В августе 2011 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 491 ед./кв.м., что превышает уровень июля 2011 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,7%, но меньше уровня августа 2010 года (год к году - г/г) на 6,5%.
По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в августе 2011 года сформировалась на уровне 5% (в июле 2011 года было 7%) или средняя реальная цена продажи недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в августе 2011 года примерно 466 ед./кв.м. Напомним, что в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир свидетельствует о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента и его стабилизации.
Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента за август 2010 – август 2011 года, ед./кв.м.
Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса составила в августе 2011 года 311 ед./кв.м. (в июле 2011 года было 307 ед./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории – 968 ед./кв.м. (в июле 2011 года - 925 ед./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса) в августе 2011 года составил 3,1 (против 3,0 в июле 2011 года).
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в августе 2011 года - 68 кв.м., средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) - около 33,3 тыс. ед.
Гистограмма распределения квартир, выставленных на продажу в августе 2011 года, по площади (в %%)
Свыше 63% всех предложений на рынке недвижимости в августе 2011 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 60 до 70 кв.м. (18,8% всего рынка). Это примерная площадь трехкомнатной квартиры типового проекта. Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,8% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, которые в настоящее время приватизированы частными лицами. Квартиры площадью от 130 кв.м. и выше занимают 1,1% рынка – это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана. Минимальная площадь была зафиксирована в августе 2011 года на уровне 13 кв.м., максимальная – 220 кв.м. Диапазон разброса площади очень велик – 16,9 раза.
Распределение числа предложений на продажу квартир в зависимости от количества комнат характеризуется следующей диаграммой:
Подобное соотношение числа квартир, выставленных на продажу, довольно устойчиво. Около 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет около 3% общего числа предложений.
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за август 2001 года наблюдался у двух- и четырехкомнатных квартир (рост соответственно на 102,4% и 102,3% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у однокомнатных и многокомнатных (соответственно 101,0% и 100,8 %). По сравнению с прошлым месяцем лидеры и аутсайдеры поменялись местами, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления.
Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади - при прочих равных условиях - минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных, отремонтированных или обставленных квартир.
График изменения СЦП квартир города Ташкента за январь-август 2011 года, ед./кв.м.
В результате анализа данных по предлагаемым ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в августе 2011 года, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 101,3 % и достигла 531 ед./кв.м.
График изменения СЦП квартир кирпичного фонда города Ташкента за январь-август 2011 года, ед./кв.м.
В августе 2011 года прирост выше среднего уровня продемонстрировали цены кв.м. жилья, находящегося в типовых четырех- и пятиэтажных домах, построенных из кирпича, - 1,6%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана (1,0%) и современной планировки (1,1%).
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в августе 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 102,0% и достигла 450 ед./кв.м.
График изменения СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов города Ташкента за январь-август 2011 года, ед./кв.м.
Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в августе 2011 года достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в типовых 4-, 5- и 9-этажных панельных домах, выросла за прошедший месяц в среднем на 102%. Чуть отстал рост цен на квартиры в современных панельных домах и домах-монолитах (101,7%).
В посткризисный период происходило "вымывание" наиболее дешевых квартир (большинство панельного и монолитного жилья относится именно к такой категории), что привело к увеличению спроса именно на эти типы жилья. Это, в свою очередь, вызвало ускоренный рост цен на квартиры в панельных домах. Как результат: в августе 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах и панельных домах современной планировки вплотную приблизились к уровню января 2011 года.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ и собственная база предложений риэлтерской организации ООО "Sion Group".
Информационно-аналитический центр "Sion Research" риэлторской организации "Sion Group"
Комментарии