Чтобы ориентироваться на рынке жилья, прежде всего, нужно хорошо знать виды и типы объектов недвижимости. Поэтому мы дадим краткую классификацию существующих объектов на рынке недвижимости Ташкента.
Прежде всего, к недвижимости или недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Это здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.
Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.
Но наибольший интерес у читателей, наверное, вызывает именно жилая недвижимость. Поэтому остановимся именно на этом секторе.
Жилая недвижимость – это жилое помещение, «отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан» (ст. 9 ЖК РУз). К жилым помещениям относятся (ст. 10 ЖК РУз): жилые дома; квартиры в многоквартирных домах; жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.
Рассмотрим более подробно именно квартирный сектор жилой недвижимости, как наиболее многочисленный и популярный.
Квартиры делятся по количеству комнат, по виду материалов из которого изготовлены стены здания, этажности, времени постройки, по месторасположению.
По способам выхода на рынок подразделяются на первичные и вторичные. Первичное жилье - это жилье, находящееся в собственности девелопера (застройщика), строящееся или уже построенное жилье с которым еще не было произведено сделки купли-продажи. Такие квартиры формируют первичный рынок недвижимости или рынок новостроек.
Вторичный рынок - рынок квартир, которые уже имели зарегистрированные в кадастровых службах права на недвижимость их владельцев. Вторичный рынок по количеству предложений гораздо больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая вам подходит по всем параметрам и в нужном вам месте.
Квартиры, как и любое жилое помещение, также делятся по целям приобретения. Основными целями являются: для проживания собственника и членов его семьи; для сдачи в аренду; в инвестиционных целях.
И, наконец, главная классификация квартир – это по их типам. Несмотря на многообразие проектов квартир, весь жилой фонд Ташкента можно разделить по следующим типам. Это:
старый кирпич и «сталинки»;
типовой кирпич;
современный кирпич;
кирпич-спецплан;
современный монолит-кирпич;
типовая панель; современная панель;
монолит.
Отдельно стоят квартиры в домах из керамзито-бетонных плит, но на практике такое жилье приравнивается к панельным типовым домам.
Тип «старый кирпич» и «сталинки» - время строительства период с 1935 по 1960 годы. Высокопотолочные (до 3,5 метров). Стены из кирпича-сырца или жженого кирпича. Имеют унылый вид с плоскими фасадами и стандартным лепным узором. К ним относятся трехэтажные здания по проспекту Навои, улицам Усмана Насыра и Нукусской.
«Типовые кирпич и панель 4-5 этажные» - это типовые четырех- и пятиэтажные здания из кирпича или железобетонных плит. Наибольшей известностью из этой группы пользуются квартиры-«хрущевки»: потолок 2,6 метра, кухня – около 6 кв.метров, совмещенный санузел, смежные комнаты, плохая шумо- и теплоизоляция. Общая площадь однокомнатной квартиры «хрущевки» - 30 кв. метров, двухкомнатной – около 43 кв.метров, трехкомнатной – примерно 60 кв.метров. Существует понятие «улучшенной планировки» - фактически это немного модернизированная «хрущевка». В этом проекте увеличена площадь кухни до 8 кв. метров, санузел раздельный, проходные комнаты. Следует отметить, что высота в 5 этажей выбрана потому, что по строительным нормативам советского периода эта этажность была наибольшей, при которой было разрешено не устанавливать в доме лифт. Наибольшее число «хрущевок» встречается в Чиланзарском районе столицы.
Следующий после «хрущевок» тип квартир – это стандартные планировки кирпичных 4-5 этажных зданий. Это квартиры «московской планировки», 77- серия, 77- серия (улучшенная). Меньшее распространение получили в столице 78- серия, «украинская», «ленинградская» планировки и другие.
К стандартным планировкам относятся и квартиры в панельных 9-этажных домах. Самой распространенной является так называемая «французская планировка». Многие думают, что это название произошло из-за планов квартир, якобы разработанных французскими архитекторами. На самом деле - панели для таких 9-этажных зданий начали производиться на заводах железобетонных изделий, построенных по французским проектам – отсюда и закрепилось название. Высота потолка – от 2,6 до 2,75 метра. Площадь однокомнатной квартиры составляет около 33 кв.метров, двухкомнатной – 48 и трехкомнатной – от 63 кв.метров. Комнаты изолированы, имеются балконы и лоджии. В 9-этажных зданиях имеются лифт и мусоропровод. Существуют улучшенные стандартные планировки. Например, в 9-этажных зданиях улучшенной планировки общая площадь однокомнатной квартиры достигает 39 кв.метров, двух – 53 и трехкомнатной – 69 кв.метров. Меньший удельный вес занимают 9-этажные панельные дома галерейного типа, японской и московской планировки. Некоторые горожане относят свои 9-этажные дома к кирпичным (например, дома, где раньше располагался магазин «Детский мир»), обосновывая это тем, что межкомнатные стены сложены из кирпича. Это ошибочное мнение – тип здания определяется материалом несущих конструкций, и в данном случае это панельные плиты и железобетонный каркас.
