Размер обязательного взноса - вопрос, который вызывает в товариществе бурю эмоций. Жители часто бывают им недовольны, считают, что платят много, взнос завышен, необоснован, непонятен. Как он формируется - в известность не ставят. Это порождает противоречия внутри товарищества, вопросы, ставшие классикой жилищно-коммунального жанра: "Куда делись наши деньги?" или "Деньги сдирают, работ не видим". Глядя на это, можно перефразировать известную поговорку: "Скажи, как ты относишься к размеру обязательного взноса, и я скажу, какое у тебя ТЧСЖ".
Если вашим товариществом руководят люди, которые путают свой карман с бюджетом ТЧСЖ, а вы не контролируете этот процесс или не можете найти им достойную замену, то взносы могут расти как вздумается правлению. В тех товариществах, где дела идут хорошо, жители понимают, что взносы должны покрывать затраты на необходимые для дома работы и соотносят свои возможности с желанием иметь благоустроенный, комфортный дом. Если они не совпадают, вносят коррективы в план работ. Они понимают: хочешь видеть свой дом чистым, уютным, отремонтированным - в него надо вкладывать деньги. В доме, где много нерешенных проблем, не может быть низкого взноса.
Э Т О В А Ж Н О!
Статья 30 Закона N ЗРУ-32 установила обязанность собственников совместно нести расходы по содержанию общего имущества. На их покрытие члены ТЧСЖ ежемесячно должны осуществлять обязательные взносы, как правило, в денежной форме. Их размер устанавливается решением общего собрания членов товарищества.
Когда на общем собрании большинством голосов утверждаются план работ и смета доходов и расходов, это означает, что собственники дают согласие на размер взносов в товарищество, которые будут соответствовать запланированным расходам. Там, где жители дружные, а правление обеспечивает прозрачность работы ТЧСЖ, в том числе и движения их средств, у людей не возникает вопросов о размере взносов или куда они уходят. Если в многоэтажке дел невпроворот, то, чтобы привести ее в порядок, безусловно, потребуются вложения. Иначе дом будет постепенно приходить в упадок, а жители жаловаться, что товарищество ничего не предпринимает.
Что надо предусмотреть, чтобы не допустить этого?
Чем отличаются обязательные взносы от обязательных платежей?
Обязательные взносы членов товарищества - это ежемесячные взносы на содержание общего имущества, земельного участка и имущества товарищества (статья 30 Закона N ЗРУ-32). Обязательными платежами являются ежемесячные платежи членов товарищества за предоставляемые им коммунальные услуги (статья 31).
На основании каких документов устанавливается размер обязательного взноса?
Размер обязательного взноса устанавливается на основании утвержденных решением общего собрания плана работ, сметы доходов и расходов. Смета доходов ТЧСЖ формируется за счет обязательных взносов его членов и собственников нежилых помещений.
Из чего складывается размер обязательного взноса?
Часто противоречия в товариществе возникают из-за того, что жителям непонятна структура обязательного взноса. Его можно сравнить со слоеным пирогом, поскольку он включает в себя много составляющих, которых не видят собственники. Взнос должен покрывать расходы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества, земельного участка, имущества товарищества. Что относится к управленческим расходам? Это расходы, связанные с вознаграждением председателю и членам правления (если это будет утверждено общим собранием); оплата труда управляющего, бухгалтера, других управленцев; оплата по договорам на услуги управления, аренду помещения; за потребление коммунальных услуг; расходы, связанные с делопроизводством, обслуживанием банковских счетов, отчетностью и т. д. Что касается расходов по обслуживанию и ремонту общего имущества - эта составляющая взноса, более осязаемая для жителей. Она связана с обеспечением надлежащего технического и санитарного состояния имущества, включая оплату труда производственного персонала, расходы на материалы, оборудование, инвентарь, машины и механизмы. Сюда же относятся расходы на текущий, аварийный, капитальный ремонт, включая оплату по договорам подряда с юридическими или физическими лицами, и т. д.
Почему в соседнем доме размер обязательного взноса в полтора раза меньше, чем в нашем?
