Закон - отличный инструмент, который позволяет жителям наладить эффективное самоуправление своего дома. Эксперты считают, что наиболее продуктивной формой самоуправления, обеспечивающей высокий уровень организации собственников, контроля за исполнителями, является ТЧСЖ. Но чтобы оно работало четко как часы, надо соблюдать его механизм.
Самоуправление не означает, что люди должны бросить дела и взвалить на себя решение всех проблем по дому. Им необходимо помнить, что они являются главными действующими лицами в ТЧСЖ, все зависит только от них. Поэтому необходимо сообща установить такой порядок управления и обслуживания своего дома, который обеспечит эффективную работу.
В общих чертах самоуправление в ТЧСЖ выглядит следующим образом: высшим органом в товариществе является общее собрание его членов. Оно принимает самые важные решения по деятельности ТЧСЖ, избирает исполнительный орган - правление, председателя, которые отчитываются перед общим собранием. Они являются представителями мнения жильцов, отвечают за содержание дома, которое оплачивается за счет взносов собственников. Общественный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия - также из членов ТЧСЖ. При этом законодательство требует от жителей не столь уж многого. Чтобы реализовать свое право на самоуправление, они должны быть в курсе работы ТЧСЖ; участвовать лично или через своего представителя в общих собраниях; своевременно вносить обязательные взносы на содержание дома; утверждать большинством голосов планы работ, размер обязательного взноса, сметы доходов и расходов, принимать другие важные решения.
Жители зачастую недовольны председателем, членами правления, ревизионной комиссии ТЧСЖ, утверждая, что они не заинтересованы в управлении, неизвестно куда расходуют их взносы. Но в органы управления и контроля жители избирают своих соседей, и если они не справляются с работой, утратили доверие, то собственники вправе переизбрать их на общем собрании. Мнение жителей о правлении и председателе является индикатором, который может многое сказать о ТЧСЖ. Если люди рассматривают руководителей как некую враждебную надстройку, дела в таком товариществе не пойдут на лад. Но зачастую жителей трудно созвать на общее собрание, где избираются руководители и контролеры, а соседи не всегда горят желанием взять на себя груз домового хозяйства, поскольку это нелегкое дело.
Какие вопросы, связанные с организацией управления и контроля в ТЧСЖ, чаще всего задают жители?
На какой срок избирается председатель правления ТЧСЖ?
Статья 26 Закона N ЗРУ-32 определяет, что председатель избирается общим собранием из числа членов ТЧСЖ на срок, установленный уставом товарищества.
Председатель ТЧСЖ живет в другом районе города. Может ли он возглавлять наше товарищество?
Закон не случайно ввел норму, устанавливающую, что председатель правления товарищества избирается из числа его членов - собственников жилья. Для того, чтобы он был кровно заинтересован в улучшении дома, он должен проживать в нем. Если же председатель не является собственником квартиры в одном из входящих в ТЧСЖ домов, это является нарушением законодательства
Что входит в полномочия председателя правления ТЧСЖ?
Закон предоставляет больше прав коллегиальному органу управления - правлению, чем председателю ТЧСЖ. Председатель правления товарищества (статья 26 Закона N ЗРУ-32):
- руководит деятельностью правления ТЧСЖ;
- представляет интересы товарищества;
- выполняет решения общего собрания членов товарищества;
- подписывает финансовые документы, договоры в соответствии с решением общего собрания или правления;
- вносит на рассмотрение членов товарищества подготовленные правлением предложения по способам управления, обслуживания и ремонта общего имущества товарищества, кандидатуре управляющего (исполнительного директора) или управляющей организаци
Члены правления ТЧСЖ не могут найти общий язык с жителями. Как можно изменить такое положение?
О П Ы Т
Прежде в нашем доме ни одно общее собрание членов ТЧСЖ не завершалось миром. Все они проходили на повышенных тонах, эмоции зашкаливало - дальше некуда: и это в доме плохо, и то никуда не годится. Тогда председатель предложила соседям, которые больше всех кричали и возмущались, помочь в наведении порядка в доме, то есть направить свой пыл и энергию на благое дело. Например, организовать общественные комитеты. Предложение было принято. Так в нашем доме появилось 7 общественных комитетов. Среди них - комитет по связям, который помогает информировать жильцов о работе ТЧСЖ, размещает объявления, информационные материалы. В сфере внимания комитета по социальным вопросам - пенсионеры и малообеспеченные семьи, организация досуга и отдыха, занятий спортом для детей и взрослых. Санитарный комитет помогает правлению в организации субботников, следит за чистотой и порядком. Есть у нас согласительный комитет. Это "миротворцы", как мы их называем, которые помогают урегулировать споры между собственниками и руководителями ТЧСЖ. Работа комитета по содержанию и сохранности имущества нацелена на обеспечение сохранности дома и безопасности проживания в нем, благоустройство территории. Его члены участвуют в выборе подрядчиков и найме технических работников. В подготовке смет доходов и расходов, работе с должниками помогает комитет по финансам. А комитет по озеленению содействует проведению работ по посадке и уходу за деревьями.
Участие в комитетах сплотило соседей, что отразилось и на состоянии нашего дома. На собраниях мы теперь не конфликтуем, по-деловому решаем все вопросы. Если раньше собрать людей было трудно, теперь они часто спрашивают: "Когда будет очередное общее собрание?"
Какие полномочия имеет правление ТЧСЖ?
Согласно статье 25 Закона N ЗРУ-32 к компетенции правления товарищества относятся:
- руководство текущей деятельностью ТЧСЖ;
- созыв и организация проведения общего собрания членов ТЧСЖ;
- составление проектов плана работ, годовой сметы доходов и расходов и отчета об их исполнении;
- распоряжение средствами в соответствии с утвержденной общим собранием сметой доходов и расходов товарищества;
- заключение договоров на обслуживание и ремонт общего имущества;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных взносов и платежей и принятие мер по ликвидации задолженности;
- ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности, учета поступления и расходования средств отдельно по каждому многоквартирному дому в товариществе.
