По итогам 2015 г. квартиры в Ташкенте подешевели на 13-14%, как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок и торга, т.к. продавцы, не задумываясь, продавали, лишь бы скорее продать. По всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 г. – в ситуации, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, предложение – значительно превышает, ожидать другого развития событий не стоит, считают специалисты агентства недвижимости ООО «Sion Group».
Такая динамика легко объяснима: сбережения, на которые потенциальные покупатели могли бы приобрести жилье в этом году, были в основном потрачены во время падения цен на недвижимость в 2015 г. А также снижение покупательского спроса предполагает, что те, кто не успел приобрести недвижимость в том году, сейчас придерживают деньги, ожидая дальнейшего падения цен. Доходы населения падают за счет инфляции, которая по итогам 2015 г. составила 10-12% (по данным, предоставленным газетой «Норма»), падение реального уровня заработной платы из-за увеличения курса доллара. В таких условиях у потенциальных остаётся все меньше денег на покупку жилья, оплату кредита или аренды.
В то же время многие участники рынка недвижимости продолжают оценивать квартиры в национальной валюте, и убеждены, ощутимого падения цен не произошло, связывая изменения в валютном эквиваленте только лишь с курсом доллара.
Это не совсем правильно, т.к. на изменение цен на недвижимость помимо курса национальной валюты влияют множество макро и микроэкономических факторов, обстановка в регионе в целом, фактическое закрытие прописки в Ташкенте, ухудшение экономической ситуации в соседних странах, резкое снижение притока капитала в страну из-за изменения политики трудовой миграции.
Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. В 2016г. объемы предложений в новостройках еще увеличатся, т.к. продолжается строительство новых жилых комплексов по городу по довольно таки привлекательным ценам. Проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни изменения курса доллара, ни кризиса на российском и западном рынках, а просто «заморозить» строительство до изменения ситуации, застройщики не могут. Строительные компании вложили в свои проекты огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее начинать продажи и попытаться оправдать хотя бы часть расходов, чем ожидать улучшения ситуации на рынке.
В то же время, что застройщики активно меняют свои планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. С начала 2015 г. застройщики начали оперативно пересматривать свои проекты, с тем, чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки сейчас ориентированы на граждан со средним достатком.
Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей собственники квартир многие месяцы ждут продажи. На деле, продается лишь та часть представленных на рынке квартир, чьи владельцы согласны на адекватную сложившимся обстоятельствам цену. Также большое значение имеет районное распределение жилья, на которое имеется спрос. Так сейчас особой популярностью пользуются отдаленные районы, а также районы, привязанные к политике расселения по результатам сноса ветхих жилых домов в центре с целью постройки новых благоустроенных жилых комплексов. Обеспечение жильем военных в рамках данной программы также предполагает ориентацию на конкретные жилые массивы, где расположены дома более свежей постройки с улучшенной планировкой.
В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 9-10, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, пока не предвидится. Наоборот, учитывая, что на рынках соседних стран ожидают снижения цен еще на 10-15%, это неизбежно отразится на рынках недвижимости во всем регионе.
Сокращение объема предложения жилья могло бы поддержать цены на недвижимость, однако пока тенденция обратная - застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку. В спальных районах появились новостройки стоимостью 650-700 у.е. за квадратный метр. В предыдущие годы жилье за такие деньги можно было купить только на вторичном рынке. Также многие продавцы на рынке недвижимости торопятся с продажами в связи с выездом за границу и последующей покупки там жилья.
Кроме того, надо учитывать увеличение предложения на вторичном рынке за счет выхода на рынок собственников нескольких квартир. С введением рыночного налога на недвижимость и обязательных договоров аренды , необходимость лишней квартиры становится сомнительным. И опять-таки закрытие прописки отрицательно отражается на возможностях сдачи таких квартир в аренду.
Наблюдается также готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия покупки жилья в кредит, которая оценивается как попытка любыми средствами привлечь спрос на вторичный рынок, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к снижениям цен. Дополнительным фактором падения спроса на квартиры на вторичном рынке, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые сейчас уже предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики запускают акции, предполагающие продажу квартир с ремонтом по цене квартир без отделки, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате, будет снижается интерес к вторичному жилью, которое многие выбирают только потому, что не могут или не хотят долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.
В общем и целом, в 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г. Значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность затяжного кризиса также невелика – если обстановка в регионе улучшится. Если кризисная ситуация в России, связанная с падением цен на нефть и санкциями со стороны запада более менее стабилизируется, то падение цен на недвижимость там прекратится или хотя бы замедлится, что в свою очередь окажет непосредственное влияние на рынок недвижимости Узбекистана.
Аналитический центр
риэлторской организации «Sion Group»
Комментарии