Тип «кирпич-спецплан»: построены в 60-80 годах прошлого века. Добротные кирпичные дома, имеющие 5 или 6 этажей, как правило, с лифтами. Отличное расположение дома, высокие потолки – от 2,8 метров, удобные планировки. Общая площадь 2-комнатной квартиры от 70 до 95 кв.метров, 3-х комнатные квартиры от 90 до 125 кв.метров, 4-х комнатные квартиры от 135 до 165 кв.метров, кухни от 12 кв.метров. Многие квартиры имеют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения, толщина стен – 2 кирпича. Несмотря на конкуренцию со стороны современных монолитно-кирпичных домов квартиры-спецплан пользуются популярностью именно из-за своего расположения (Ц-1, Дархан, метро «Бунедкор» и «Хамза»), квадратуры и качества строительства.
К современным проектам можно отнести 12-16-этажные панельные здания, которые отличаются большой площадью и хорошим месторасположением (это, например, здания на улице Пирмухамедова, на массиве Бодомзор), 18-этажные жилые здания («Четыре богатыря») на западной и восточной сторонах площади Хамида Алимджана, 4-5-этажные кирпичные здания современной постройки (например, на Чиланзаре-Ц).
Монолитные дома не получили широкого распространения в Ташкенте. Такие объекты расположены точечно, например, на метро Космонавтов (бывший магазин «Жемчуг»), вдоль проспекта Амира Темура, на массивах Алгоритм и Тузель, некоторых других районах столицы.
И, наконец, современные жилые комплексы, которые также делятся на несколько классов.
Класс «А»: На сегодняшний день ЖК подобного уровня в Ташкенте нет.
Класс «В»: Месторасположение здания в любых направлениях центральной части города. Количество квартир - до 80. Может отсутствовать центральное кондиционирование. Уровень безопасности - круглосуточная охрана или видеодомофоны. Социальная инфраструктура может отсутствовать. Инженерные коммуникации современные. К этой категории относятся жилые дома, построенные СИФ «ГАБУС».
Класс «С»: Имеют практически те же характеристики, что и дома класса «В», но расположены они обычно не в центре, а в одном из узнаваемых районов. Обычно это добротные кирпичные или панельные дома, имеющие от 4 до 12 этажей. Примерами домов этой категории могут служить – ЖК "Попугайчики" на массиве Госпитальном, на метро «Буюк Ипак йули», комплекс зданий по улице Нукусской.
Следует отметить, что сегодня нет стандартных типов классификаций жилья, включая зарубежные классификации жилья. В них, например, жилье может быть трех типов - А, В, С, которые делятся на подвиды А1, А2, В1, В2 , А-, В- и т.д.
В США, например, применяется классификация жилья по типу домов:
«family house» – коттедж,
«town house» – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности ,
apartments - обычные квартиры.
На нашем ранке недвижимости практикуется стандартное деление жилья на три категории:
«элитное жилье»,
«жилье бизнес-класса»,
«жилье эконом-класса».
К жилью эконом-класса относятся большинство типовых квартир в серийных домах, расположенных в непрестижных и удаленных от центра районах. Отличие между жильем эконом-класса и жильем бизнес-класса зачастую определяется только месторасположением дома. Например, дом 77-й серии, расположенный на массиве Буюк Ипак Йули (бывший Ц-1), попадает под категорию бизнес-класса, но такой же дом, находящийся ближе к окраине или в спальном районе Ташкента, в состоянии претендовать только на эконом-класс. В категорию бизнес-класса включают и современные монолитно-кирпичные дома, и дома спецплана. Таким образом, понятие жилье бизнес-класса размыто и не конкретизировано.
Еще больше спорных вопросов возникает в категории элитного жилья. Иногда элитное жилье подразделяют на подвиды «премиум», «люкс», «de luxe». А иногда «премиум» подразумевает верхнюю категорию жилья бизнес-класса.
Конечно, принадлежность к той или иной категории жилья влияет на его ценовую составляющую. Но главный принцип рынка недвижимости: «место, место и еще раз место» - остается незыблемым. Основной критерий стоимости жилья - месторасположение дома. В каждом городе, и столица не исключение, есть свои популярные и непопулярные кварталы и массивы. И именно на основании нахождения дома формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, качество строительства, ценообразование, престижность…
Агентство недвижимости «Sion»
Комментарии