В домах, где состав общего имущества практически одинаков, разное техническое состояние. Перечень работ, которые необходимо произвести в одном доме, будет отличаться от другого. Это значит, что и расходы на их выполнение будут разными. Предположим, в одном доме общее имущество находится в приличном состоянии, товарищество занимается, главным образом, текущим обслуживанием, в другом - протекает кровля, заливая квартиры и подъезд, откладывать капремонт невозможно. Когда правления товариществ будут планировать работы по этим домам, то для второго запланируют ремонт кровли, что требует больших вложений. Если жители не хотят зимой жить с протекающей крышей, они утвердят размер взноса, который будет выше, чем в первом доме. Поэтому, когда люди указывают на соседний дом, в котором взносы ниже, это не должно быть примером для уравниловки. Взносы можно снизить в два раза и в проблемном ТЧСЖ, но тогда и работы по содержанию проводиться не будут.
В нашем товариществе 6 домов, у каждого свои проблемы, а размер обязательного взноса для собственников всех домов одинаковый. Справедливо ли это?
Для товариществ, объединяющих собственников нескольких домов, законодательством определена возможность индивидуального подхода к содержанию каждого дома вплоть до установления в них разных размеров обязательных взносов. Статья 23 Закона N ЗРУ-32 устанавливает накануне годового собрания членов ТЧСЖ необходимость проведения собраний в каждом доме, на которых утверждаются планы работ, сметы доходов и расходов на содержание каждого дома в отдельности. Поэтому размер обязательных взносов в домах, входящих в одно товарищество, может различаться и состоять из двух частей. Одна из них - общая, включающая характерные для всех домов расходы (например, затраты на административный и производственный персонал ТЧСЖ и прочее), другая - специальная, которая учитывает расходы на выполнение конкретных работ для данного дома.
Взносы, как правило, постоянно растут. Можно ли снизить их?
Если члены ТЧСЖ считают, что у них слишком высокие взносы, они могут исключить какие-то работы из плана, но тогда собственники не должны требовать и выполнения этих работ. Взносы можно снизить (также решением общего собрания), если жители привели дом в порядок и он, главным образом, требует минимальных затрат на поддержание технического состояния. Но успешные товарищества часто предлагают жителям другой вариант: копить деньги на улучшение комфортности дома. Ведь дом, как живой организм, постоянно требует вложений. Как правило, если дом в порядке, люди не останавливаются на достигнутом, хотят сделать его еще лучше. Например, копят деньги на проекты по ресурсосбережению, ремонтные работы с использованием современных материалов и т. п. То есть все зависит от состояния дома и целей, которые члены товарищества ставят перед правлением. Например, одно из ТЧСЖ в Ферганской долине, после решения всех проблем своего дома, решило установить во дворе фонтан и сделало это.
Взносы могут быть снижены или удерживаться на определенном уровне за счет поступлений в бюджет из других источников, например, за счет спонсорской помощи, добровольных пожертвований жителей и собственников нежилых помещений, аренды общего имущества или его части (использование части фасада под рекламу, крыши под антенны кабельного телевидения, комиссионные поставщиков услуг за содействие в сборе коммунальных платежей) и т. д.
Каждый год мы утверждаем на общем собрании смету доходов и расходов. Но в действительности средства, предназначенные на запланированные работы, перераспределяются, направляются на другие цели. Часть утвержденных работ остается невыполненной. Как можно контролировать этот процесс, что необходимо знать жителям?
В течение года в утвержденную решением общего собрания смету доходов и расходов могут вноситься изменения. Это связано с непредвиденными, аварийными работами, ростом цен на материалы и услуги, от которых не застраховано ни одно ТЧСЖ. Это может быть также результатом неграмотного управленческого решения. Во многих товариществах в смету включают статью, предусматривающую затраты на непредвиденные расходы. Если это не сделано, то такие ситуации регламентируют пункты 8.7-8.8 Примерного устава: если в товариществе происходит превышение размера утвержденной общим собранием сметы на 10 % или перераспределение расходов между статьями сметы, вызывающее сокращение расходов на обслуживание и ремонт общего имущества более чем на 10 %, это должно быть утверждено решением внеочередного общего собрания членов ТЧСЖ.
Среди жителей дома есть одинокие пожилые люди, инвалиды. Может ли товарищество снизить им размер обязательного взноса на содержание общего имущества или освободить от внесения взносов?
Поскольку законодательством установлено, что все основные решения в ТЧСЖ принимаются общим собранием, жители могут утвердить такое решение. Но они должны помнить, что в этом случае придется взять на себя ответственность по оплате обязательных взносов за соседей. Иначе часть запланированных и утвержденных работ может оказаться под угрозой срыва из-за сокращения поступлений на их выполнение. То есть необходимо учесть, что при снижении или освобождении социально уязвимых членов ТЧСЖ от внесения взноса, его размер для остальных собственников должен увеличиться на эту сумму. Жители могут формировать для оказания помощи этой категории лиц специальные фонды и отчислять определенный процент от обязательных взносов, что следует отразить в смете. Решение об этом также должно приниматься общим собранием. Помощь в снижении взносов по представлению правления товарищества могут оказывать также махаллинские комитеты.
