Практика показывает, что наиболее эффективным способом управления и обслуживания многоквартирного жилого фонда сегодня являются однодомные товарищества. Поэтому в стране идет процесс дальнейшего разукрупнения ТЧСЖ, при котором собственники квартир отдают предпочтение однодомным и малым сообществам. При этом их интересует регламент ряда процедур, которые необходимо соблюсти при выходе из большого товарищества своим домом (домами) и создании на его базе однодомного (малого) ТЧСЖ. Владея законодательством, сделать это можно без проблем.Э Т О В А Ж Н О!
Что является общим имуществом собственников жилых помещений?Э Т О В А Ж Н О!
Жителям дома трудно договориться между собой о том, как наладить его содержание. А вот в подъезде соседи сплоченные, активные, дружные. Можем ли мы организовать товарищество на базе нашего подъезда?Многоквартирный дом - это сложное инженерно-техническое сооружение, в котором отдельные части общего имущества неразрывно связаны между собой. Даже если вы наладите эффективное обслуживание своего подъезда, это не будет гарантией нормального состояния общего имущества в нем. Предположим, в доме никуда не годится отопление. Жители одного подъезда заменили старые металлические трубы на пластиковые, но в их квартирах не потеплело, потому что капремонта требует тепловой узел, который является проблемой всего дома. Или, например, который год протекает крыша. Жители сделали ремонт проблемной части кровли над своим подъездом, но вода подтекает со стороны второго подъезда. Аналогичные примеры можно привести с ремонтом фасада, подвала, благоустройством территории. Другими словами, для обеспечения эффективного содержания дома необходимы согласованные действия всех собственников. Поэтому законодательство не предусматривает создание товарищества на базе одного подъезда. Я недовольна работой товарищества. В статье 4 Закона N ЗРУ-32 говорится, что товарищество создается на принципах добровольности, а я за его создание не голосовала. Могу ли выйти из его состава?В товариществе действует принцип демократического централизма, когда меньшинство подчиняется большинству. Если на общем собрании большинством голосов создано ТЧСЖ, то все остальные собственники жилых помещений становятся его членами. Закон не предусматривает ни возникновения, ни прекращения членства в товариществе по заявлению отдельного собственника. Основой для объединения в товарищество является право собственности на жилое помещение, которое предусматривает обязательное участие в праве общей долевой собственности. Статья 13 Закона N ЗРУ-32 закрепляет, что лица, приобретающие помещения в доме, где создано товарищество, становятся его членами с момента возникновения у них права собственности на помещение. Статья 14 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что членство в ТЧСЖ прекращается в случае прекращения права собственности, ликвидации товарищества и принятия большинством собственников помещений отдельного дома решения о выходе из ТЧСЖ. Несмотря на то, что при реформировании жилищного фонда в стране ставка делалась на создание ТЧСЖ, законодательство допускает другой путь содержания многоквартирного дома - по соглашению всех участников долевой собственности (статья 129 Жилищного кодекса). Собственники имеют право выбора: либо ТЧСЖ, либо содержание дома без организации юридического лица. Третьего не дано. Можно ли выйти из ТЧСЖ и обслуживать свою долю в общем имуществе дома самостоятельно? Как определяется доля участия одного собственника жилья в общих расходах по содержанию общего имущества?Э Т О В А Ж Н О!Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Доля собственника не может быть выделена в натуре в общем имуществе. Собственники обязаны совместно нести общие расходы по его содержанию (статьи 29-30 Закона N ЗРУ-32). Поэтому никто из собственников единолично не может управлять своей отдельной долей в общем имуществе. Например, в доме проживают 200 собственников. Как можно выделить и содержать самостоятельно, предположим, одну двухсотую часть общего имущества дома: крыши, инженерных коммуникаций, технического внутридомового оборудования и так далее, если это - единое целое. Доля участия собственника помещения в общих расходах определяется пропорционально площади помещения собственника в общей площади дома (статья 30 Закона N ЗРУ-32). В нашем товариществе 6 домов. Мы решили выйти из него и зарегистрировать самостоятельное ТЧСЖ на базе нашего дома, но у нас есть определенные сомнения. В чем преимущества однодомного товарищества?Э Т О В А Ж Н О!
Что следует предпринять жителям при выделении дома из большого товарищества и создании самостоятельного?Инициативная группа должна провести организационное общее собрание собственников жилья дома. Но этому предшествует большая работа активистов по соблюдению целого ряда процедур.Э Т О В А Ж Н О!
