.
Источник
Комментарии