Допускается ли поощрение домкомов и подъездкомов за активную работу на благо дома в виде снижения части обязательного взноса?
На общем собрании собственники могут принять решение освободить на определенный срок от внесения обязательного взноса (его части) домкома или подъездкома. Если для этого не предусмотрен специальный фонд или эти выплаты не были предусмотрены сметой, то такое решение может привести к сокращению бюджета ТЧСЖ, а значит, сокращению средств на выполнение запланированных работ. Решением хокима г. Ташкента от 13 апреля 2010 года N 195 установлено, что по представлению махаллинских комитетов домкомам многоквартирных жилых домов может выплачиваться вознаграждение через благотворительный Фонд "Махалля". При этом в доме должно быть не менее 50 квартир.
О П Ы Т
Правление товарищества разработало Положение о материальном поощрении, утвержденное членами ТЧСЖ на общем собрании. Оно предусматривает один раз в квартал стимулировать членов правления, домкомов и подъездкомов за активную работу в зависимости от финансового состояния товарищества. Общественная работа, когда люди стараются на благо своих соседей и дома, не считаясь со временем, должна поощряться. Например, мы выявляем мнение жителей по тем или иным вопросам и часто принимаем решения в письменном виде путем поквартирного обхода жителей. Для этого подъездкому надо вручить каждому жителю анкету или проект решения по возникшему вопросу. Иногда, чтобы вручить анкету, старшему по подъезду приходится по 3-4 раза заходить в одну и ту же квартиру. Кроме того, он должен попутно объяснить жителям суть проблемы, быть связующим звеном между правлением и собственниками. После того как соседи выразят свое мнение письменно, подъездкомы должны донести это до правления. Они знают, у кого из соседей какие проблемы и как убедить их в принятии тех или иных решений по улучшению дома. Это тоже работа, которую не каждый житель захочет взять на себя. Соседи видят, ценят это и не против поощрения.
Я второй год не живу в своей квартире и мне производят перерасчет коммунальных услуг на основе документов, подтверждающих мое непроживание в доме. Но товарищество требует внесения обязательных взносов. Правильно ли это?
Статья 30 Закона N ЗРУ-32 устанавливает, что неиспользование собственником принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не освобождает его полностью или частично от участия в общих расходах. То есть, не проживая в доме, вы остаетесь собственником жилого помещения в нем, которое обязаны содержать.
Из-за долгов неплательщиков товарищество не может эффективно обслуживать общее имущество в доме, проводить ремонтные работы. Как заставить платить должников?
В уставе товарищества или правилах внутреннего распорядка следует предусмотреть регламент работы с должниками. Среди мирных путей урегулирования проблемы - меры общественного воздействия. Например, общественность дома разъясняет нарушителям платежной дисциплины необходимость своевременного внесения взносов и погашения долга. Объясняют, что из-за их неплатежей не может быть выполнен или завершен ремонт. Вопрос неплатежей можно вынести на рассмотрение общего собрания, где поименно назвать недисциплинированных соседей с указанием размера долга и последствиями неплатежей. Некоторые ТЧСЖ предают эти факты гласности путем вывешивания списков должников на информационных стендах, прибегают к помощи кабельного телевидения, направляют письма на работу.
Если эти меры не приносят результата, то в адрес неплательщика направляется письменное предупреждение, что за ним числится долг по обязательному взносу, который он должен оплатить в определенный срок. В случае неуплаты товарищество вынуждено будет обратиться с иском в суд о взыскании задолженности.
Есть ли сроки внесения обязательных взносов?
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы по содержанию общего имущества не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим (статья 134 Жилищного кодекса).
Какова практика работы с должниками в других странах?