Для чего нужна информация о доме и жителях?Такая информация обеспечит социальный срез собственников квартир. Например, если в доме много малообеспеченных жителей, новое ТЧСЖ может определить в отношении этой категории стратегию поддержки. Это позволит также выяснить возможности вовлечения жителей дома в дела товарищества. На этом этапе следует разобраться с техническим состоянием дома, выяснить количество пустующих квартир, нежилых помещений, определить возможность получения дополнительных доходов, подумать о возможности управления и обслуживания дома и так далее. Жители нашего дома решили выйти из большого товарищества и организовать однодомное. Но этот процесс проходит очень болезненно. Правление бывшего ТЧСЖ отказывается передавать накопления на капремонт, которые мы аккумулировали на депозитном счете, навязывает долги жителей, прекративших вносить взносы из-за отсутствия работ по дому. Получается, что начинаем мы не с чистого листа, а с долгов. Как законодательство регламентирует "развод" с большим товариществом?О П Ы ТПри создании нового ТЧСЖ путем выхода жителей дома из существующего товарищества без его реорганизации необходимо предусмотреть ряд нюансов. Законодательством в этом случае не предусмотрена необходимость составления разделительного баланса. Но неизбежно возникают вопросы по неисполненным взаимным обязательствам. Поэтому лучше, если обе стороны подпишут соглашение по вопросам, касающимся разногласий. Нам это позволило провести "развод" цивилизованно.Мы собрали актив дома и выяснили с правлением прежнего ТЧСЖ следующие вопросы, которые нашли отражение в соглашении:1) размер задолженности собственников квартир дома по взносам на содержание общего имущества;2) кто из членов товарищества производил авансовые платежи;3) какие работы и на какую сумму были выполнены товариществом по текущему содержанию дома;4) аккумулировались ли средства на депозитный счет в виде 30-процентных отчислений от обязательных взносов собственников на капремонт. Если производились, то на основании статьи 37 Закона N ЗРУ-32 при выходе дома они должны передаваться новому товариществу;5) проводились ли в доме ремонтные работы и сколько средств собственников дома сверх обязательных взносов было использовано на эти цели;6) какая часть имущества товарищества (оборудование, инвентарь, помещения, материалы и пр.) относится к доле собственников - жителей этого дома. Она должна быть компенсирована им либо в стоимостном выражении, либо передана в виде имущества. Многие жители нашего дома прекратили вносить взносы в ТЧСЖ, из которого вышел наш дом. В новом товариществе платят все, но как поступить с бывшими неплательщиками?Пункты 6 и 17 Положения N ПП-3 устанавливают, что вновь создаваемое товарищество не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были прежде. Тем не менее, если новому товариществу списать эти долги собственникам, они окажутся в неравных условиях со своими соседями, которые в большом ТЧСЖ добросовестно вносили взносы. Возможно, из-за этих неплатежей товарищество недополучало средства для проведения работ по дому, поэтому они и не выполнялись. Восстановить справедливость, а также получить какие-то средства на выполнение работ может общее собрание собственников, которое вправе определить порядок погашения этих долгов. Сколько голосов собственников квартир необходимо для создания ТЧСЖ?Решение о создании ТЧСЖ считается принятым, если на общем собрании за него проголосовало более 50 % всех собственников помещений (статья 10 Закона N ЗРУ-32). Какова процедура голосования за создание товарищества, объединяющего собственников нескольких домов?В этом случае должно быть получено согласие более 50 % собственников помещений в каждом из этих домов. При создании товарищества на базе нашего дома часть жителей не участвовала в организационном собрании, а проголосовала в письменной форме. Допускается ли такая практика при организации ТЧСЖ?Статья 10 Закона N ЗРУ-32, регламентирующая порядок создания ТЧСЖ, допускает учет голосов собственников помещений, поданных в письменной форме на общее собрание, с указанием решения собственника по вопросу создания ТЧСЖ. Какие вопросы включаются в повестку дня организационного общего собрания собственников квартир?В повестку дня включаются вопросы:- о создании ТЧСЖ;- об утверждении устава товарищества;- об избрании председателя и членов правления;- об избрании членов ревизионной комиссии;- другие вопросы (статья 10 Закона N ЗРУ-32). Когда производится регистрация товарищества - до организационного общего собрания или после? Какие документы для этого требуются?Регистрация товарищества проводится после общего собрания, на котором принимается решение о выходе из большого ТЧСЖ и образовании самостоятельного. Если это происходит без реорганизации прежнего товарищества, то перечень документов, необходимых для государственной регистрации нового ТЧСЖ, регламентирует пункт 6 Положения N ПП-3. В него входят:- заявление, подписанное лицом, уполномоченным общим собранием собственников квартир дома (домов), объединяющихся в товарищество;- выписка из протокола общего собрания собственников квартир дома (домов), содержащая решение об образовании товарищества (с результатом голосования по каждому дому), утверждении устава и выборе органов управления, подписанная председателем и секретарем общего собрания;- устав товарищества;- список собственников квартир дома (каждого из домов), проголосовавших за создание товарищества, содержащий их паспортные данные, адреса, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;- адресный список дома (домов) с указанием количества квартир и нежилых помещений;- свидетельство о фирменном наименовании, выданное районными (городскими) органами статистики;- эскизы печати и штампов в трех экземплярах;- документы (копии), подтверждающие факт извещения товарищества, из которого осуществляется выход части членов, о принятом решении.
Источник:"Дом в котором мы живем".500 советов как сделкть свой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012
Ирина Алексеевна Гребенюк
Комментарии