Председатель ТЧСЖ получает высокую зарплату, а члены правления - премию. Нам же постоянно говорят, что денег на выполнение работ в товариществе нет. Как вопрос с оплатой руководителей ТЧСЖ регламентирован законодательством?
Статья 26 Закона N ЗРУ-32 дает право председателю правления вносить на рассмотрение общего собрания членов товарищества предложения о размере заработной платы и премировании работников ТЧСЖ. В соответствии со статьей 19 Закона N ЗРУ-32 общее собрание может принять (или не принять) решение об установлении вознаграждения не только председателю, но и членам правления, ревизионной комиссии. Работа председателя - это нелегкий труд, и если он старается на благо дома, то вполне заслуживает вознаграждения. Однако в республике много примеров, когда председатели товариществ (однодомных) работают на общественных началах.
На общем собрании членов товарищества мы выразили вотум недоверия председателю правления и переизбрали его. Но он ни в какую не хочет покидать свой пост, отказывается передавать печать и документы новому руководителю. Как разрешить возникшую ситуацию?
Решение общего собрания является обязательным для всех членов ТЧСЖ и председатель, переизбранный в соответствии с законодательством, должен подчиниться его решению. Если нежелание председателя передавать дела отражается на работе ТЧСЖ, можно обратиться в суд.
Должен ли председатель правления ТЧСЖ быть коммунальщиком?
Это вовсе необязательно. Главное, чтобы председатель был честным, инициативным, болеющим душой за свой дом человеком. Председатель должен знать основы управления общим имуществом. Что касается ремонтных работ и технического обслуживания, этим может заниматься профессиональная управляющая компания по договору с ТЧСЖ.
В доме много проблем, но правление бездействует. Мы обращаемся с жалобами в разные инстанции, а нам говорят: "Ваш дом, вот и решайте свои проблемы сами". Получается, что никому нет до этого дела?
Закон предусматривает, что такой дом не может быть брошен на произвол судьбы. За безопасность проживания в жилом фонде отвечают органы государственной власти на местах. Они не могут допустить, чтобы дом рушился из-за нерадивого председателя, безразличных жителей, не способных воспользоваться предоставленными им правами. Статья 19 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что хокимият может предложить общему собранию рассмотреть вопрос об отзыве председателя, не соблюдающего права и законные интересы членов ТЧСЖ, а также рекомендовать кандидата на эту должность. Но эта крайняя мера не гарантирует, что в результате дело пойдет в гору - в своем товариществе люди сами должны решать эти вопросы.
В доме остро стоит вопрос ремонта крыши, но решить его с председателем жильцы не могут. Можно ли принять участие в заседании правления, чтобы обсудить эту проблему?
Статья 24 Закона N ЗРУ-32 предусматривает такую возможность. В ней говорится, что члены товарищества могут принимать участие в заседаниях правления с правом совещательного голоса.
В соответствии со статьей 4 Закона N ЗРУ-32 деятельность товарищества строится на принципах добровольности, организационной и финансовой самостоятельности. Однако нередки случаи, когда в деятельность ТЧСЖ вмешиваются различные структуры. Что говорится в Законе по этому поводу?
Статья 8 Закона N ЗРУ-32 регламентирует, что отношения товарищества с органами государственной власти на местах должны строиться без излишней опеки исходя из статуса товарищества как подлинного института самоуправления собственников жилья, самостоятельно осуществляющего свою деятельность. Товарищества сотрудничают с органами самоуправления граждан по вопросам организации работ по благоустройству и озеленению территорий, соблюдению жителями многоквартирных домов правил проживания в жилищном фонде и другим вопросам, требующим совместного решения.
Что входит в полномочия ревизионной комиссии ТЧСЖ?
В соответствии со статьей 27 Закона N ЗРУ-32 ревизионная комиссия товарищества избирается общим собранием из числа его членов в составе не менее 3 человек на срок не более 2 лет. Ежегодно ревизоры должны представлять отчет о результатах проверки общему собранию. Но проверки могут проводиться и чаще, например, по требованию членов ТЧСЖ, если они хотят выразить недоверие председателю. Или на общем собрании принято решение, что проверки будут проводиться 3 раза в год. Статья 20 предусматривает, что общее собрание может быть созвано по инициативе ревизионной комиссии. Это говорит о том, какую важную роль она призвана играть в ТЧСЖ.
Могут ли члены ревизионной комиссии одновременно являться членами правления?
Статья 27 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что члены ревизионной комиссии не могут одновременно являться членами правления. Эта норма введена для того, чтобы при проверке финансово-хозяйственной деятельности товарищества ревизоры были беспристрастны и не лоббировали ничьих интересов. Они могут участвовать в заседаниях правления, но без права голосования. Это облегчит их работу впоследствии.
Должно ли товарищество заключать договор с собственниками жилых помещений?
Статья 3 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что товарищество создается по инициативе частных собственников жилых помещений, является некоммерческой организацией и действует на основе самоуправления в соответствии со своим уставом, который регулирует все отношения в товариществе. В статье 30 говорится, что взаимоотношения между товариществом и его членами, связанные с содержанием общего имущества, регулируются законодательством и решениями общего собрания членов ТЧСЖ. Эти нормы не предусматривают возможности регулирования взаимоотношений между ними в договорном порядке.
Источник:"Дом в которм мы живем".500 советов как сделать свой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012
Ирина Алексеевна Гребенюк
Комментарии