В некоторых странах для должников устраивают цветотерапию, рассылая им разноцветные извещения. Не платишь в течение двух месяцев - получаешь желтую квитанцию, более трех - красную, за которой последуют кардинальные меры. Практикуют также "листки позора" с фамилией злостных должников, которые вывешивают в общественных местах - магазинах, на остановках, рынках и т. д.; листовки с надписью "Их разыскивает ЖКХ"; таблички: "Ты следующий на выселение", прикрепляя их к дверям квартиры. Используют также автодозвон, когда в течение дня по нескольку раз должнику напоминают о необходимости погасить долг. При обращении в суд с иском на неплательщиков коммунальщики наладили контакты с судами, которые проводят в микрорайонах выездные открытые заседания, что явилось хорошим уроком для других недисциплинированных собственников и не замедлило отразиться на сокращении задолженностей. В ряде стран СНГ на должников составляют нотариальные надписи, что дает право либо вычитать деньги из зарплаты или пенсии должника, либо описать и изъять его имущество, которое передается в комиссионные магазины. Если неплательщик не погасит долг в течение 10 дней, то сданную на комиссию вещь продают, а вырученные деньги идут в счет погашения долга. Среди санкций к злостным неплательщикам - выселение, продажа квартиры, когда долг погашается за счет вырученных денег. В работе с должниками используют не только "кнут", но и "пряник": добросовестным плательщикам товарищества или коммунальщики вручают премии; устраивают конкурсы "Самый дисциплинированный плательщик". По договоренности с магазинами бытовой техники им предоставляется возможность приобрести товар со скидкой.
Решением общего собрания в нашем товариществе установлены 2 вида взносов для членов ТЧСЖ. Для тех, кто платит вовремя, установлены льготы: размер обязательного взноса меньше, а для должников он больше, такой, какой предусмотрен сметой доходов и расходов. Из чего складывается льготный тариф? Товарищество заключило договор по оказанию содействия в сборе коммунальных платежей с Теплоэнерго и Махсустрансом. За оказание этих услуг от каждой организации мы получаем комиссионные в размере 15 % от кассового сбора, за счет которых и формируется льготный тариф для добросовестных плательщиков. Чтобы получить комиссионные в таком размере, товарищество обеспечивает 100%-ный сбор коммунальных платежей.
Нам говорят: "Вы собственники, так сами и наводите порядок в своем доме". Но жители недовольны работой председателя и членов правления, многие отказались вносить взносы. Начали приводить дом в порядок своими силами. Председатель подал иск о взыскании задолженности и на основании судебного решения нас обязали оплатить ее. Но ведь мы вкладываем в дом средства, приводим его в порядок. Как быть в такой ситуации?
Прежде всего, следует действовать в соответствии с законодательством. Правление и председатель товарищества избираются решением общего собрания из числа собственников - жителей вашего дома. Если они не справляются с возложенными на них обязанностями, то члены ТЧСЖ могут принять решение об их переизбрании. Другое дело, что реально трудно найти кандидатуру на должность председателя. И не потому, что в доме нет честных, достойных соседей. Люди зачастую не хотят взваливать на себя домовое хозяйство, потому что это нелегкое да и неблагодарное дело. Бывает, что жителям не хватает правовых знаний, терпения, упорства, чтобы переизбрать председателя. К тому же, если он работает с нарушением законодательства, не хочет лишиться председательского кресла, то и переизбрать его непросто. Если у вас есть доказательства нарушений законодательства о ТЧСЖ со стороны председателя, можете обратиться в прокуратуру или суд. Для этого вместе с заявлением необходимо представить ваши обращения в ТЧСЖ, подтверждающие эти факты. Если в вашем товариществе объединены собственники нескольких домов, стоит задуматься о выходе из него своим домом и создании однодомного ТЧСЖ, тем более, что группе активистов удалось сплотить жителей и начать приводить дом в порядок. Но пока, являясь членами большого товарищества, вы обязаны вносить взносы.
Бухгалтер ТЧСЖ принимает оплату за содержание общего имущества наличными средствами. Не является ли это нарушением законодательства?
В товариществе принята денежная форма внесения обязательных взносов на расчетный счет ТЧСЖ через банковские учреждения. Согласно постановлению Президента РУз "О мерах по недопущению необоснованного роста тарифов и повышению ответственности потребителей за своевременные и полные расчеты за коммунальные услуги" от 11 февраля 2005 года N ПП-5 ТЧСЖ и предприятиям - поставщикам коммунальных услуг запрещена организация самостоятельного сбора, минуя кассы, наличных средств с населения за оказанные жилищно-коммунальные услуги, включая оплату жилищно-эксплуатационных расходов.
Источник:"Дом,в котором мы живем".500 советов как сделать свой дом лучше.Ташкент-"NORMA"-2012
Ирина Алексеевна Гребенюк
Комментарии